부부가 소송까지 하면서 이혼을 진행할 때는 당사자 간에 혼인의 파탄 및 이별이라는 것 자체는 이미 합의가 되었으나, '재산분할'에서 가장 치열한 대립이 일어난다.
우리나라 가계 자산의 대부분은 부동산이 차지한다. 따라서 부동산의 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 분할 액수가 억 단위로 달라지기도 한다.
하지만 법원으로부터 이혼 재산분할을 위한 부동산 감정평가를 의뢰받고 업무를 처리하면서 항상 느끼는 점이 있다.
감정평가액이 재산분할의 가장 결정적이고 직접적인 기준점이 되는데 대부분의 사람들은 감정평가에 대한 적극적인 대응 없이 미온적이고 수동적인 태도를 고수하다가 돌이킬 수 없는 결과를 마주하고서야 뒤늦게 후회한다는 것이다.
이혼 소송에서 부동산 가액은 원칙적으로 '시가'를 기준으로 한다. 특히 시세가 불분명한 단독주택, 상가주택, 토지, 빌딩 등은 감정평가액이 곧 판결의 기준값이 된다.
법원은 특별한 결격 사유가 없는 한 감정평가 결과를 그대로 인용하기에 결국 감정평가는 재산분할의 '절대적 지표'가 된다.
여기서 가장 간과하기 쉬운 사실이 있다. 감정평가는 원칙적으로 '단 한 번'뿐이라는 점이다. 감정 결과가 본인의 예상보다 낮거나 높게 나왔다고 해서 단순히 "마음에 안 든다"는 이유로 재감정을 신청할 수는 없다.
법원은 감정의 절차적 위법성이나 명백한 오류가 없는 한 재감정을 엄격히 제한하므로 결국 첫 번째 감정 결과가 나오는 순간, 내가 받거나(혹은 줘야할) 재산의 크기가 사실상 확정되는 셈이다.
만약 재산분할 문제가 있다면, 먼저 협상을 시도해보는 것이 좋다. 이때 협의 및 조정에서 유리한 고지를 점령하기 위해 감정평가를 전략적으로 활용하는 것을 추천한다.
소송까지 가기 전, 객관적인 감정평가서를 제시함으로써 상대방의 무리한 주장을 잠재우고 유리한 협상을 이끌어내는 것이 가장 현명하고 이득이 되는 방법이다.
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법원감정을 앞두고 있다면 대상부동산의 특성을 설명하는 의견서를 제출하는 것이 도움이 되는데 특히 해당 부동산의 가치를 높이거나 낮출 수 있는 구체적인 요인(특수 공법, 물리적 결함 등)을 논리적으로 정리해 전달하는 것이 좋다.
만약 협상이 결렬된다면 소송을 대비하기 위한 방어 및 공격 차원에서 미리 예상 감정액을 파악하는 것이 필요하다. 이를 통해 재산분할 비율에 따른 실익을 따져보고 소송 전략을 수정할 수 있다.
이때 법원 감정인은 중립적인 위치에 있으므로, 유리한 결과를 위한 의견을 제시하는 것은 전문 감정평가사의 컨설팅을 통해 입체적인 조력을 받는 것을 추천한다.
재차 강조하지만 감정평가서가 법원에 제출된 이후에는 수정하기가 매우 어렵다. "진작 제대로 알아볼 걸" 하는 후회는 재판이 끝난 뒤에는 아무런 힘이 없다.
손해 없는 재산분할을 위해서는 재산분할 감정평가가 단 한 번의 기회로 끝날 수 있음을 인지하고, 시작부터 법원감정 전문 감정평가사와 함께 치밀한 상의와 설계를 통하여 과정을 주도할 것을 추천한다./글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사