회사원 A씨는 전셋집을 구하고 있다. 다행히 회사 근처에 마음에 드는 아파트가 있어 임대차 계약을 하려고 한다. 그런데 계약 당사자는 소유자가 아니고 현재 거주하는 임차인이라고 한다. 공인중개사는 임차인에게 사정이 생겨서 다시 전세를 놓는 전전세 매물이라고 얘기한다. A씨는 전전세 계약은 처음 들어보는 얘기라서 소유자가 아닌 임차인과 전전세 계약을 하는 것이 정상적인 것인지, 이때 어떤 것을 주의해야 하는지 궁금해졌다.
임차인과 계약하는 전전세도 정상적인 임대차 방법이다. 임차인은 임차한 주택을 다시 임대 놓을 수도 있다. 이것을 전전세 또는 전대차라고 한다. 전전세와 전대차는 비슷해 보이지만 차이가 있다. 전전세는 전세권자(임차인)가 제3자에게 다시 임대하는 것이다. 전전세를 놓기 위해서는 임대차계약 당시 소유자와 임차인 사이에 전세권설정이 돼 있어야 한다. 그러면 임차인은 전세권의 존속기간 내에서 그 목적물을 제3자에게 임대할 수 있다. 전전세의 경우 소유자의 동의가 없어도 임대를 놓을 수 있다. 단 전세권을 설정시 전전세를 금지하면 임대를 놓을 수는 없다.
전전세의 경우 임대차계약의 당사자는 소유자가 아니다. 소유자는 빠지고, 전세권자와 전전세권자 사이에 전전세 계약을 체결한다. 전전세 계약 후에 목적물(건물)에 하자가 생기면 전전세권자가 아닌, 전세권자가 소유자에게 손해배상책임을 진다. 전전세금은 기존 전세금을 초과할 수 없다. 또 기존 전세 계약이 종료되면 전전세 계약도 끝난다.
반면 전대차는 전세권이 없는 임차인이 소유자의 동의하에 목적물을 제3자에게 다시 임대하는 것을 말한다. 만약 동의 없이 전대한 경우 소유자는 임대차계약을 해지할 수 있다. 단 건물 일부분만 제3자에게 전대하는 것은 소유자의 동의를 받지 않아도 된다. 예를 들어 방 3개 중 1개를 임차 놓는 경우를 말한다.
임차인이 소유자의 동의를 얻어 전대하면 전차인은 직접 소유자에 대해 의무를 부담한다. 소유자의 동의로 임차인이 전대를 놓은 경우에도 소유자는 계약기간이 만료되기 6개월 전에 전차인에게 해지 통보를 해야 한다.
이처럼 전전세와 전대차는 분명 다르다. 전전세는 소유자의 동의 없이 가능하지만 전대차는 소유자의 동의가 반드시 있어야 한다. 무엇보다 중요한 것은 보증금을 안전하게 반환받는 것이다. 그러므로 전전세의 경우 전세권에 기한 전전세권을 설정해 놔야 한다. 전대차도 반드시 대항력을 갖춰놔야 한다. 전차인은 임차인의 전출일로부터 14일 이내에 전입신고를 마쳐야 한다. 그래야만 전차인이 대항력을 갖추게 된다.
종합해 보면 전세권을 취득한 임차인은 전셋집을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있을 뿐만 아니라 그 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있다. 전세권자인 임차인과 전전세 계약을 하는 것은 정상적인 임대차 계약이다. 주의할 점은 전전세 계약 시 전세권이 등기부상 1순위 전세권자의 지위에 있는지다. 최악의 경우 전셋집이 경매에 들어가도 전세권은 매수인이 인수하기 때문에 선순위 전세권자는 보증금을 안전하게 지킬 수 있다. 물론 전세권자의 선택에 따라 경매신청을 하거나 보증금을 배당받을 수도 있다.
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