등골브레이커 '전월셋값' , 10대 해법 실현 가능성은

악화 일로의 '전월세난'을 잡기 위해 여야가 내놓은 대책은 크게 10가지다.

△전월세 상한제 도입 △계약갱신 청구권 도입 △분양가 상한제 탄력적용 △재건축 초과이익 환수제 유예 연장 △재건축 조합원 다주택 공급 허용 △표준임대차계약서 미사용 처벌 △주택임대차 분쟁조정위원회 설치 △임대사업자 등록제 도입 △등록 임대사업자 50% 세금 감면 △임대소득 2000만원 이하 3년 비과세.

여야 간 부동산대책 '빅딜'에 동원될 카드들이다. 현재로선 계약갱신 청구권 도입, 재건축 초과이익 환수제 유예 연장 등이 채택될 가능성이 높다. 반면 전월세 상한제 도입, 임대사업자 등록제 도입 등은 실현 가능성이 낮은 것으로 평가된다.

◇ 전월세 상한제 '난망'…계약갱신 청구권 '가능'

전월세 상한제, 계약갱신 청구권 도입은 야당의 요구사항이다. 새정치민주연합 박영선, 윤호중 의원이 각각 발의한 주택임대차보호법 개정안에 포함된 내용이다. 집주인이 전월세를 5% 넘게 올리지 못하도록 하고, 귀책사유가 없는 세입자가 계약갱신을 요구하면 1회에 한해 집주인이 거부할 수 없도록 하는 게 골자다.

전월세 상한제에 대해 정부·여당은 시행 전 집주인들이 전월세를 한꺼번에 올려 전월세 폭등이 일어날 수 있다며 반대하고 있다. 야당 내부에서도 회의적인 의견이 나온다. 새정치연합 부동산대책 TF(태스크포스) 위원장 겸 국회 국토교통위원회 야당 간사인 정성호 의원은 "전월세 상한제를 시행하려면 임대차 등록부에 모든 임대차 계약이 다 기록돼 있어야 한다"며 "이를 준비하는 동안 전월세 가격이 급등할 우려가 있다"고 말했다.

반면 계약갱신 청구권에 대해서는 여당도 논의의 여지를 열어두고 있다. 소관 상임위원회인 법제사법위원회의 여당 간사인 홍일표 새누리당 의원은 "계약갱신청구권에 대해 다시 한번 논의를 해볼 필요가 있다"고 말했다. 앞서 여야는 세입자가 계약갱신을 요구할 경우 계약기간을 1년 연장하는 '2년+1년' 방식의 절충안을 검토한 바 있다.

분양가 상한제 탄력적용, 재건축 초과이익 환수제 폐지 또는 유예 연장, 재건축 조합원 다주택 공급 허용은 정부·여당이 연내 처리를 목표로 하는 중점 법안들이다. 야당은 분양가 상한제 탄력적용에는 반대하지만 나머지에 대해서는 협의할 수 있다는 입장이다.

정성호 의원은 "분양가 상한제 탄력적용에 대해서는 당내 반대 목소리가 높다"며 "재건축 초과이익 환수제에 대해서는 유예 연장을 할 수 있다는 생각"이라고 말했다. 그는 "재건축 조합원에 대한 다주택 공급 허용은 조정이 가능한 사안이지만, 전월세 상한제와 계약갱신 청구권의 도입이 전제돼야 받아들일 수 있다"고 했다.

◇ '패키지 빅딜' 유력

한편 표준임대차계약서 미사용 처벌, 주택임대차 분쟁조정위원회 설치, 임대사업자 등록제 도입, 등록 임대사업자 50% 세금 감면 등은 새정치연합이 추진하는 법안들이다. 이에 대해 정부·여당은 대체로 유보적인 입장이다.

특히 3주택 이상 소유자는 의무적으로 임대사업자로 등록토록 하는 내용을 골자로 한 '임대주택법' 개정안(이미경 의원 대표발의)에 대해 정부는 부담스럽다는 반응이다. 임대사업자 등록으로 소득이 노출될 것을 우려한 집주인들이 임대를 포기하고 주택을 매물로 내놓을 경우 집값 하락과 전셋값 폭등이 심화될 수 있다는 우려에서다. 임대사업자 등록제가 도입되지 않으면 이를 전제로 등록 임대사업자의 임대소득 관련 세금을 50% 깎아주는 내용의 '조세특례제한법' 개정안(김현미 의원 대표발의) 역시 처리되기 어렵다.

연간 2000만원 이하의 임대소득에 대해 3년간 비과세하고, 2017년부터 분리과세토록 하는 당정 합의안의 경우 야당은 기본적으로 반대 입장이지만 논의의 여지는 남아있다. 지난 7월 이 같은 내용의 '소득세법' 개정안을 대표발의한 나성린 새누리당 정책위 부의장은 "야당 일각에서는 집주인의 세부담이 줄어든다고 주장하는데, 사실은 그동안 임대소득에 대해서는 제대로 과세가 되지 않았다"며 "현실적인 세부담 시뮬레이션 결과를 놓고 논의할 것"이라고 말했다.

그러나 여야 모두 부동산 관련 법안들을 개별적으로 다루기 보다는 여러 법안을 한데 묶어 주고받는 방식을 선호하고 있어 결국은 ''패키지 빅딜'이 이뤄질 공산이 크다. 정성호 의원은 "부동산 법안들은 개별 사안으로 보기 보다는 함께 묶어서 처리하는 것이 효과적"이라고 했다. 국토위 여당 간사인 김성태 새누리당 의원도 "한건 한건을 따로 떼어서 접근하는 것은 위험한 발상"이라며 "여야가 계속 물밑 조율을 하고 있는 만큼 합의를 도출해 낼 것"이라고 말했다.

내년 전셋값 급등 우려…'민간임대 활성화' 방안 나온다

정부가 내년 전셋값 급등 가능성에 대비해 선제적 대응책 마련에 들어갔다.

‘홀수해’ 전셋값 폭등 악몽이 되풀이될 수 있다는 우려에서다. 다만 가격 대응엔 한계가 있는 만큼 전세의 월세 전환 추세에 맞춰 민간 임대사업 육성 등 근본적 대응 마련에 주력할 것으로 전해졌다.

정부 고위관계자는 19일 “내년 경제운용에 있어 부동산, 특히 전셋값이 큰 변수가 될 것"이라며 "서민주거생활 안정 차원에서 근본적 대응 방안이 필요하다"고 말했다. 이어 "담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 규제 완화에 이어 연말 부동산 입법이 완료되면 부동산 시장 정상화 노력이 마무리된다"면서 "내년에는 주택시장 구조변화에 맞춰 규제와 지원 체제를 정비하는 데 중점을 둘 것이고 이를 경제운용방향에 반영하는 것을 검토 중"이라고 설명했다.

정부는 저금리에 따른 집주인의 월세 선호 현상, 전세 물량 부족 등이 지속되면서 전셋값 상승 현상이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 게다가 글로벌 금융위기 이후 짝수해에 비해 홀수해의 전셋값 상승률이 훨씬 가파른 게 정부의 고민을 깊게 만든다.

실제 KB국민은행 부동산 통계에 따르면 2010년 전셋값 상승률은 7.1%였는데 2011년엔 12.3%로 급등했다. 이듬해인 2012년 상승률은 3.5%로 둔화됐다가 2013년엔 5.71%의 상승률을 기록했다. 2년마다 계약이 이뤄지는 전세제도의 특성 때문으로 풀이된다.

그렇다고 전셋값을 억누를 별다른 대책을 내놓기 쉽지 않다. 정부 관계자는 "전월세 상한제 등 가격 제한 정책은 한계가 있을 수밖에 없다"며 "전월세 시장의 연착륙을 유도하고 민간 차원의 시장을 만드는 게 근본적 대책일 것"이라고 밝혔다. 전세의 월세 전환 흐름에 맞춰 정책 대안을 만들겠다는 얘기다.

이를위해 그간 내놓은 △공급(임대주택) △수요(월세 소득공제) △인프라(중개 수수료 합리화) 등 3개 부문의 정책도 재검토한다. 특히 수요 측면의 전·월세 비용 분석, 미흡한 월세 통계 보완 등의 작업도 진행할 것으로 알려졌다. 또 전·월세 시장 안정을 위해선 시장 형성 자체가 시급하다고 보고 사업자 육성을 위한 파격적 지원책도 검토 중인 것으로 전해졌다.

이와관련 최경환 경제부총리 겸 기획재정부장관도 "민간부문이 임대주택 투자를 늘릴 수 있도록 관련 규제를 개선하고 세제·금융지원 방안을 마련할 것"이라며 "주택임대관리업도 활성화하겠다"고 말했다.

"홀수해가 온다" 전월세 고민 깊어지는 정부...왜?

# 직장인 나전세(가명, 38세)씨는 지난 2009년 서울 문래동 72㎡(22평) 아파트를 전세 1억2000만원에 들어갔다. 2년 후인 2011년 집주인은 나씨에게 전셋값 5000만원을 올려달라고 통보했다. 협상의 여지는 없었다. 서울과 수도권에 전세물량이 없는 탓에 집주인은 '갑', 세입자인 나씨는 '을'이었다. 나씨는 다른 지역 전세를 알아봤지만 가격 상승세가 비슷했다.

울며겨자먹기로 처가에서 3000만원을 빌리고, 은행에서 2000만원을 대출받아 1억7000만원에 2년 연장했다. 전세품귀 현상이 이어지면서 전셋값은 계속 올랐다. 짝수해였던 2012년도 전세시세는 1000만원 정도 오른 1억8000만원이었다. 해가 바뀌니 전셋값은 더욱 가파르게 올랐다. 집주인은 2억원에 맞춰달라고 요구했다. 홀수해인 2013년에만 2000만원이 더 오른 것이다. 나 씨는 더이상 빚을 지는 건 무리란 생각에 하는 수 없이 서울 외곽에서 1억5000만원짜리 전셋집을 구했다.

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◇전셋값 급등…홀수해의 공포 =2008년 글로벌 금융위기 이후 나타나고 있는 '홀수해 전셋값 급등' 현상 사례다. 함영진 부동산114 팀장은 "전세 수요가 늘어서 가격이 오른 측면이 강하다"면서도 "전세계약이 통상 2년 단위로 이뤄지기 때문에, 금융위기 이후 계약이 몰리기 시작한 2009년 이후 홀수해마다 전셋값 상승률이 더 크다"고 말했다. 전셋값 상승은 월세시장에 곧바로 파급효과를 미치게 된다.

전셋값 상승률이 이처럼 격년으로 차이가 나는 건 1989년 주택임대차보호법 시행으로 거슬러 올라간다. 당시 전세 세입자 보호를 위해 계약기간을 1년에서 2년으로 의무화 뒤 패턴이 나타나기 시작했다. 1990년부터 제도가 도입됐기 때문에 초기엔 짝수해에 전셋값이 많이 올랐다. 1990년 16.76% 상승률을 기록한 뒤 1991년엔 1.95%로 뚝 떨어졌다. 1992년엔 다시 7.52%로 상승폭을 키웠다가 이듬해엔 2.44%로 비교적 안정세를 보였다.

이후 짝수해 강세, 홀수해 약세를 보이다 1998년 외환위기(IMF) 이후 주택 매매 시장이 급등하면서 전셋값은 상대적으로 특별한 모습을 나타내지 못했다. 그러다 2008년 금융위기가 닥친 후 홀수해 강세가 자리잡았다.

KB국민은행 부동산 시세에 따르면 서울의 아파트 평균 전셋값은 2011년 7월 2억5171만원으로 '2억5000만원 선'을 넘긴 뒤 올해 초 3억25만원을 기록하며 2년7개월 만에 '3억원 선'을 넘겼다. 2년 전인 2012년 10월(2억6752만원)과 비교하면 4986만원 상승했다. 서울에서 2년 전 전세 아파트를 계약한 세입자가 같은 집에 살려고 계약을 연장하려면 실제 위 사례처럼 5000만원 가까운 돈이 필요한 셈이다.대졸 신입사원의 평균 초봉이 2362만원(취업포털 '사람인' 조사)인 것을 감안하면 직장 초년생이 2년 동안 한 푼도 쓰지 않고 월급을 모두 모아도 오른 전세금을 대기에 벅찬 게 현실이다.

◇가격 대책 대신 ‘임대 시장’육성 대책 중점 =박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "은행들의 저금리 여파로 최근 주택시장에서 전세의 월세화 현상이 빠르게 진행되고 있어 전세물량이 부족한 현상이 나타나고 있다"고 말했다.

집주인은 월세를, 수요자는 전세를 선호하는 데 따른 자연스런 결과다. 추세는 전세의 월세 전환이다. 정부도 인정한다. 지난 2012년 21.6% 수준인 월세 비중이 2017년엔 30%를 웃돌 것이라는 게 정부 전망이다.

전셋값 대책보다 ‘임대 시장 육성’에 중점을 두는 이유도 이 때문이다. 저소득층의 주거 안정은 정부의 공공 임대 주택 공급, 주택 바우처 등의 제도로 대응 가능하다. 고소득층은 실수요자 중심으로 집을 사는 쪽으로 유도한다는 게 정부 구상이다. 반면 중산·서민층까지 정부 정책으로 ‘관리 ’하기엔 한계가 있다.

정부 고위관계자는 “전셋값 대책이라는 게 실제 가능하겠냐”고 반문한 뒤 “시장에서 (물량을) 공급할 수 있도록 길을 터줘야 한다”고 말했다.

기업형임대 등 민간임대 시장 활성화가 필요하다는 얘기다. 정부는 리츠 등 임대주택 공급 방식 다양화, 주택임대 관리업 등 규제완화와 세제지원 등 기존의 대책을 토대로 추가 지원 방안을 마련할 계획이다. 다른 고위관계자는 “전·월세 임대 시장을 제대로 만들어놔야 주거 안정과 보호도 꾀할 수 있다”면서 “경제혁신 3개년 계획에서 강조한 주택시장 정상화 차원에서 근본적 고민, 근본적 대응이 필요한 시점”이라고 밝혔다.

"전국 아파트 전셋값 68개월 연속 올랐다"

정부가 세입자 지원을 위해 내놓은 '10·30 전·월세대책'에도 주택임대시장은 여전히 불안한 모습이다.

20일 KB국민은행에 따르면 지난주 전국 아파트 전세가는 전주대비 0.07% 올라 271주 연속 상승했다. 2009년 3월부터 무려 68개월째 상승세가 이어지고 있는 셈이다. 이 기간 전국적으로 55.13% 올랐다.

서울 아파트 전셋값은 53.48% 뛰었고 경기와 인천은 각각 56.94%, 35.81% 상승했다. 서울에선 송파구(72.31%) 서초구(67.72%) 광진구(66.41%) 마포구(61.73%) 성동구(61.21%) 영등포구(60.11%) 등이 60% 이상 급등했다.

올 10월 현재 서울 아파트 평균 전세가격은 3억1341만원으로, 지난해 같은 기간(2억8675만원)보다 2666만원 상승했다. 서울 아파트 평균 전셋값은 2011년 7월(2억5171만원) 2억5000만원대를 돌파한 지 2년7개월만인 올 2월 3억원(3억25만원)을 넘어섰다.

아파트와 단독, 연립을 모두 포함한 전국 주택전세가격도 마찬가지여서 2009년 3월부터 올 10월까지 42.02% 뛰었다. 이 기간 서울 주택 전셋값은 42.39% 상승했고 경기와 인천도 각각 45.20%, 27.31% 올랐다.

2009년 1월부터 올 8월 사이 소비자 물가 상승률이 약 14.8%에 그친 반면, 같은 기간 아파트 전세가격은 53.91%나 올라 물가상승률을 3배 이상 앞질렀다. 전국 아파트 매매가격 대비 전세가 비중(전세가율)은 69.4%로, 2001년 69.5% 이래 13년만에 최고치를 기록했다.

저금리 기조에 따라 집주인들의 월세 선호현상이 가속화되면서 임대시장에서 월세 비중도 꾸준히 증가하고 있다. 전체 주택 거래량 중 월세 비중은 2011년 1월 21.6%에서 올 8월에는 40%를 기록하는 등 3년8개월만에 19.4% 증가했다.

임채우 국민은행 WM사업부 부동산전문위원은 "저금리로 인해 임대인들의 월세전환 물량이 크게 늘어난데다 기존 임차인들의 전세 재계약 유지 수요로 전세 공급물량이 턱없이 부족하다"며 "전세가격 급등에 따른 부담이 높은 상황에서 저소득층은 비자발적으로 월세로 전환하거나 외곽으로 이동하는 주거하향 추세"라고 말했다.

신혼부부 100만가구, 풀어야 할 2가지 핵심 과제는

새정치민주연합이 저출산 극복을 위해 제시한 신혼부부 임대주택 지원 정책이 역풍을 맞고 있다. 전형적인 '포퓰리즘 정책'이라는 비난은 둘째로 치더라도 비용추계부터 비현실적이라는 지적이다.

새정치연합은 정책위원장 출신인 우윤근 원내대표 체제로 전환한 뒤 정책 이슈를 주도한다는 측면에는 긍정적인 평가를 내리면서도 자칫 여권에서 제기하는 '무상 프레임'에 갇힐까 전전긍긍하고 있다.

우 원내대표가 18일 원내대책회의에서 "무상이 아닌 싼값에 공급하겠다는 것"이라고 강조한 것도 이런 배경에서 나온 것으로 보인다.

하지만 새정치연합 내에서도 신혼부부 임대주택 100만가구 공급과 관련해 우려의 시각이 적지 않다. 당내에서 흘러나오는 의견과 자료를 토대로 신혼부부 임대주택 정책이 풀어야 할 과제를 정리해봤다.

◇예산 추계 현실성 없어…2018년 8.5조원까지 늘어=신혼부부 대책 논란을 풀기위해 새정치연합이 제시해야 할 가장 큰 쟁점은 재원 마련이다. 여기에는 복잡한 계산법이 들어간다. 먼저 공급가구를 따져볼 필요가 있다.

100만가구 공급을 위해 새정치연합이 목표로 하는 연간 공급가구수는 10만가구다. 이중 당장 내년부터 공급하겠다고 밝힌 주택은 절반인 5만가구. 이중 40%인 2만가구는 금융지원가구로 분류된다.

나머지 3만가구도 이번 정책을 통해 추가되는 임대주택 수는 아니다. 정부가 추진하고 있는 공공임대주택 9000가구가 포함돼 있다. 사실상 정책에 따른 증대효과는 2만1000가구에 그친다.

내년 예산책정은 여기서부터 시작된다. 새정치연합의 예산 추산방식을 보면 신혼부부 대책과 관련해 새로 추가할 내년도 정부 예산은 3784억원이다. 한 가구당 8400만원으로 계산해 2만1000가구를 공급할 경우 드는 예산 1조7640억원의 약 20%를 산정한 금액이다. 통상 임대주택을 건설시 투입되는 4년 예산(20%, 25%, 25%, 30%)의 첫해 예산비율에 따른 것이다.

당장 내년 예산을 소화한다 하더라도 2016년 이후 예산이 문제다. 우선 3만가구에 따른 내년 예산은 3400억원이지만 20:25:25:30 비율에 따라 2016~2017년은 각각 4250억원, 2018년엔 5100억원으로 늘어난다.

문제는 2016년부터 10만가구를 추가로 신규 공급하는 비용이다. 10만가구 신규건설에 따른 2016년 예산은 1조7000억원이다. 2015년 건설되는 3만가구에 대한 2년차 지원금액 4250억원을 더하면 2016년엔 2조1250억원이 필요하다.

이런 방식으로 추산할 경우 2019년 예산은 눈덩이처럼 불어나 무려 8조5000억원까지 늘어나게 된다. 5년간 누적금액은 무려 21조원이다.

새정치연합 관계자는 "신혼부부 임대주택은 기본적으로 매입임대, 준공공임대 주택도 고려하고 있는 만큼 비용이 더 적게 들 것으로 본다"며 "다만 신혼부부용 임대주택을 100만 가구를 확보하는 것이 타당한 지에 대해선 별도 분석이 필요할 것으로 본다"고 말했다.

◇내년 예산 반영도 문제, 예결특위서 증액 현실성 낮아=예산 산정도 문제지만 당장 내년 사업이 시행될 수 있는 지부터 불투명하다. 새정치연합의 계획대로 내년 사업 시행을 위해선 정부 예산을 추가로 투입해야 한다.

예산을 추가로 투입하기 위해선 증액이 필수인데 이미 내년 예산안은 국토위를 떠난 상태다. 결국 예산결산특별위원회에서 예산을 신규로 따와야 하는데 상황은 여의치 않다.

여당이 '포퓰리즘 공세'를 이어가고 있는데다 국토교통부 마저도 "현실성 없는 정책"이라고 못박았기 때문이다. 게다가 증액을 하려면 그만큼 감액이 필요한데 야당의 증액 계획엔 신혼부부 임대주택 재원마련은 뒷전이다.

우 원내대표는 16일 예산안 심사방침을 설명하면서 "사·자·방(4대강·자원외교·방위산업) 및 창조경제 예산 5조원을 삭감하고, 이 돈을 비정규직의 정규직 전환 지원금, 저소득층 저출산대책, 노후 상하수도 개선시설사업, 아동학대 예방 및 피해아동 보호사업, 경로당 냉난방비 등에 투입한다는 방침"이라고 밝혔다. 때문에 10일 정도 남은 예산심사과정에서 증액은 어려울 것이란 관측이다.

새정치연합 관계자는 "정부 예산 3000억원을 추가로 반영하기 위해선 예결특위에서 그 만큼의 감액이 필요하다"며 "삭감 예산이 많지 않을 뿐더러 여당에서도 반대하고 있어 (신혼부부 예산 증액은) 힘들 것으로 본다"고 말했다.