용산+서부이촌동 걸림돌 '토지보상비'

용산 국제업무지구와 서부 이촌동 재개발 프로젝트의 최대 걸림돌은 천문학적인 토지보상비용이다.

또한 한강조망권을 확보하고 있는 대림아파트 단지 주민들의 거센 반발, 재개발지역내 이해 당사자간의 첨예한 대립, 집값 상승세 전환을 우려하는 건설교통부의 반대 등도 주요 변수로 작용할 것으로 보인다.

◇천문학적 '토지보상비'= 한강철교 좌우에 위치한 서부이촌동 일대는 용산 국제업무지구 개발 소식 발표와 재개발추진위원회 승인 등의 호재로 인해 '집값 급등'이라는 회오리가 휘몰아쳤다. 이 일대 재개발 추진지역내 땅값(대지지분)은 평당 6000만~7000만원대 수준까지 껑충 뛰었다.

D부동산 관계자는 "용산 국제업무지구 개발이 발표된 이후 도로 하나를 사이에 둔 서부이촌동 일대는 재개발 추진이 빨라질 것이란 기대감이 반영되며 최고 2배 가까이 올랐다"고 말했다.

대지 지분 4평인 연립주택의 경우 2억5000만원에 거래된데 이어 최근에는 3억원대로 다시 뛰어 올랐다. 특히 물건을 사고 싶어도 매물이 없어 못 살 정도로 이 지역 주민들의 기대감이 크다.

부동산 관계자는 "용산 중에서도 서부이촌동 일대는 재개발 소식에 특히 민감하다"며 "이로인해 수년전에 이미 지분 쪼개기가 완료됐고, 최근에는 대지지분이 1~2평에 불과한 연립주택도 매물이 없어서 거래가 안되고 있는 상황"이라고 전했다.

재개발업계는 용산 국제업무지구와 서부이촌동 일대의 땅값 상승에 따른 토지 수용문제를 우려하고 있다.

철도정비창부지 13만7000여평에 서부이촌동 7만여평을 수용하려면 최소 5조원이상이 필요하기 때문이다. 특히 '한강르네상스 프로젝트'가 구체화 될 수록 이 일대 집값 상승세가 다시 탄력을 받을 것으로 보여 '답이 안나올 수도 있다'는 것이다.

재개발 전문업체 고위 관계자는 "서울시가 용산 국제업무지구와 서부이촌동을 연계해 개발하는 프로젝트를 추진하는 것은 바람직스럽다"면서도 "최근 이 지역의 아파트값과 땅값 상승세를 감안할 경우 사업성이 현저히 떨어질 수 있다"고 우려했다.

지난해 말 현재 이 지역의 공시지가는 1㎡당 215만원(평당 710만원)으로, 시세 7000만원선과 10배가량 큰 차이를 보이고 있다. 따라서 토지 수용 과정에서 수용가격을 놓고 현지 주민들과의 마찰이 불가피할 것으로 보인다.

◇한강조망권 대림아파트 주민의 반발= 이촌동에서 가장 뛰어난 한강조망권을 확보한 대림아파트 주민들의 기득권 보장 요구도 무시할 수 없는 변수다. 이 단지는 지난 1994년 입주해 재건축 연한을 채우지 않은데다 최근에는 리모델링으로 가닥이 잡힌 상태다. 26평형의 경우 이미 4억1000만원대까지 올랐다.

문제는 이 단지 주민들이 재개발 이후 한강조망권을 재차 요구할 가능성이 크다는 것이다. 그러나 이 요구조건을 모두 수용하기는 쉽지 않다. 결국 대림아파트 주민들의 조직적인 반발에 직면할 수밖에 없는 상황이다.

◇건교부, 서울 집값 재상승 좌시하지 않는다= 최근 1.11 부동산 대책 발표이후 조금씩 안정세를 찾아가고 있는 서울 집값에 또 다시 상승 도화선이 될 수 있다는 우려도 크다. 특히 용산구는 서울 도심권을 대표하는 유망 주거지역으로, 동부이촌동은 강남권을 능가하는 집값을 보이고 있다. 한강조망권이 가능한 노른자위 지역의 개발이어서 파장은 더욱 클 것으로 예상된다.

전문가들은 20만평이 넘는 대규모 개발로 해당지역은 물론 서울 도심권 전역의 집값 상승을 유발할 수도 있다고 분석했다. 분양가 상한제 적용 등으로 시들해진 재개발구역 투기붐을 촉발시킬수 있다는 것이다.

이는 '집값 안정'이라는 건교부의 부동산 정책 방향과 정면 배치되는 것이다. 간신히 안정돼 가고 있는 집값에 기름을 부어 '정책 실패'로 연계되는 길을 정부가 사전에 차단할 가능성이 있다는게 업계의 시각이다.