[토요부동산]3억 주택 65세, 평생동안 매달 85만원 받아
은퇴생활자 김태명(65세)씨는 명예퇴직금으로 매입한 소형 상가의 월세로 생활하고 있다. 김씨는 임대료 수입이 빠듯해 아들의 급여 일부를 생활비로 보태 쓰고 있다.
김씨는 최근 아들이 결혼하자 분당의 36평형 아파트를 팔아 인근인 경기 광주 소재 32평형 아파트로 이사갔다. 아들의 전세 자금을 마련해주고 부족한 노후 생활비를 충당하기 위해서다.
이제 집을 판 여유 자금이 떨어지면 어떻하나 걱정하던 그는 한국주택금융공사의 역모기지 제도 이야기를 듣고 이용을 적극 고려하고 있다.
7월부터 선보이는 역모기지(주택연금)제도가 생활 안정을 걱정하는 1주택 노년층의 시선을 끌고 있다. 노년층에게 평생 동안 생활안정과 주거안정을 보장해주기 때문이다.
역모기지란 고령자가 보유한 주택을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 노후생활자금을 연금방식으로 지급받는 대출상품이다.
현재 시중에 판매중인 시중은행의 역모기지 상품은 일종의 '변형된 주택담보대출'에 불과해 종신 거주와 종신 지급을 보장하지 못한다.
즉 대출만기(5~15년)가 되면 이용자는 대출기간 만료시 대출금의 상환을 요구받고 상환하지 못하면 주택을 경매당할 수 있다.
그러나 주택금융공사가 보증하는 역모기지는 평생동안 주거와 연금지급을 보장해준다. 지급받는 대출금에 대해 공사가 공적 보증을 통해 그 이행 책임을 최종적으로 부담하기 때문이다.
또 공사 역모기지는 매달 받는 대출금이 시중은행의 역모기지보다 많이 지급되는 것도 장점이다. 나이가 만 65세이고 시가 3억원의 주택을 갖고 있다면 사망시까지 매달 85만원 내외의 월지급금을 받는다.
연금은 이용자(배우자포함) 연령, 가입 당시의 금리수준, 주택가격 등에 의해 결정된다. 따라서 월지급금은 연령과 주택가격이 높을수록, 금리가 낮을수록 더 많이 받는다.
역모기지의 이용자격과 대상 주택은 어떻게 될까. 우선 만 65세 이상(배주자 포함)으로서 시가 6억원 이하 1주택 소유라자면 신청이 가능하다. 투기(과열)지구와 관계없이 취급한다. 또 은퇴생활자처럼 소득이 없어도 신청이 가능하다.
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남편은 65세인데 부인이 62세인 경우는 부인이 65세가 될 때 이용할 수 있다.
단독주택 또는 공동주택으로서 부동산등기부등본상 소유권 등기가 돼 있고 실제 주거하는 주택이면 이용조건에 해당된다.
다만 실버주택(노유자시설) 또는 오피스텔, 전월세 주택, 압류 가압류 가처분 등 권리침해가 있는 주택은 신청 자격이 없다. 또 자녀 등 제3자가 소유한 주택이나 재건축.재개발이 진행중인 주택도 해당되지 않는다.
RE멤버스 고종완 대표는 "6억원 초과 고가 주택 소유자라면 이 주택을 팔고 역모기지 대상인 6억 이하 주택을 매입한 뒤 차액을 종신 연금보험에 가입하면 생활 자금을 더욱 풍요히 쓸 수 있다"고 조언했다.
대출금리는 현 수준인 6.5%가 적용될 전망이다. 변동금리로 적용되지만 금리 변동에 따른 수령액수 변동은 없다.
계약자와 배우자 사망시 공사가 보증채무를 이행한 뒤 경매 실행해 이 주택을 처분, 회수금을 충당한다.
주택을 처분하고 남은 잉여금은 법정 상속인에게 돌아간다. 반면 오래 살아서 대출금이 주택가격을 초과할 경우에는 상속인에게 대출금을 대납하라는 청구권을 행사하지 않는다.
지급 방식은 매달 일정금액을 지급하는 종신지급형과 대출한도의 30% 내에서 일정 용도에 맞으면 교육비, 의료비, 주택수선비용 등을 수시로 인출할 수 있는 종신혼합형 등 두가지다. 종신혼합형을 선택하면 그만큼 주택가격에 대한 담보액이 줄어드는 것이므로 월 지급금이 줄어든다.
이외에도 공사보증 역모기지 이용자가 기준시가 3억원 이하, 전용면적 25.7평 이하 그리고 연간소득 1200만원 이하일 경우는 재산세 25% 감면, 대출이자비용에 대한 200만원 한도 내 소득공제, 근저당설정시 등록세 면제(설정액의 0.2%)와 국민주택채권매입의무 면제(설정액의 0.1%)의 세제혜택이 있다는 것도 알아두며 유용하다.
다만 역모기지를 이용하기 위해서는 보증료를 납부해야한다. 초기보증료는 주택가격의 2%를 대출 취급시 1회 납부하며, 연보증료는 보증잔액의 연 0.25%를 매월 나눠 낸다. 직접 공사로 납부하는 것이 아니라 대출기관이 월지급금 등을 지급할 때 보증료에 해당하는 대출을 일으켜 이용자를 대신해 공사로 납부하는 방식이다.
역모기지 상품은 다음달 중 국민, 기업, 농협, 신한, 우리, 하나은행과 삼성화재, 흥국생명 등 8개 금융기관에서 판매된다. 보증은 주택금융공사에서 하고, 실제 연금은 취급 금융기관에서 대출을 일으켜 지급한다.