"빌라 전셋값 1억 뛰었다"...실거주 중심 '세제 개편', 與도 추가 수정론

종합부동산세(종부세)의 운명을 가를 '국회의 시간'이 다가왔다. 정부가 종부세 강화 기조를 유지하는 가운데 여당 내부에서 이견이 나오고 있다. 비거주 1주택자에 대한 세 부담 강화를 일부 되돌려야 한다는 주장이다.

8일 정치권에 따르면 국회 재정경제기획위원회 조세소위원회는 조만간 종부세법 개정안을 심사할 예정이다. 조세소위는 정부가 제출한 세제개편안과 의원 발의 법안을 병합 심사하며 세법 개정의 구체적인 내용을 조율하는 곳이다.

종부세법 개정안의 핵심 쟁점은 기본공제액이다. 정부는 올해 세제개편안에서 실거주 1주택자의 기본공제액을 현행 12억원에서 14억원으로 높이는 대신 비거주 1주택자는 9억원으로 낮추는 방안을 추진했다.

기본공제액이 높아지면 종부세 부담은 줄고, 낮아지면 늘어난다. 실거주자에게는 '인센티브'를, 비거주자에게는 '페널티'를 주는 구조다. 하지만 세제개편안 발표 이후 반발이 커지자 정부는 지난 9월 1일 국무회의에서 비거주 1주택자의 기본공제액을 현행 12억원으로 유지하는 수정안을 확정했다.

여당 내부에서는 추가 수정론이 제기된다. 비거주 1주택자의 기본공제액도 14억원으로 높여 실거주 여부에 따른 차등을 없애자는 주장이다. 서울에 지역구를 둔 더불어민주당 일부 의원들이 이런 목소리를 내고 있다.

종부세 과세 대상자가 서울에 집중돼 있는 만큼 지역 민심을 고려해야 한다는 판단이 깔려 있다. 서울 지역 민주당 의원들은 과거에도 종부세 개편을 놓고 당내에서 다른 목소리를 내왔다. 민주당 서울시당은 지난 5일 서울 지역 국회의원 간담회를 열고 관련 내용을 논의했다.

양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편도 쟁점이다. 정부는 2029년부터 보유기간에 따른 공제를 폐지하고 거주기간을 중심으로 공제 혜택을 부여하는 방안을 추진하고 있다. 공제금액에도 최대 10억원의 상한을 두기로 했다.

이를 두고 기존 장기보유자에 대한 공제 혜택을 일부 유지해야 한다는 의견이 나온다. 기존 제도를 전제로 장기간 주택을 보유해 온 사람들에게 새로운 기준을 적용하는 것이 타당하냐는 지적이다. 불가피한 사유로 자기 집에 거주하지 못한 1주택자까지 불이익을 받을 수 있다는 우려도 있다.

오문성 한양여대 세무회계학과 교수는 "비거주와 거주에 대한 차별적인 대우를 손보고 페널티를 없애야 한다"고 말했다.

비거주·초고가 주택 보유자에 대한 세 부담 강화를 골자로 한 정부 세제개편안의 국회 심사가 본격화하면서 '부동산 세제' 운명도 중대한 분수령을 맞게 됐다. 비거주 1주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 기본공제 축소 방침 철회로 수면 위로 가라 앉았던 '비거주 차별' 논란이 국회 논의 과정에서 재점화할 것으로 보인다. 장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 축소하려는 정부안이 그대로 국회 문턱을 넘을지도 미지수다.

◇정부 '세제 개편 수정안' 내놨지만 국회 통과까지 험로 예상

8일 관계부처에 따르면 재정경제부가 국회에 제출한 11개 세법 개정안 중 3개 법안(종부세법·조세특례제한법·소득세법)은 당초 정부안에서 이미 한차례 수정됐다.

핵심은 종부세법이다. 당초 정부는 1주택자라 하더라도 거주와 비거주를 차등하기 위해 기본공제 금액(현행 12억원)을 실거주는 14억원으로 상향하되, 비거주는 9억원으로 낮추려고 했다. 하지만 여당에서조차 거주 여부로 종부세를 차등해선 안 된다는 비판이 제기됐다.

결국 정부는 '실거주 우대' 원칙이 훼손되지 않도록 실거주자만 기본공제 금액을 14억원으로 상향하고, 비거주자는 현행 12억원을 유지하는 절충안을 국회에 제출했다.

정부가 시장 반발을 수용해 선제적으로 수정안을 내놓았지만 국회 통과까지는 험로가 예상된다. 야당은 물론 여당 내 반대 목소리가 여전해서다.

당장 서울에 지역구를 둔 더불어민주당 의원들의 움직임이 심상찮다. 부동산 민심 악화와 저조한 지지율이 2년 뒤 총선에 부담으로 작용할 수 있단 위기감에 휩싸인 일부 서울 지역 여당 의원들은 정부 수정안에서 한 발 더 나아가 1주택 비거주자의 종부세 기본공제도 14억원으로 올릴 것을 요구하고 있다.

정부는 난색이다. '실거주 인센티브·비거주 페널티' 원칙에서 비거주 페널티를 없애는 수정안을 내놓은 상황에서 1주택 비거주자의 종부세 기본공제액까지 올리면 실거주 우대 원칙마저 무너질 수 있기 때문이다.

◇"보유 혜택 깎고 거주만 인정"…장특공제 개편도 도마 위

주택 양도소득세 장특공제 개편 역시 논쟁거리다.

정부는 장특공제 명칭을 '장기거주소득공제'로 바꿀 계획이다. 말그대로 보유에 대한 혜택은 없애고 거주에만 인센티브를 준단 취지다. 1주택자를 기준으로 현재 거주 최대 40%, 보유 최대 40%로 설정된 혜택을 단계적으로 개편해 2029년부터 거주 최대 80%로 개편할 방침이다. 현재 무제한인 공제한도도 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 축소한다.

이를 두고 여당 서울 의원들 사이에서도 장기 보유자에 대해선 일부 공제 혜택을 계속 줘야 한다는 의견이 나온다.

홍기용 인천대 경영학부 교수는 "2029년부터 양도세 장특공제에 10억원 공제한도가 생기면 30~40년 한집에서 산 사람은 10억원 이상의 양도차익이 충분히 가능해 짧게 거주한 사람보다 더 큰 손해를 볼 수 있다"며 "거주와 비거주를 구분해 사실상 장특공제를 못받게 하는 것이 국회 논의 단계의 핵심 쟁점일 것"이라고 밝혔다.

한편 직장이나 자녀 교육 등 불가피한 사정으로 비거주하는 경우를 거주로 예외 인정해주는 방안에 대해서도 국회 논의가 예상된다. 앞서 민주당은 고위당정협의회 등을 통해 비거주 1주택자에 대한 폭넓은 예외 인정을 정부에 공식 요청한 상태다.

정부 역시 비거주 사유를 폭넓게 인정해준단 방침이다. 이형일 부총리 겸 재정경제부 장관은 인사청문 과정에서 "추가적인 부득이한 비거주 사유에 대해서도 향후 시행령 개정 과정에서 탄력적으로 검토할 계획"이라고 밝혔다.

다만 불가피한 비거주자의 거주 인정 기간 인정 요건 확대는 법 개정이 아닌 시행령 개정 사항이다. 법 개정 없이 정부 의지만으로도 얼마든 개정이 가능하단 의미다. 정부는 통상 정기국회를 통과하는 세제개편안(세법개정안)을 뒷받침 할 후속 시행령 개정 작업을 이듬해 1월까지 마무리한다.

국회에서 부동산 세제개편안 심사가 본격화하면서 집주인들의 셈법이 복잡해지고 있다. 장기보유특별공제(장특공제) 축소와 실거주 중심의 세제개편이 추진되는 가운데 매매와 전·월세 모두 '트리플 강세'를 이어온 서울 부동산시장의 내년 향방에 관심이 쏠린다.

8일 부동산 업계에 따르면 지난 8월 정부의 세제개편안 발표 이후 강남권에서는 보유세 부담과 양도소득세 장기보유특별공제 축소를 우려하는 집주인들의 매도 문의가 이어지고 있다. 반면 매수세는 따라붙지 않고 있다. 추가 가격 하락을 기다리는 관망세가 강해지면서 매물이 쌓이는 분위기다.

압구정 인근 부동산중개업소 관계자는 "매도인들은 물건을 계속 내놓는데 매수인들은 가격이 더 빠지기를 기다리고 있어 물건만 쌓이고 있다"며 "오랫동안 아파트 한 채를 보유한 고령층을 중심으로 보유세 부담을 걱정해 매도를 고민하고 있지만 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.

강남권 시장에 영향을 미칠 핵심 변수는 양도세 장특공제 개편이다. 현재 보유·거주기간에 각각 연 4%씩 적용하는 공제율을 2028년부터 보유 2%·거주 6%로 조정하고 2029년부터는 거주기간에만 연 8%를 적용한다. 공제금액도 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 제한한다. 종합부동산세는 실거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 확대하되 비거주 1주택자는 12억원을 유지하기로 했다.

다만 거센 부동산 민심에 여당 서울시 지역구 의원들을 중심으로 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 실거주자와 같은 14억원으로 높이고 양도세 장기보유 일부 공제 혜택을 계속 줘야 한다는 의견이 나오고 있다.

윤수민 NH농협은행 부동산 수석위원은 "강남권에서는 보유세보다 장특공제 축소와 공제금액 상한에 민감하게 반응하는 경우가 많다"며 "특히 재건축 아파트를 오랫동안 보유한 고령층은 장특공제 축소를 두고 얻은 이익에 대한 세제 혜택을 빼앗긴다고 받아들이는 분위기"라고 말했다.

전문가들은 세제개편이 확정되면 2027년 절세 목적의 매물이 증가할 가능성이 있다고 내다봤다. 윤 위원은 "현재 강남권은 세제 개편에 따른 영향을 충분히 선반영해 당장 추가적인 호가 하락폭이 크지는 않을 것으로 본다"며 "다만 내년 2~3분기 세 부담을 구체적으로 계산한 집주인들이 매도에 나서면서 다시 변곡점이 나타날 수 있다"고 말했다.

반면 서울 외곽에서는 매매 거래가 주춤한 가운데 전세 매물 부족이 심화하는 분위기다. 가격 상승으로 주택 매수가 어려워진 상황에서 집주인의 실거주 전환 움직임까지 겹쳐 임차인의 주거 부담이 커지고 있다는 우려가 나온다.

동대문구의 한 부동산중개업소 관계자는 "아파트값이 너무 많이 올라 최근 매매 거래는 뜸하고 매물만 조금씩 나오고 있다"며 "반면 전세는 물건이 매우 부족하고 빌라 전셋값 마저 기존보다 3000만~5000만원에서 많게는 1억원까지 오른 곳이 있다"고 말했다.

실거주 중심의 세제개편이 이러한 임대차시장 불안을 가중시킬 수 있다는 우려도 나온다. 동대문구 부동산중개업소 관계자는 "최근 집주인이 직접 들어와 살겠다며 세입자와 계약을 끝내는 경우도 많다"며 "기존 세입자는 서울 집값을 감당하기 어려워 외곽으로 밀려나고 그곳마저 가격이 오르면 경기 지역으로 이동하는 상황"이라고 전했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "내년에는 서울의 아파트 입주물량이 올해보다 줄어들고 월세화도 진행되고 있어 임대료 상승세가 이어질 가능성이 있다"며 "세제개편에 따른 매물 증가가 매매가격 상승폭을 제한하더라도 전월세시장에서는 공급 부족에 따른 불안이 지속될 수 있다"고 말했다.

정부의 부동산 세제개편안이 국회 심사대에 올랐다. 핵심은 주택 보유기간보다 실제 거주기간을 중시하는 과세 전환의 여부다. 여야 의원들은 납세자의 부담을 줄이거나 과세요건을 명확히 하는 법안을 잇달아 냈다. 2028년 총선을 앞두고 유주택자의 반발을 의식한 입법 움직임이 만만치 않다.

8일 국회에 따르면 재정경제기획위원회는 지난주 세제개편안 공청회를 개최한 데 이어 정부의 종합부동산세법·소득세법 개정안과 의원 발의안 등을 심사한다.

정부안은 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이지만 비거주 1주택자는 12억원을 유지한다. 양도세 역시 거주 중심으로 개편한다. 현재 1가구 1주택 장기보유특별공제는 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%를 합산해 최대 80%를 공제한다. 정부안은 2028년 보유 2%·거주 6%로 조정하고 2029년부터 거주기간에만 연 8%를 적용한다. 다만 일부 불가피한 비거주를 예외로 인정한다. 기존 주택에 1년 이상 거주하다 취학·전근·질병·요양 등으로 이주한 경우다. 이때 최대 3년을 거주기간으로 인정할 계획이다.

정부안 발표 이후 발의된 법안들을 보면 여야 간 입법 방향이 갈린다. 고동진 국민의힘 의원(서울 강남구 병)은 리모델링 공사로 집을 비운 기간의 절반을 양도세 거주기간으로 인정하도록 하는 소득세법 개정안을 발의했다. 리모델링 사업계획승인일이나 허가일 당시 해당 공동주택에 1년 이상 계속 거주한 소유자가 대상이다. 정부안의 재개발·재건축 특례와 달리 리모델링에 초점을 맞췄다.

조은희 국민의힘 의원(서울 서초구 갑)안은 정부의 공제체계 개편에 따른 기존 납세자의 불이익을 제한하는 데 초점을 맞췄다. 장기보유특별공제의 공제율이나 한도가 변경되더라도 개정 이전에 쌓인 보유·거주기간에는 종전 규정을 적용하도록 했다. 양도세 비과세 기준도 12억원에서 15억원으로 높이고 상생임대주택의 거주요건 면제 특례를 2029년 말까지 연장하도록 했다.

윤후덕 더불어민주당 의원(경기 파주 갑)은 정부안과 유사하게 불가피한 비거주기간을 인정하는 소득세법 개정안을 발의했다. '거주'를 일정한 장소에 생활의 근거를 두고 실제 생활하는 것으로 정의하고 부득이한 비거주기간을 거주기간에 포함할 수 있도록 했다. 정부가 시행령으로 정하려는 거주 개념과 예외 인정 근거를 법률에 직접 명시한 것이 차이다.

특히 내후년 총선 일정은 최근 정치권의 입법 움직임을 해석하는 중요한 변수다. 실제 세금 부담과 납부 시점과는 별개로 수도권 유주택자들의 민심을 의식할 수 밖에 없단 점에서다.

민주당은 실거주 우대의 정부의 과세 철학과 유주택자 민심을 의식한 서울 지역구 의원들의 이해관계 속에서 딜레마에 놓였다. 정부는 지난 8월 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮추고 세 부담 상한을 150%에서 200%로 높이려 했지만 야당은 물론 여당 내에서도 우려가 제기되자 한걸음 물러섰다.

가장 발등에 불이 떨어진 건 서울지역 의원들이다. 앞서 김영배 민주당 서울시당위원장(서울 성북 갑)은 정부안 수정에 실패하면 내후년 총선에서 민주당의 서울 의석 37석이 반토막 날 수 있다는 위기감을 전했다.

지난 5일 민주당 서울 지역 의원들은 간담회를 열고 부동산 세제개편안을 논의했다. 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 실거주자와 같은 14억원으로 높이고 양도세 장기보유 공제 축소를 재검토하는 방안이 거론됐다. 의원들은 세제·공급 관련 의견을 정리해 당 지도부와 공유하고 정부·청와대와 협의하기로 했다. 이달 진행될 재경위 조세소위 심사 과정에서 관련 의견을 반영하겠다는 구상이다.