새 정부의 대통령직 인수위원회에서는 여러 부동산정책을 다듬고 있는 모양이다. 이참에 참여정부 부동산정책의 흐름을 반추해 봄도 의미가 있을 것이다. 참여정부 부동산정책의 핵심은 주택시장 규제라는 용어로 압축된다. 투기수요 억제를 위한 재개발·재건축 규제와 대출규제, 분양가상한제와 전매제한 등 공급규제, 종합부동산세와 양도소득세 등의 조세규제 등 대부분의 방안들이 동원되었다.
참여정부의 부동산에 대한 규제는 정권의 후반기에 집중되어 있다. 전반기에 잘못된 진단으로 주택가격이 급등하면서 다급해져 나온 정책들이다. 잘못은 참여정부의 초반기에 있었던 공급과 수요 관련 논쟁에서 출발한다. 주택보급률이 100% 내외에 이른 시점에서 문제는 공급이 아니라 투기수요의 차단이라는 상황인식을 말한다.
수요에 대한 안이한 판단에 따른 공급부족이 누적적으로 작용하여 초래한 결과였다. 사회 발전과 소득 증가에 따라 끊임없이 창출되는 주택수요의 특성을 간과한 때문이다.
규제의 약효는 강력하여 현재도 전국의 부동산 시장은 침체를 벗어나지 못하고 있다. 작금의 시장을 안정기라 부르며 규제정책의 성공으로 자평하기도 한다. 그러나 안정이라는 의미는 가격이 물가나 소득의 상승수준에서 크게 벗어나지 않고 등락폭을 일정 수준내로 유지함을 말한다. 규제에 의해 숨죽인 위축은 불안의 일시적 지연에 불과하다.
지역, 주택성격, 그리고 공급주체와 관계없이 일률적으로 접근한 부분도 지적하지 않을 수 없다. 수요가 넘치는 강남과 지방도시에의 접근은 달랐어야 했다. 그리고 아파트와 단독주택은 물론이고 서민과 중산층 이상의 정책도 구분했어야 한다. 민간과 공공에 대한 대응도 차별화했어야 한다.
일정규모와 금액 이하의 서민을 위한 주택은 공공에 의해 보호되고 규제됨이 백번 옳다. 그러나 주택은 복지적 성격도 있지만 자산으로써의 상품이기도 하다. 2000년대에 서울 도심의 오피스가 주택보다 훨씬 더 높은 가격 상승률을 보였다. 그럼에도 상품으로 시장에서 인식되고 투자되기에 수요에 대응한 공급이 확대되면서 정상적 시장기제가 작동되고 있다.
규모측면에서는 30여 년 전에 마련된 국민주택규모(85제곱미터)를 기준으로 여전히 규제되고 있음은 소득 3만 달러을 향해가고 있는 시점에서 옹색한 부분이다. 주택에 있어 과소비도 문제겠지만 소득과 대비하여 지나친 억제는 불안요인임이 분명하다.
새 정부에서 먼저 해야 할 일은 복잡하고 다양화된 주택시장에 대한 정확한 인식이다. 변화된 시장여건에 맞춘 차별화된 정책이 필요하다. 주택 상품별 특성을 감안한 장기적 공급계획을 통한 근원적 안정장치를 마련해야 한다. 그리고 규제에 억눌린 시장에의 충격을 줄일 수 있는 단계적인 규제완화 시나리오도 함께 세워야 한다.
복지적 차원의 주택은 공공이 책임지고 규제도 지속시켜야 한다. 그러나 상품적 차원에까지 확대된 공공의 기능에 대한 재검토는 반드시 필요하다. 민간에 대한 규제는 단기적이고 일시적이어야 한다. 일정규모 이상의 주택은 규제를 풀어 시장 기능에 맡겨야 한다는 것이다. 성냥갑 같은 아파트가 전국을 뒤덮게 만든 주범인 분양가상한제가 10여년을 거슬러 재도입되어 주거문화를 후퇴시키는 것을 또 한 번 보고 싶지는 않다.