[더 리더] 최인호 HUG주택도시보증공사 사장 “‘전월세 안심신탁’ 본격화, 주거 안정의 새로운 미래를 열다“

진행 : 이군호 머니투데이방송 부국장

출연 : 최인호 HUG주택도시보증공사 사장

오프닝) 시청자 여러분 안녕하십니까? ‘더 리더’ 이군호입니다.

최근 부동산 시장의 키워드 중 하나는 전세의 월세화입니다.

전세는 줄고 월세 부담은 커지는 가운데 전세 사기에 대한 불안까지 여전한 상황입니다.

이런 가운데 정부가 세입자의 보증금은 지키고 임대인에게 안정적인 수익을 제공하는 전월세 안심 신탁을 새로운 대안을 내놨습니다. 과연 전월세 안심 신탁은 세입자와 임대인 모두에게 새로운 선택지가 될 수 있을까요?

오늘 ‘더 리더’에서는 주택도시보증공사 최인호 사장님을 모시고 전월세 안심 신탁에 대해 구체적으로 집어보겠습니다.

바쁘신 가운데 출연해주셔서 감사합니다. 시청자분들께 인사와 함께 주택도시보증공사에 대해 간략하게 소개 부탁드립니다.

▶ 우리 주택도시보증공사 HUG라고 그러죠. 최근에 5년 동안 전세 사기, 전세 사고가 많이 터져서 전세금을 돌려받지 못했던 피해자들에게 대위변제, 대신 갚아주는 기관으로 유명했는데요. 사실 전세금 반환 보증만 하는 기관이 아니고 분양 보증을 선다든지 PF보증을 선다든지 이런 각종 보증을 서기도 하고요. 주택도시기금의 운영기관으로서 각종 대출, 집 구입할 때 대출, 전세 자금 대출 이런 대출도 하고 있습니다. 그래서 보증이 약 1년에 300조, 대출이 100조 해서 약 400조를 주거금융에 힘을 쏟고 있는 그런 공공기관이다, 이렇게 말씀드리겠습니다.

지난 1월 취임하신 이후 바쁜 일정 속에서 정신없이 달려오셨을 것 같습니다. 그동안 어떻게 보내셨는지 취임 후 소회 한 말씀 부탁드립니다.

▶ 8개월 동안 열심히 뛰었습니다. 특히 현장 경영, 친절 경영을 앞세우면서 특히 AX 혁신을 이루면서 우리 생산성을 한 번 높여보자. 하고 1,300여 HUG 직원들과 열심히 달려왔는데요.

특히 보람 있었던 일은 서울의 주택 공급이 참 힘들다고 하는데 내부 규약을 바꿔서 분양을 앞두고 있는데도 불구하고 즉, 준공을 다 했는데도 3,000세대에 가까운 청년 안심 주택이 분양을 못하고 있었습니다. 그래서 저희들이 규정을 바꿔서 분양을 먼저 하게 해서 그 분양 자금을 가지고 PF자금을 갚게 해서 분양의 길을 사실상 터줬는데 지금 3,000 가구가 이미 공급이 됐고요. 28년까지 약 1만 세대 이상의 청년 주택을 공급하는 그런 효과를 거둔 바가 있습니다. 이것도 현장에 다니면서 건설업자의 어려움을 듣고 이것을 해결하는 데 유용하게 쓰였다. 그런 측면에서 현장 경영이 얼마나 중요하냐, 절실하게 느꼈던 그것이 아주 보람 차는 일이고 기억에 많이 남습니다.

주택도시보증공사는 1993년 주택사업공제조합으로 출발한 것으로 알고 있습니다. 그동안 공단이 이뤄낸 대표적인 성과를 꼽는다면 어떤 것들이 있을지 설명 부탁드립니다.

▶ 그렇습니다. 저희들은 보증을 전문으로 하는 기관이었기 때문에 IMF라든지 2000여 년 금융위기가 왔을 때 건설사들이 상당히 힘들었습니다. 그때도 분양보증이라든지 이런 부분에 대해서 약속한 대로 우리 국민들에게 분양 받은 분들 또 분양할 때 분양 자금을 지불한 분들에게 전혀 손해가 가지 않도록 대위변제를 다 해줬고요. 아까도 말씀드렸듯이 저희들은 전세금 반환 보증을 했지만 만기가 됐는데 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 보증을 선분 들 모두에게 약 15조에 가까운 엄청난 돈을 저희들이 다 대위변제를 했습니다. 그렇듯이 우리 HUG는 국민들에게 약속한 것은 반드시 시킨다. 그런 측면에서 최후의 보루로써 그런 기능을 다해왔다, 이렇게 말씀드리겠습니다.

오늘 사장님과 함께 집중적으로 살펴볼 주제는 오프닝에서 말씀드린 전월세 안심 신탁입니다.

먼저 전월세 안심 신탁이 구체적으로 어떤 제도인지 개념부터 알고 넘어가야할 것 같습니다. 알기 쉽게 설명 좀 부탁드리겠습니다.

▶ 기존의 전세 제도는 임차인이 임대인에게 전세금을 지불하고 그러면 만기가 됐을 때 임대인은 임차인에게 전세금을 돌려주는 제도지 않습니까? 그런데 만기가 되었는데도 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 때 사고가 나는 것이고요. 그런데 소자본으로 기업 투자, 기업 투자를 해서 한 사람이 수십 조, 수백 조를 하다가 한 고리가 끊기면 다 돌려주지 못해서 그렇게 되면 전세 사기로 발전하는 것이거든요. 그런데 이제 안심 전세 제도는 임차인이 임대인에게 전세금을 주는 것이 아니고 우리 HUG에게 맡깁니다. 그러면 우리 HUG는 전세금을 운용해서 수익을 내서 월세 조로 임대인에게 돈을 지급하는 그런 방식이죠. 그래서 계약의 주체가 양자가 아니고 임차인, 임대인에, 우리 HUG까지 3자가 계약을 맺는 그런 구조로 새로운 전세, 월세 제도다, 이렇게 말씀드리겠습니다.

그렇다면 기존 전세 제도와 비교해서 전월세 안심 신탁이 갖는 가장 큰 장점은 무엇인지 설명 좀 부탁드리겠습니다.

▶ 그렇습니다. 가장 큰 장점은 임차인의 입장에서 보면 전세금을 임대인에게 맡기는 것이 아니고 공적기구인 저희 HUG에게 맡기는 거기 때문에 만기가 되면 임대인이 돌려주지 못하는 그런 일은 절대 발생하지 않죠. 저희 공공기관에서 신탁으로서 전세금을 보관하고 있다가 운용하다가 수익을 내서 임대인에게 월세를 지급하다가 만기가 되면 그 즉시 임차인에게 돌려주기 때문에 전세 사고는 이제 0%, 절대 나지 않는다 하는 그런 관점이고요. 또 임차인의 관점에서 보면 전세금이라는 것이 다음에 더 좋은, 더 나은 전세로 간다든지 또는 목돈이 살아 있으니까 다음에 집을 다시 살 때 구입을 할 때 밑천이 되지 않습니까? 목돈이 유지되는 그런 건데 전월세 안심 신탁 제도에서는 임차인 입장에서는 전세 제도가 살아있는 것이기 때문에 그 목돈이 계속적으로 유지가 되는 것이죠. 그런 측면이고 또 임대인의 관점에서 보면 안정적으로 국가기관의 우리 HUG가 매달 약속된 월세를 꼬박꼬박 지급하기 때문에 연체 위험이 전혀 없지 않습니까? 또 계약 기간 중에 발생하는 공실이 생겼을 때는 새로운 임차인을 구해야 되지 않습니까? 2개월 간 공실에 대한 임대료를 저희들이 지급을 합니다. 그러면 연체 걱정 없고 공실 걱정이 없습니다. 그렇게 되면 아무래도 우리가 HUG가 지금 임대인이 받고 있는 월세에 육박하는 정도의 월세를 준다고 가정을 했을 때는 연체 또 공실 걱정이 없으니까 임대인에게도 상당히 안심하고 임대할 수 있는 그런 이득이 있는 것이죠.

이번에는 전월세 안심 신탁 제도에 대해 좀 더 구체적으로 하나하나 짚어보겠습니다. 무엇보다 가장 궁금한 부분은 아무래도 실제 임차인에게 어떤 혜택이 돌아가는지일 것 같습니다. 임차인을 위한 혜택은 무엇인지 자세히 좀 소개해 주시죠.

▶ 그렇습니다. 이제 전세금을 저희 HUG가 보관, 신탁을 받기 때문에 만기가 되어서 임대인이 돌려주지 못하는 즉, 전세금을 떼일 우려가 전혀 없으신 거죠. 그래서 전세 사고는 원천적으로 불가능하다. 전세금은 완벽하게 보호된다는 것이고요. 두 번째는 주거비를 경감할 수 있습니다. 예를 들어서 2억의 전세를 사는 임차인이 전세금을 은행에서 빌릴 수 있다면 은행 이자만 내면 되지 않습니까? 그러면 그 은행 이자가 3.75%다라고 하고 지금 서울의 전월세 전환율이 5%거든요. 그럼 월세로 했으면 5%를 내야 되는데 은행에서 전세금 대출 또 HUG에서 대출을 만약에 받는다면 3.75%만 이자를 내면 됩니다. 그럼 2억에 1.25%의 이자 차액이 1년에 환산하면 250만 원이거든요. 월 20만 원 정도의 주거비가 경감됩니다. (※ “해당 수치는 예시로 매월 변동”) 그러면 임대 기간이 2년에 또 갱신해서 4년으로 보면 1년에 250만 원 곱하기 4년 하면 1,000만 원의 이득이 생깁니다. 그래서 주거비가 상당히 줄어든다. 그런 것이고요. 또 전세금은 계속 유지가 되지 않습니까? 목돈이 계속 유지가 되기 때문에 어떤 주거 사다리 기능으로서의 전세금의 순기능이 그대로 살아있다. 하는 것이고 또 임차인도 전세금 반환 보증을 설 때 우리 HUG에게 수수료를 일부 냅니다. 그럼 수수료가 필요가 없죠. 이런 이득으로 보면 임차인에게는 상당히 큰 이득이 돌아간다. 이렇게 말씀드리겠습니다.

임차인들에게는 상당히 좋은 제도로 보입니다. 관건은 임대인들이 얼마나 참여 하느냐 일 것 같습니다. 임대인들에게는 어떤 혜택이 마련되어 있는지 설명 부탁드리겠습니다.

▶ 그렇습니다. 임차인에게 입장에서 보면 누가 봐도 쉽게 이해가 되죠. 그런데 관건은 다양한 임대인들이 많이 참여를 해야 됩니다. 그런데 임대인의 입장에서 봤을 때 지금 임대인이 받고 있는 월세에 육박하는 수준에서 HUG가 월세를 꼬박꼬박 지급해줄 수만 있다면 아까 말씀드린 대로 연체 걱정도 없고 공실에 대한 2개월분의 걱정도 없어지는 것이니까 안할 이유가 없는 거죠. 그러면 우리 HUG가 지금 받고 있는 임대인의 월세 수준만큼의 이득을 보장해줄 수 있느냐, 이거 아니겠습니까? 그래서 저희들이 내년부터 본격적으로 시행을 하게 되는데 현재 확정된 것은 아니지만 기본적으로 저희들은 임차인의 전세금을 운용해서 수익을 내는데 수익을 내서 임대인에게 4.35%, 아직 확정은 아닙니다. 그런데 국토부와 최종 협의를 하고 있습니다. 9월 말에 발표를 할 겁니다. 그럼 기본이 4.35%는 확정적으로 만약에 드린다고 가정을 하면 추가적인 인센티브가 있습니다. 우선, 임대소득세 경감이 되죠. 그게 이제 14%인데 상당 부분 내려가게 되면 약 0.2%의 이득이 돌아갑니다. 4.35% 플러스 0.2가 되죠. 보증 수수료가 또 필요 없지 않습니까? 보증을 들 필요가 없기 때문에. 그럼 그것도 0.2%. 그럼 4.55가 되는데 또 0.2니까 4.75%가 됐죠. 또 아까 공실, 두 달 간 생겼을 때 우리가 대신 지급해준다고 하면 잠정적으로 0.1% 효과가 또 있습니다. 그럼 4.85% 약, 5%에 육박하는 정도의 수익을 우리가 보장해줄 수 있다. 그러면 4.85%는 지금 서울의 전월세 전환율이 4.785% 조금 안 되거든요. 거의 버금가는 수준 아니겠습니까? 그랬을 때 HUG가 어쨌든 수익을 내서 지금 자신이 받고 있는 월세만큼을 보장해줄 수 있는데 연체 걱정 없이 공실도 두 달 동안 보장해준다고 하면 상당히 메리트가 있는 그런 제도다, 이렇게 생각합니다.

그렇다면 임대인의 경우는 법인, 개인, 공공 사업자 등 여러 유형이 있을 겁니다. 사업자별로 혜택이 다르게 적용되는지도 궁금합니다.

▶ 그렇습니다. 개인 등록 임대 사업자의 경우는 방금 설명 드린 대로 그런 효과가 있는 것이고요. 그다음에 대규모로 5,000채, 1만 채 심지어, 수만 채까지 임대 사업을 하는 건설 임대업자 이런 임대업자들에게도 저희들이 많이 접촉을 하고 있는데 이분들이 만약에 1만 채를 임대하고 있는 사업자가 한 2,000채에 해당하는 임대 보증금을 저희들에 맡기고 대신 저희들이 월세를 지급하는 방식으로 해보자, 라고 했을 때 임대업자들은 2,000채에 해당하는 목돈을 저희들에게 맡기기 때문에 원래는 자신들이 갖고 있을 때는 태그 하는 임차인들의 임대 보증금을 내줄 용도라든지 예비비죠. 또 임대 기간 안에 발생하는 수리비도 들어야 되고 또 각종 경비라든지 다른 사업에 이것을 자금 운용 할 수도 있지 않습니까? 그런 것이 일부 유동성이 잃게 되는 것이죠. 그런 측면에서 저희들 그러면 이런 유동성을 업자들에게 어떻게 보존해 줄 것인가를 연구를 하고 있는데 예를 들면 모기지 보증의 한도를 우리가 올려주는 거죠. 지금은 감정가 60% 정도인데 우리 HUG가 보증의 한도를 70%나 75%로 올려주면 그만큼 대출이 많이 될 거 아닙니까? 그러면 유동성이 좀 돌아가고 또 목돈을 맡긴 만큼 업자에게 저희들이 월세를 줘야 되는데 그 업자가 4년 간 만약에 월세를 받을 돈이 1,000억이라고 하면 1,000억을 채권으로 해서 증권시장에서 유동화를 시킵니다. 그럼 필요할 때마다 1,000억에 해당되는 돈을 썼다가 갚고 이렇게 하면 늘 1,000억이 필요가 없으면 필요할 때만 하니까 이자도 싸지겠죠. 그런 식으로 대규모 사업자들에게는 그런 식으로 유동성을 보존해주면서 큰 목돈을 저희에게 신탁하자, 이렇게 교섭을 하고 있고요. 그런 측면에서는 대규모 건설 임대업자들도 상당히 관심을 가지고 있다, 이렇게 생각하고요. 특히 LH나 SH, 공공기관에서도 매입 임대 사업을 하지 않습니까? 그러면 특히 LH 입장에서 저희들은 연말까지 500채에 해당하는 매입 임대 사업 물량을 저희들에게 시범사업으로 주기로 확정이 됐습니다. 그러면 만약에 LH가 1년에 1만 세대, 평균적으로 한 호당 2억의 임대 보증금을 한다면 2조를 저희들에게 맡기게 되는 것이거든요. 그러면 원래는 LH가 자신들이 2조를 갖고 있으면 은행에 만약에 맡겼다 하면 은행 이자밖에 못 받습니다. 그런데 저희들에게 맡기면 현재 아까 말씀드린 대로 5%에 가까운 월세를 LH에게 지급할 수 있겠죠. 그러면 은행 이자율보다는 높은 월세를 LH에게 주기 때문에 LH는 그만큼 이득이 생기는 겁니다. 그런 정도로 각종 다기한 임대 사업자들에게 맞춤형으로 이득이 돌아가게끔 저희들이 설계를 많이 하고 있습니다.

주택 공급 활성화 펀드를 통해 주택 PF사업 등에 투자 운용한다고 하셨습니다. 최근 PF시장에 대한 우려가 있는 만큼 임차인의 전세금 원금은 어떻게 보호하고 투자 과정에서 발생할 수 있는 손실률은 어떻게 관리할 계획이신지도 궁금합니다.

▶ 그렇습니다. 이런 질문들을 많이 하시거든요. 다 좋은데 어디에 투자를 해서 수익을 내서 원금 회수도 하지 않으면서 임대인에게 그렇게 꼬박꼬박 월세를 줄 수 있느냐. 요즘 5%에 가까운 수익을 안정적으로 내는 데가 그렇게 흔하지 않은 것 같은데 어떻게 할 수 있는 거냐? 이렇게 묻는 분들이 많습니다. 그거는 우리 HUG만이 할 수 있는 노하우가 있다. 특별한 노하우가 있다. 우리가 투자를 어디로 하느냐 하면 PF, 대출하는 거죠. 그냥 아무 사업장이나 PF 대출을 하는 것이 아니고 우리 HUG가 PF 대출 보증을 서지 않습니까? PF 대출 보증을 서는 그 사업장에 저희 HUG가 신탁금을 투자를 하게 되는 거죠. 그러면 이자를 받아서 수익을 내서 월세로 쓰는 재원으로 활용하는 것인데 우리 공사가 만 13년 기간 동안에 약 50조에 가까운 순수 PF를 보증을 섰는데요. 사고가 1,800억, 사고율로 보면 0.3%에 불과합니다. 대신 갚아준 대위변제 사고의 기준으로 보면 0.3%밖에 사고가 안 났죠. 그만큼 안정적으로 운영을 할 수 있다는 거죠. 그래서 저희들은 이미 우리 HUG가 PF 대출 심사를 통해서 이 사업장에 보증을 서줘도 될 만큼의 안정적인 수익을 낼 수 있는 곳이다, 또 시행사가 시공사가 상당히 안정적인 재무구조를 갖고 있다, 또는 분양이 잘 될 것이다. 하는 그런 모든 면을 다 따져보고 리스크가 없다고 판단한 사업장에 PF 대출 보증을 서기 때문에 그 보증을 선 사업장에 대출을 해주면 그만큼 안심해도 된다는 것이고요. 만에 하나 PF 대출을 해줬다가 그 사업장에 사고가 나더라도 우리 HUG는 이미 보증을 섰지 않습니까? 보증을 섰기 때문에 사고가 나면 HUG가 대신 갚아주게 돼 있습니다. 그렇기 때문에, 임차인이 맡긴 신탁금은 전혀 원금이 훼손될 걱정이 없고 안정적인 수익이 가능하다, 안심해도 된다. 이렇게 말씀드리겠습니다.

그렇다면 이 제도를 이용할 수 있는 조건이 무엇인지도 궁금합니다. 소득이나 자산 기준 등 이용 조건이 어떻게 되는지 알려주시죠.

▶ 소득이나 자산 기준 이런 거는 전혀 없고요. 주택 유형도 아파트도 가능하고 빌라, 다세대 연립, 주거용 오피스텔까지 다 가능합니다. 주거용이면 거의 다 가능하다 보고요. 그러나 불법 건축물이라든지 이런 것은 상당히 곤란하다, 말씀을 드리고 대신에 임대인과 임차인이 전세가 3억 짜리인데 부풀리기를 해서 5억이나 6억 짜리로 계약을 하고 싶다고 왔어요. 그럼 우리가 그걸 걸러내야 되지 않습니까? 그거는 우리 HUG가 갖고 있는 노하우를 발동해서 바로 걸러냅니다. 왜냐하면 저희들은 전세 보증금 반환 건수로 1년에 20만 건이나 저희들이 지급을 하거든요. 그러면 계약하러 오는 분들에게 이 물건이 얼마짜리라고 하는 것을 부동산원이나 KB시세나 이런 걸 다 보고 또 우리가 주변의 시세나 이런 걸 다 감안해서 적정한 가격이냐, 아니냐를 다 우리가 검증해서 판정을 해서 적당하다 했을 때 보증이 나가기 때문에 어느 물건이 오더라도 이것이 상당히 업이 됐다? 부풀리기 됐다 하는 것은 바로 우리가 걸러내는 그런 기능을 하기 때문에 걱정을 안 하셔도 되고요. 또 올 전세는 당연히 가능한 것이고 올 월세도 가능합니다. 형식적으로 1,000만 원에 월세 200만 원입니다. 하는 것도 얼마든지 가능하고요. 그 200만 원에 해당하는 전세금을 은행에서 신탁 전용 임차인 전세금 대출 상품을 지금 시중 은행과 합의를 보고 있습니다. 그러니까 임차인은 은행 이자를 내면 되니까 높은 월세를 낼 필요가 없어진다, 그런 말씀을 드리고요. 그다음에 이제 3억짜리 집에 1억 5,000만 원의 근저당이 잡혀 있습니다. 그런 경우도 가능합니다. 왜냐하면 보증금을 저희 HUG가 보관하고 있지 않습니까? 그러니까 집이 만약에 경매가 붙었다 하더라도 변고가 생기면 저희 보관하고 있는 임차인의 전세금을 저희들이 바로 임차인에게 내주면 되거든요. 그러면 떼일 우려가 전혀 없지 않습니까? 그래서 근저당이 있는 집도 전월세 안심 신탁에 가능하다. 하는 그런 말씀을 드립니다.

이번에는 전월세 안심 신탁 제도의 정착을 위한 앞으로의 계획에 대해 들어보겠습니다. 전월세 안심 신탁이 단순히 보증금을 안전하게 관리하는 것을 넘어 앞으로 전월세 시장의 모습을 자체를 바꿀 가능성이 있다고 보시는지. 어떻게 보십니까?

▶ 그렇습니다. 전세냐, 월세냐. 지금은 이분법으로 나눠져 있지 않습니까? 전세 아니면 월세인데 그러나 HUG에게 임차인의 전세금을 보관한다. 이렇게 되면 임차인 입장에서는 전세가 살아있는 것이 되고요. 또 임대인의 입장에서는 HUG가 월세를 지급하기 때문에 임대인의 입장에서는 월세가 살아 있는 겁니다. 3자가 한 계약인데도 전세와 월세가 공존하는 거죠. 그래서 전월세가 급격하게 월세화가 진행되는 과정 속에서 주거비가 상당히 대폭 오른다든지 하는 그런 여러 가지 후유증이 남게 되는데 그런 것이 상당 부분 극복이 되는 그런 측면에서 전월세의 이분법이 깨지면서 순기능이 상당히 많아진다, 이렇게 패러다임의 전환이 있다. 말씀을 드리고 특히 임대인 입장에서는 임차인의 전세금을 가지고 레버리지로 해서 갭 투자 이런 것을 할 수 있었는데 이 제도에 편입되는 분들은 갭 투자 자체가 힘들고요. 대신에 갭 투자 대신에 전세금이 쌓여서 아까도 말씀드렸듯이 다양한 주택 매입 사업을 한다든지 여러 가지 주택 공급 기능의 재원으로 쓰이지 않습니까? 이렇게 되면 생산적인 금융으로 전세금이 탈바꿈된다. 갭 투자용에서 생산적 금융용으로 바뀐다는 측면에서는 대단히 건전한 발전을 이룬다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

마지막으로 HUG의 리더로서 제도의 정착을 위한 앞으로의 각오 한 말씀 부탁드립니다.

▶ 전월세 시장의 불안으로 주택 가격까지 많이 상승하고 있습니다. 많은 국민들이 어려워하고 있습니다. 이럴 때 전월세 안심 신탁 제도를 반드시 조기에 안착시켜서 전월세 시장의 안정화도 이루고 또 주택 가격도 안정화 시켜서 국민의 주거 안정을 반드시 선도할 수 있는 HUG 주택도시보증공사가 되도록 최선의 노력을 다하겠습니다.

클로징) 세입자에게는 보증금에 대한 불안을 덜고 임대인에게는 보다 안정적인 수익을 제공하는 전월세 안심 신탁에 대해 자세히 알아봤습니다. 주택도시보증공사의 적극적인 역할을 바탕으로 전월세 부담은 낮추고 주거의 안정성은 높이는 전월세 안심 신탁. 이 새로운 주거 안전망이 우리 생활 속에 잘 정착해 세입자와 임대인 모두의 걱정을 덜고

국민의 주거 불안을 낮추는 든든한 대안이 되기를 기대합니다. 오늘 함께 해주신 최인호 사장님 감사합니다.

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이군호 머니투데이방송 MTN 기자