집도 팔고 양도세중과 제외… 수수료·낙찰후 취소불가 등 주의
지난해9월 서울 동작구 대방동 30평형대 아파트로 이사온 회사원 김 모씨(42)는 요즘 집때문에 걱정이다. 대방동으로 이사오면서 그동안 살던 20평형대 아파트를 매물로 내놨으나 아직도 팔리지 않고 있기 때문이다.
대출 2억원을 끼고 집을 구입한 것이어서 대출이자 내기도 벅찬데, 8월까지 이전 집을 팔지면 양도세 50%를 내야 할 판이다. 김 씨는 현재 일시적 2주택자이지만 9월까지 집을 팔지못하면 2주택자로 분류돼 양도세가 중과된다.
올들어 부동산거래가 사실상 실종되면서 김 씨처럼 일시적2주택자인 사람들의 고민이 깊다. 유예 기간은 다가오는데 매물을 찾는 사람이 없기 때문이다.
전문가들은 김 씨와 같은 일시적2주택자들의 경우 '공매'신청을 통해 양도세 중과를 피하라고 조언한다. 한국자산관리공사(캠코)에 공매 신청을 하면 집도 팔고, 양도소득세 공포에서도 벗어날 수 있는 일석이조의 효과를 거둘 수 있다는 것이다.
캠코에서는 지난 96년부터 일시적 2주택자를 대상으로 공매대행 서비스를 하고 있다. 지난 10년여동안은 신청이 단 2건에 불과했지만 올들어 양도세가 중과됨에 따라 신청자들이 급증하고 있다.
올들어 12일 현재 신청된 공매건수는 총 136건. 지난 1월 5건이던 공매신청은 지난 3월 25건, 5월 54건으로 급증한데 이어 6월 들어서도 14건이나 접수됐다.
업계에서는 부동산시장이 아직 회복될 기미를 보이지 않고 있어 공매신청이 앞으로 더 늘어날 것으로 예상했다.
◇ 공매신청 순간부터 2주택자 유예〓 일시적 2주택자가 캠코에 공매신청을 하면 일단 매도의사가 있는 것으로 인정받아 2주택자 대상에서 제외된다. 새 집을 산지 1년안에 매각을 의뢰하기만 하면 양도세 중과 대상에서 제외된다는 것이다. 실제로 팔린 시기는 따지지 않는다. 따라서 양도세 50%가 아닌 보유기간에 따라 9~36%로 매겨진다.
공매 신청은 자산관리공사 본사 및 지사를 직접 방문해 접수해야 한다. 매각 의뢰를 위해서는 몇가지 서류가 필요하다. 우선 종전 주택의 등기필증 원본과 2주택의 등기부등본을 준비해야 한다. 또 토지 및 건축대장 등본, 지적도 및 토지이용계획 확인서, 매각의뢰자의 주민등록등본, 당해 주택에 대한 세무서 또는 세무사가 확인한 양도소득세 계산명세서 등도 필요하다.
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공사를 방문해서는 소정의 양식에 따라 부동산 매각의뢰 신청서와 점유·임대차 현황신고서를 작성해야 한다.
공매신청한 재산은 압류재산이 아닌 수탁자산으로 분류돼 1~2개월에 한 번씩 공매절차에 들어간다. 공매에 들어가기까지는 한달에서 한달 반정도의 시간이 걸린다.
캠코 관계자는 "공매신청이 접수되면 감정평가를 실시한다"며 "신청인이 최초 매각예정 가격의 기준이 되는 감정가에 동의하면 공매절차에 들어간다"고 설명했다.
감정평가 수수료는 별도 납부해야 하며, 집합건물(다세대주택,아파트 등)에 한해 5억원이하일 경우 27만5000원(부가세 포함), 10억원이하일 경우 38만5000원이 부과된다.
◇ 1회 유찰시 5%씩 가격인하〓 감정 과정을 거쳐 최초 매각예정 가격이 결정되면 공매가 시행된다. 하지만 공매가 실시되더라도 실제로 집이 팔리기까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있다
실제로 지난달 15~17일 공매로 나온 24건은 모두 유찰됐다. 올들어 공매를 통해 매각된 건수는 4건 12억4000만원에 불과하다.
캠코 관계자는 "입찰가가 더 떨어질 때까지 기다리는 사람들이 많아 실제 매각까지는 시간이 걸린다"고 말했다.
유찰시에는 매각예정 가격보다 5% 인하된 가격으로 재공매가 이뤄지는데, 최초 공매예정가격의 50%가 한도액이 된다. 다만 최초 가격에서 양도소득세 추정세액 차감금액이 최초 가격의 50%보다 높을 경우는 그 금액에 따른다.
예를 들어 최초 공매예정가격이 3억원인 주택의 경우 유찰 회수가 아무리 많더라도 1억 5000만원 이하로는 팔리지 않는다. 또 이 주택의 양도소득세 추정세액 차감금액이 2억원이라면 1억 5000만원이 아닌 2억이 한도액이 된다.
공매로 집이 넘어가게 되면 3개월내 입찰보증금 10%를 제외한 90%의 매각 대금을 일시불로 받게 된다. 이때 납부 기한은 집주인과 낙찰자가 별도로 합의할 수도 있다.
◇ 공매 알아둬야 할 것〓 공매는 양도세 중과 위기에 처해 있는 일시적 2주택자에게 구원투수와 같은 제도이지만 모든 2주택자들에게 중과 제외 혜택이 돌아가는 것은 아니다. 재건축이나 재개발로 인한 일시적인 2주택자는 공매신청을 통해 구제받을 수 없다.
현행 세법에서는 기존 집을 양도하기 전 다른 주택을 취득한 경우 1년간을, 혼인 및 직계존속의 봉양을 위해 합가한 경우 2년간을 일시적인 2주택자로 보고 있다. 따라서 일시적인 1세대2주택자의 팔려는 주택이 3년 이상 보유(서울, 5대신도시, 과천의 경우 2년 거주)요건을 갖춰 비과세 대상이라면 비과세 혜택을, 보유 요건을 갖추지 못했다면 중과 제외 대상 혜택을 받을 수 있다.
일단 공매로 낙찰이 된 후에는 낙찰대금이 마음에 들지 않거나 집을 사려는 다른 사람이 나타났다는 등의 이유로 취소나 철회 요청을 할 수 없다는 점도 염두에 둬야 한다. 이런 경우 공매 공고 전 미리 매각 의뢰를 철회하거나 집을 사겠다는 사람을 공매에 참여토록 해야 한다.
매각이 완료된 후 캠코에 지불해야 하는 수수료도 체크해봐야 한다. 수수료는 매각 대금의 1%로 계약시 0.5%, 잔금납부시 0.5%씩 나눠 납부한다.