분양가 인하의 키는 '땅값'

올 9월부터 시행되는 분양가상한제에 따라 기대할 수 있는 분양가 인하 효과의 키는 '기본형건축비'보다 '택지비'가 될 것으로 보인다.

건설교통부가 24일 내놓은 기본형건축비의 경우 종전 적용치와 비슷한 수준이란 점에서 분양가 인하폭을 기대하기 어렵지만, 땅값 산정기준을 감정가와 택지비 가산비의 120% 범위 내에서만 인정해 주기 때문이다.

실제 건교부가 이날 발표한 기본형건축비의 경우 지상층과 지하층을 포함, 종전보다 0.5~0.6% 가량 떨어지는데 그친다.

이번 기본형건축비 연구용역을 진행한 건설기술연구원 시뮬레이션 결과에서도 109㎡(33평형)을 기준으로 3.3㎡(1평)당 기본형건축비(지하주차장 건축비 포함)는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 경우 434만4000원에서 431만8000원으로 2만6000원 떨어지는데 불과하다.

전용 85㎡ 초과 역시 441만8000원에서 439만1000원으로 고작 2만7000원 떨어지는 것으로 나타났다. 결국 기본형건축비 만으론 분양가를 낮추는 데 한계가 있는 것이다.

반면 땅값 산정 기준으로는 분양가를 끌어내릴 수 있는 여지가 많다. 건교부는 지난 4월 주택법 시행령을 개정, 공포일(4월20일) 이후 사업부지의 일부라도 사들인 경우 땅값을 감정평가액과 가산비(추가비용)의 120% 범위 내에서만 인정키로 했다. 실거래가격이 아무리 비싸도 감정가와 추가비용을 합한 금액이 120%를 넘지 않도록 한 것이다.

시 외곽이나 지방 일부 사업지의 경우 토지 감정가격이 시세의 90%에 육박하기 때문에 인하 효과가 크지 않을 수 있다. 하지만, 도심내의 경우 통상 감정가가 시세의 50~60%에 그치는 경우가 상당하다.

그만큼 택지비 산정 기준을 통해 분양가를 끌어내릴 수 있다는 분석이다. 하지만, 역으로 보면 이 같은 산정 기준을 적용하면 앞으로 도심내 아파트 공급은 기대하기 어렵다는 결론이 나온다.

내외주건 김신조 사장은 "도심에서는 토지매입가격이 공시지가의 배 이상 된다는 점에서 택지비를 감정가의 120% 정도 선에서만 인정해준다면 절대 사업을 할 수 없는 구조가 되며 이는 결국 공급 감소로 이어지는 부작용을 낳게 될 것"이라고 말했다.