하나의 부동산 소유권을 여러 사람이 공동으로 소유하게 되면 소유권행사나 관리에 불편이 따르기 마련이란 점에서, 완전한 소유권행사라는 측면에서 보면 공유라는 제도는 기본적으로 매우 불완전하고 불편한 제도라고 할 수 있다.
하지만 현실적으로는 상속이나 경매 등 여러 가지 이유로 공유지분만이 거래되거나 공유지분만을 보유하게 되는 경우가 많다. 그런데, 실무에서 보면 이런 부동산 공유지분에 대해 정확한 지식이 없는 경우가 적지 않았다. 어떤 사람들은 실제 이상으로 지나치게 경계하면서 부담스러워하는 반면, 반대로 별다른 걱정 없이 낙천적인 사람들도 있다.
얼마 전, 서울 서초구에서 피부과를 운영하는 의사선생님으로부터 상담을 의뢰 받았는데, 이 선생님은 그리 크지 않은 근린상가건물을 친구와 함께 투자하여 2분의 1씩 소유하고 있던 중, 친구분의 부도로 결국 그 친구분의 지분이 경매에 처해져 몇 차례 유찰을 거듭하다가 감정가의 60% 정도에서 최근 낙찰이 이루어졌다고 했다.
이 선생님 생각은 낙찰받은 사람과도 종전처럼 건물운영을 공동으로 하겠다는 생각에 별다른 대처를 하지 못했는데, 예상과 달리 낙찰자로부터 '낙찰받은 지분을 감정가 정도에서 매수해달라'는 요청을 받게 되었고 이 제의를 거절하자 경매를 통한 공유물분할청구소송이 제기되었다는 것이다.
이 건물에서 피부과 의원까지 운영하고 있는 이 의사선생님으로서는 졸지에 건물이 통째로 경매에 처해져 병원운영도 곤란해질 수 있겠다는 걱정이 들면서 그 때서야 필자의 사무실을 찾게 되었다.
상담결과, 이 의사선생님은 공유관계에 대해 크게 오해하고 있었다. 우리 법은 기본적으로 공유관계를 불안정한 상태라는 전제로 보고 단독 소유로 만들 수 있는 공유물분할을 자유롭게 허용하고 있다. 분할의 방법은 현물분할이 원칙, 경매를 통한 대금분할이 보충적인데, 이 선생님의 경우와 같이 건물에 대해서는 공평하고 무리가 없는 현물분할이 가능할 수 있는 예외적인 경우가 아닌 한 경매를 통해 분할될 가능성이 크다.
판례 역시, "공유는 물건에 대한 공동소유의 한 형태로서 물건에 대한 1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 여러 사람에게 속하는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 각 공유자는 공유물의 분할을 청구하여 기존의 공유관계를 폐지하고 각 공유자간에 공유물을 분배하는 법률관계를 실현하는 일방적인 권리를 가지는 것이며(공유물분할의 자유), 공유물의 분할은 당사자간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명할 수 있다"고 판단하고 있다(대법원 1991.11.12. 선고 91다27228 판결).
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결국, 이 의사선생님의 경우 지금의 상황은 충분히 예견할 수 있고 이를 대비하기 위해 경매과정에서 미리 공유자우선매수청구권을 행사하는 등의 준비가 필요했던 것이다. 만약 공유자우선매수청구권을 행사했더라면 다른 낙찰자가 낙찰을 꺼리는 틈을 타서 저렴하게 나머지 1/2 지분을 취득할 수 있었을 것이다.
공유지분을 복잡하게 생각하는 세간 사람들의 선입견 때문에 공유지분의 거래가치가 지나치게 저하되는 경향이 있는데, 위 사례를 통해서 알 수 있는 바와 같이 공유의 법리를 기반으로 공유물 분할의 방법, 절차 등에 대해 세밀하게 이해해두면 공유지분을 통해 큰 수익을 올릴 수도 있을 것이다.