리츠 지분투자 큰손 '국민연금', 전체 27.3% 투자

부동산투자회사(리츠)에 투자하는 기관투자자 중 가장 큰 손은 총 투자액의 27%를 투자한 국민연금으로 조사됐다. 리츠 수익률은 실물 매입 위주의 오피스보다 발형사업인 공장과 안정적 임차인을 확보한 리테일이 높았다.

16일 코람코자산신탁(이하 코람코)에 따르면 현재 국내 운용중인 리츠 총 자산규모는 8조2000여억원으로 집계됐다. 투자자산으로는 오피스가 70%로 가장 많았고 리테일이 20%, 주택·공장·물류·호텔 등 기타자산이 10%를 차지했다. 미국과 일본 리츠시장의 오피스 투자자산 비중이 20%와 55%에 불과한 점을 감안하면 국내 리츠는 오피스 투자 편중현상이 심하다.

리츠에 투자하는 연기금, 재단, 은행 등 주요 기관투자자 중에서 지분투자액(Equity)이 가장 많은 기관은 역시 국민연금으로 조사됐다. 코람코가 기관별 지분투자액 확인이 가능한 총 81개 리츠를 대상으로 투자자 구성을 조사한 결과 총 지분투자액 합계는 3조6000억원 규모였다.

개인, 기타주주, 공모모집금액을 제외한 은행 13곳, 보험사 16곳, 증권·펀드 17곳, 연기금·재단 11곳, AMC·REITs 9곳, 외국계 10곳, 건설사 13곳 가운데 국민연금은 총 투자액의 27.39% 차지했다.

국민연금은 최근 서울 종로구 청진동 일대 청진12~16지구에 짓고 잇는 오피스빌딩을 투자자산으로 한 코크렙청진18호 위탁관리리츠와 코크렙청진19호 위탁관리리츠에 1조2000억원을 투자했다. 투자회수는 13건을 회수한 우리은행이 최대를 기록했다.

투자대상은 대부분 오피스와 리테일에 집중됐다. 연기금·재단은 오피스 81%와 리테일 19%로 2개 자산에만 투자했고 은행도 오피스 78%, 리테일 20%로 투자액의 대부분이 2개 자산에 편중됐다. 코람코는 기관투자가들이 오피스와 리테일에 투자를 집중하는 이유를 양호한 입지의 우량·안전자산에 편중된 투자 성향을 유지하고 있기 때문으로 분석했다.

지난해 기준 국내리츠의 평균 수익률은 8.2% 수준이었다. 투자자산별로 △오피스 7.57%(31개 리츠) △리테일 9.41%(9개) △공장 11.75%(4개) △호텔 7.17%(2개) 등이다.

실물 매입 위주의 오피스보다 안정적 임차인을 확보한 리테일이나 개발형 사업이 중심이 되는 공장(물류 포함) 등의 수익률이 양호한 수준을 기록하고 있는 것. 오피스는 거래물량 소진으로 우량물건을 차지하기 위한 경쟁 치열해지고 있어 매입가격이 높아져 수익률이 떨어지고 있고 오피스 공급 증가에 따른 공실률 상승 우려 때문에 리스크는 증가하고 있는 것으로 분석됐다.

코람코 관계자는 "최근 투자대상이 호텔, 도시형생활주택, 물류 등으로 다양화되고 있지만 투자자 모집이 원활히 이뤄지지 않고 있다"며 "안정적인 시장을 유지하고 있는 선진국처럼 국내도 주택, 리테일, 산업시설 등 다양한 자산의 편입이 필요하다"고 말했다.