제주 미분양 오피스텔, 레지던스로 전환 봇물…"실제 수익률등 계약서 꼼꼼히 살펴야"
#"연 5%대 수익률에 불과한 오피스텔을 숙박시설인 '서비스드레지던스'로 전환하면 임대관리업체가 책임지고 연 11.33%의 확정수익을 보장해드립니다. 확정수익 보증증권도 발행해주기 때문에 돈을 떼일 일은 절대 없을 겁니다."(A오피스텔 분양상담사)
최근 제주도에 오피스텔이 과잉 공급되면서 미분양이 넘쳐나자 이를 서비스드레지던스로 전환, 재분양에 나서는 사례가 이어지고 있다. 이 과정에서 일부는'연 10% 넘는 고수익 보장' 등의 문구로 투자자들을 모으지만 계약사항을 꼼꼼히 따져보지 않으면 낭패를 볼 수 있어 주의가 요구된다는 지적이다.
12일 부동산업계에 따르면 지난해 제주에서 분양한 A오피스텔은 최근까지도 계약자를 모두 모집하지 못하자 서비스드레지던스로 용도를 변경하면 연 11.33%의 확정수익을 지급한다는 조건으로 재분양에 나섰다.
A오피스텔 시행사는 일단 분양한 뒤 별도로 설립한 서비스드레지던스 운영업체와 10년간 임대관리계약을 해 숙박시설로 운영할 계획이다. 분양계약자들에게 위탁관리증서와 수익증권을 발급해 확정수익을 보장하는 방식이다.
이 업체가 제시한 최고 11.33%의 확정수익률은 전체 계약금액의 40%를 대출받았을 때가 기준이다. 대출이 전혀 없을 경우 확정수익은 9%다. 서비스드레지던스 위탁관리계약을 하면 대출이자는 시행사가 대납한다.
현재 제주도에는 A오피스텔 말고도 서귀포시에 건설중인 D오피스텔과 O오피스텔도 동일한 방식으로 수익률만 9~10%대로 달리해 분양을 진행하고 있다. 전문가들은 시행사들이 제시하는 확정수익에 함정이 있다고 지적한다.
실제로 A오피스텔의 경우 1억450만원의 분양가가 책정된 전용면적 25.57㎡ 타입을 40%의 대출을 받아 분양받으면 실투자금 6270만원에 대한 확정수익으로 연간 약 710만원(월 59만원)을 받을 수 있다고 광고했다.
하지만 실제 레지던스 위탁회사로부터 수익금을 받을 때 원천징수되는 세금 등을 감안하면 매월 손에 쥐는 수익금은 50만원이 채 되지 않는다. 제주도의 평균 오피스텔 월세 시세는 45만~50만원 수준에서 벗어나지 않는다.
확정수익률이 1년 단위로 갱신된다는 점도 유의해야 한다. 입주 첫해에는 시행사가 제시하는 고수익을 받을 수도 있지만 이후엔 계약자와 위탁관리업체간 협의를 통해 수익률이 조절된다. 막상 레지던스 운영을 시작한 후 객실을 제대로 채우지 못하면 2년차부터 수익률이 급감할 수도 있는 것이다.
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위탁관리업체가 일방적으로 수익률을 낮출 경우 분양계약자들은 따로 하소연할 곳도 없는 셈이다. 입주 후 첫 3개월 동안은 레지던스 용도 변경을 위해 공사를 진행해야 해서 별도 수익을 배분받을 수 없다는 점도 감안해야 한다.
수익률이 제대로 나지 않더라도 10년간 위탁계약을 한 만큼 재산권행사에도 제약이 있을 수 없다. 자칫 투자금을 회수하고 싶어도 장기간 자금이 묶이는 경우도 발생할 수 있는 것이다.
진성효 제주드림부동산연구소장은 "제주도가 오피스텔 수익률이 전국에서 가장 높기는 하지만 레지던스로 연간 10% 넘는 수익률을 기록하기는 쉽지 않다"며 "입지상 레지던스에 부적합한 지역도 있는 만큼 계약에 앞서 실제 들어서는 위치와 계약서상 수익배분 구조 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다"고 지적했다.
이에 대해 시행사들은 "걱정할 필요가 없다"는 입장이다. 한 시행사 분양담당자는 "올해 제주도에 연간 관광객이 1000만명 이상 몰려왔는데 숙박시설이 부족해 레지던스 사업성이 상당히 높다"며 "1년 후 확정수익을 조정해도 금리 변동폭 이상 변하지는 않을 것"이라고 설명했다.
