[부동산'후']강동 재건축 '절대 맞수'
고덕주공
- 170% 넘는 무상지분율… 부동산 침체로 발목
- 2단지 시공사 선정 작업 7단지는 본계약 연기
둔촌주공
- 2종·3종 혼합 종 상향… 1~4단지 통합 재건축
- 기부채납등 공공성강화 추가분담금 분쟁불씨
서울 강남3구(강남·서초·송파)와 함께 재건축시장에서 주목받는 곳이 '강동구'다.
고덕주공, 둔촌주공 등 재건축을 추진 중인 단지만 해도 12곳, 2만여가구에 달한다. 여기에 노후주택이 즐비한 명일동과 길동, 고덕동 단독주택 재건축과 재개발구역까지 합치면 강남3구 못지않은 재건축단지 밀집지역이다.
5공화국 시절 '주택 500만가구 건설계획'에 따라 개포·목동·상계지구 등과 비슷한 시점에 조성된 강동구 일대 아파트는 저마다 지역 대표 랜드마크를 꿈꾸며 재건축사업에 메달리고 있다.
◇'고덕·둔촌' 강동 재건축 쌍두마차
1980년대 택지개발지구로 조성된 고덕지구와 대지조성사업의 일환으로 세워진 둔촌지구는 강동 재건축을 이끄는 두 축이다. 두 지구 모두 5층 이하 저층단지로 기존 용적률이 낮아 재건축할 경우 일반분양 물량이 상당해 사업성이 뛰어난 지역으로 평가돼왔다.
대부분 2000년대 초반 비슷한 시기에 채비를 갖추고 재건축을 준비해왔지만 사업 초기단계에 불어닥친 글로벌 금융위기와 그에 따른 국내 부동산시장 위축이란 악재로 사업속도는 천차만별이다.
하지만 최근 정부가 발표한 4·1 부동산대책에 따른 수혜가 예상되면서 최근 들어 분위기가 점차 바뀌고 있다는 게 현지 부동산업계의 귀띔이다.
최근 KB국민은행에 따르면 강동구 아파트 매매가격은 올들어 4월말 기준으로 지난해 12월 말과 비교해 0.48% 상승했다. 특히 강동구는 서울 25개구 중 유일하게 올랐다. 둔촌주공과 고덕주공 등 재건축단지들에 대한 투자심리가 살아났기 때문이라는 설명이다.
◇무상지분율 경쟁에 울고 웃은 '고덕주공'
고덕지구는 대한주택공사(현 한국토지주택공사)가 택지개발촉진법에 따라 개발, 1983년 순차적으로 입주시킨 단지다. 고덕시영과 고덕주공 2~7단지 8249가구가 재건축을 준비한다. 고덕주공1단지는 이미 2009년 재건축을 마무리하고 '고덕 아이파크'로 이름을 바꿔달았다.
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고덕지구 재건축단지의 최대 이슈는 단연 무상지분율이다. 무상지분율은 아파트 재건축사업 과정에서 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도 면적에 추가분담금 없이 입주할 수 있는지 나타내는 비율을 뜻한다. 즉 무상지분율이 높을수록 조합원에게 유리한 건 당연지사다.
고덕지구에서 무상지분율이 이슈가 된 건 2010년 고덕6단지 재건축사업에 참여한 두산건설이 무려 174%라는 무상지분율을 공약하고 수주에 성공하면서다.
59㎡(이하 전용면적) 아파트를 갖고 있는 조합원은 추가분담금 없이 98㎡ 아파트에 입주할 수 있다는 얘기다. 앞서 150%대의 작지 않은 무상지분율을 확보한 단지들도 6단지 입찰결과에 경악할 수밖에 없었다. 뒤이어 롯데건설도 고덕7단지 재건축사업을 무상지분율 163%를 제시하며 수주에 성공해 무상지분율 논란이 가열됐다.
당시 조합에 반대입장을 나타내던 비상대책위원회 소속 주민들은 "무상지분율이 터무니없이 높다"면서 '뻥튀기 지분율' 아니냐는 의문을 제기했다. 조합원들에게 공짜로 나눠주는 지분이 많다보니 시공사가 수지타산을 맞추기 위해 아파트 공사비를 대폭 낮출 수밖에 없을 것이란 비판이었다.
하지만 이러한 '뻥튀기 무상지분율'의 환상은 오래가지 못했다. 유럽발 재정위기 한파가 몰아닥쳐 부동산경기가 급속도로 위축되면서 재건축 사업성이 나빠지기 시작한 것이다. 집값이 하루가 멀다하고 추락하면서 당초 과도한 무상지분율을 제시한 건설기업들에 부담으로 작용하기 시작한 것이다.
실제로 고덕7단지 시공사로 선정된 롯데건설은 3년 가까이 본계약을 미룬 상태며, 공공관리제를 적용받는 고덕2단지는 무상지분율을 포함한 확정지분제로 재건축 시공사를 선정하려다 이미 2차례나 유찰돼 도급제로 방식을 바꿔 이달 16일 다시 시공사 선정에 나설 계획이다.
◇'종 상향'에 모든 걸 건 둔촌주공
1980년대 대지조성사업지구로 지정돼 건설된 둔촌주공아파트는 저층 1·2단지와 고층 3·4단지 등 5930가구를 묶어 사업을 추진한다는 점에서 고덕지구와 차이를 보인다. 고덕지구와 마찬가지로 2000년대 초반 재건축사업의 시동을 걸었던 둔촌주공도 다사다난한 과정을 거쳐 현재에 이르렀다.
2002년 삼성물산·대림산업·롯데건설·SK건설 컨소시엄이 시공권을 따냈지만 2010년 무상지분율 이슈가 휘몰아치면서 시공사가 현대건설과 현대산업개발·대우건설·롯데건설 컨소시엄으로 교체됐다.
당시 무상지분율은 164%에 달했다. 이 과정에서 둔촌주공은 용도지역 분류상 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 상향하는 방안을 추진, 서울시로부터 2종과 3종을 혼합한 부분 종상향 승인을 얻어냈다.
이에 따라 둔촌주공은 신축 이후 임대주택 1046가구를 포함해 1만1106가구로 재건축된다. 규모별로 60㎡ 이하 3366가구, 60~85㎡ 이하 4605가구, 85㎡ 초과 3135가구다.
특히 최근 서울시는 둔촌주공이 강동구 최대 재건축단지인 만큼 공공성이 강화돼야 한다는 판단 아래 공공건축가제도를 적용키로 했다. 공공건축가제도란 건축전문가로 구성된 공공건축가풀을 구성, 민간재건축에 자문하는 제도로 지난달 잠실5단지와 가락시영아파트가 시범단지로 선정된 바 있다.
도시계획위원회가 결정한 최고 35층은 유지하되 단지 경계부는 다소 조정에 들어갈 것으로 보인다. 최근 잠실주공5단지와 유사한 방식이다. 조망과 경관, 지형을 고려한 구릉지 경관을 구상 중이다.
이에 더해 조합은 사업부지의 15%에 해당하는 공원 등 기반시설과 여성문화회관을 포함한 사회복지시설을 조성, 기부채납하기로 하는 등 공공성을 대폭 강화했다. 업계에서는 사업이 궤도에 오르면 내년말 이주가 가능할 것으로 보고 있다. 조합은 건축심의를 통과한 뒤 연내 사업시행 인가까지 마칠 계획인 것으로 알려졌다.
다만 여전히 입주자대표회의를 주축으로 조합의 종상향 정비계획에 대해 추가분담금 상승 등을 이유로 반대입장을 고수한다는 점에서 분쟁의 불씨가 남아있다는 분석도 있다.
