[부동산X파일]41억 낙찰… 환산보증 한도초과, 세입자 돈떼일 우려
지난주 경매시장에선 감정가격이 52억원을 넘는 경기 시흥 소재 공장(사진)이 채권액 4000여만원을 막지 못해 경매장에 나와 눈길을 끌었다. 특히 구내식당 등 임차인들은 보증금을 한 푼도 못 받고 쫓겨나게 생겼다.
3일 법원경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난달 25일 안산지원 경매10계에서 시화공업단지 내에 위치한 한 공장 경매가 진행돼 41억여원에 낙찰됐다. 이 공장은 대지 3305.7㎡에 연면적 4476.75㎡로, 감정가는 52억7622만8470원이었다.
특이한 점은 이 물건을 경매로 넘긴 채권자가 회수하려는 금액은 감정가의 1%도 안되는 4200여만원에 불과하다는 것. 금액이 큰 부동산이 소액 때문에 경매로 넘겨지는 경우가 종종 있지만 대부분 채무를 변제하고 사건을 취소한다는 게 부동산태인 설명이다.
하지만 이 공장은 지난해 4월 경매개시결정이 내려진후 1년 넘도록 채무액을 변제하지 않아 경매가 진행돼 왔다. 결국 1회 유찰후 2차 매각에서 S기업 등 3명이 입찰, 감정가의 77.74%인 41억160만원에 낙찰됐다.
시화공단 내에서도 접근이 용이한 위치에 있고 사무실도 갖춰져 있는데다 다수의 임차인이 존재해 임대수익 측면에서도 상당한 메리트를 갖췄다는 평가다. 법원 임차조사에 따르면 매달 임차인들로부터 거둬들이는 월세만 950만원에 달한다.
해당 물건 등기부등본을 살펴보면 중소기업은행 등 채권 총액만 45억8063만5147원이다. 결국 낙찰된 가격으로 채권액을 갚고 나면 한 푼도 남지 않는다.
이로 인해 공장 구내식당(보증금 1500만원, 월세 80만원), S정밀(보증금 1400만원, 월세 140만원) 등 이 공장을 임차해 운영하고 있는 10여개 사업장 모두 보증금을 떼일 가능성이 높다.
게다가 상가임대차보호법에서 규정하고 있는 환산보증금(보증금+월세*100)을 모두 한도 초과해 '소액임차인우선변제' 보호도 받지 못하는 상황이다. 말소기준권리일인 2001년 9월 11일 이후에 입주했기 때문에 선순위대항력을 갖지 못해서다.
한편 인천에선 계양구 동양동에 위치한 59.61㎡ 아파트가 감정가 1억8400만원에 경매에 나와 1회 유찰된 후 두번째 매각에서 38대 1이라는 지난주 최고 경쟁률을 기록하며 낙찰됐다. 낙찰가는 1억7100만원으로 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 92.93%다.
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부동산태인 관계자는 "이 물건의 KB시세 하한가가 1억7250만원으로 낙찰가와 큰 차이가 없다"며 "이는 미분양이 넘쳐나는 인천에서도 입지 좋은 소형아파트는 인기가 높음을 극명하게 보여주는 사례"라고 말했다.