공사비 낮추고 시공사 선정 부조리 개선…공공 개입 범위·책임 불명확, 지원도 찔끔
서울시가 재개발·재건축사업 추진과정에서의 부조리를 근절하기 위해 도입한 '공공관리제도'가 시행 후 3년이 지나면서 공사비 절감과 시공사 선정과정의 투명화 등 성과를 거두고 있지만 여전히 한계를 드러내고 있다.
공공 개입의 범위와 책임이 명확하게 규정되지 않은 탓에 또 다른 분쟁의 갈등이 되거나 사업지연의 빌미가 되고 있다는 지적도 나오고 있는 등 추가적인 제도개선의 필요성이 제기되고 있다.
◇공공관리제 '明'…"공사비 최대 10% 감축"
서울시는 2010년 부터 '공공관리제도'를 도입한 결과 경쟁입찰을 통해 공사비가 최대 10%까지 감소하고, 건축도면과 공사비 내역을 주민에게 공개함으로서 시공사 선정과정도 투명해졌다고 15일 밝혔다.
공공관리제는 시공자 위주의 정비사업에서 벗어나 자치구가 공공관리자로서 참여해 추진위원장 선출과 시공사 선정 등을 함께 진행하는 내용을 골자로 한다.
시에 따르면 공공관리제 전면 시행이후 시공사 선정을 마친 구역은 △동대문구 대농신안 △마포구 망원1 △서초구 우성3차 △서대문구 가재울6 △강동구 고덕주공2단지 등 5곳이다.
경쟁입찰로 진행된 구역의 낙찰 공사비는 3.3㎡당 평균 380만원대로 낮아졌고 평균 13.0%에 불과했던 조합원들의 총회 참석률도 74.9%로 껑충 뛰었다는 게 서울시의 설명이다.
용역업체 동원 등 개별 홍보 금지와 서면결의서를 부재자투표 방식으로 바꾼 이후 시공자 선정과정이 투명해졌다는 평가다. 또 '공사도급표준 계약서'를 보급해 분양수입이 발생할 경우 시공상황에 상관없이 건설사에 공사비로 우선 제공했던 분양불 방식을 '기성률' 즉 공사한 만큼 공사비를 지급하는 방식으로 변경해 정착시킨 점도 성과로 거론된다.
<b◇공공관리제 '暗'…가이드라인 만들면 끝? "알아서 해!"
문제는 여전히 '공공이 어디까지 개입해야 하는지'에 대해 현장과 시의 해석이 엇갈리면서 불필요한 갈등을 일으키고 있다는 점이다.
실제로 시가 공공관리제 성과 구역으로 꼽은 서초우성3차도 시공사 선정과정에서 공공관리제도의 허점을 드러냈다. 당시 입찰에 참여했던 건설기업 관계자는 "입찰제안서상 특화품목 항목에 대한 갈등으로 시에 유권해석을 요청했지만, 시에서는 '조합이 판단할 문제'라며 발을 뺐다"며 "가이드 라인을 보다 명시적이고 구체화할 필요가 있다"고 지적했다.
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시공사 선정시기가 사업시행 인가 뒤로 밀리면서 발생했던 사업비 조달문제도 여전하다. 시는 사업시행인가 후 시공자 선정까지 필요한 운영비 등 사업비를 지원하기위해 조합장 신용만으로 최대 30억원까지 연리 4.5%로 융자를 지원하고 있지만 지원실적은 여전히 저조하다.
지난 2011년 547억원에 달했던 시 예산은 지난해 251억원으로 반토막났고 올해는 96억원으로 급감했다. 2008년 이후 이달 1일 현재까지 시의 융자지원을 받은 구역은 66곳에 불과하며 총 지원금액도 58억3500만원에 그치고 있다.
한 재개발구역 조합장은 "시공사 선정시기를 앞당겨 대여금을 공식적으로 받을 수 있도록 해야 한다"며 "부작용은 공공관리제에 따른 철저한 관리감독으로 제어할 수 있다"고 주장했다.
조명래 단국대 교수는 "공공이 민간 재개발·재건축 사업에서 입김을 발휘하려면 도로와 상하수도 등 인프라 조성에 공공부문의 자금이 충분히 투입돼야 한다"며 "공공관리제 적용을 선택사항으로 바꾸고 공공이 적극적인 개입하는 대신 그에 상응하는 인센티브를 부여하는 등의 대안을 생각할 시점"이라고 말했다.
