역세권인데도 90%가 '공실'...지식산업센터, '주거용' 전환 가능해진다

#지난 2월 준공된 경기도의 A지식산업센터는 전체 243개 호실 중 25개만 분양계약이 체결됐다. 나머지 약 90%의 공급분은 공실로 남게 됐다. 인근에 지하철역이 새로 들어설 예정으로 입지 여건이 나쁘지 않은 편이었지만 지식산업센터 전반의 수요 위축 분위기를 이겨내지는 못했다.

수도권 지식산업센터 공실률이 55% 수준까지 치솟은 가운데 정부가 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양 물량을 매입해 임대주택 전환에 나선다. 수도권 오피스텔 공급이 연말부터 사실상 끊길 것으로 예상되면서 도심 주거 수급 불안을 완화하기 위한 조치다.

5일 한국부동산개발산업연구원에 따르면 수도권에서 지난해부터 입주했거나 올해 입주 예정인 지식산업센터는 23곳, 76만평 규모다. 대다수 사업장에서 낮은 분양률을 기록했다.

대한건설협회의 '지식산업센터 실태조사' 결과 2022~2024년 공급된 65개 사업장의 평균 미분양률은 37%로 집계됐다. 서울은 43%, 경기는 32% 수준이다. 연구원은 이같은 실태조사 결과를 바탕으로 전체 지식산업센터 공실률이 약 55%에 달한다고 분석했다.

지식산업센터 핵심 수요층인 ICT(정보통신기술) 창업 생태계가 2021년 이후 위축되면서 신규 공급을 흡수할 실수요 기반이 급격히 약화된 결과다. 수요가 감소하는 상황이지만 공급은 계속 늘어나면서 '미스매칭'이 심화하는 모습이다.

반면 도심 내 주거 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 특히 1인 가구와 청년층 중심으로 소형 주거 수요가 확대되는 추세다. 하지만 준주택 공급의 대부분을 차지하는 오피스텔 공급이 급감하고 있다. 수도권 준주택 공급의 90% 이상을 차지하는 오피스텔 인허가 물량은 2021년 16만4000실으로 정점을 찍은 후 감소세를 이어가고 있다.

이에 연구원은 기존 인허가 물량이 소진되는 시점인 올해 연말부터는 오피스텔 공급이 사실상 끊길 것으로 내다봤다. 이로 인해 소형 전·월세 시장의 수급 불안 가능성까지 제기되는 상황이다.

국토교통부는 올 3분기 중 '공공주택특별법 시행령'을 개정, LH가 지식산업센터를 매입한 후 이를 주거용으로 전환할 수 있도록 길을 터줄 계획이다. 기존에는 업무시설 용도 건축물만 매입할 수 있었지만 앞으로는 공장 용도 건축물도 포함된다. 지식산업센터 상당수가 건축법상 '공장'으로 분류된 현실을 반영한 조치다.

국토부 관계자는 "준공 전 지식산업센터도 해당 지자체의 설립 취소 허가를 받으면 LH가 매입해 임대주택으로 공급할 것"이라며 "동 단위 매입이 원칙이지만 한 층 전체가 비어있는 경우 층별 매입도 가능하다"고 설명했다.

이번 조치는 도심 내 유휴 업무시설을 활용해 주거 공급을 확대한다는 점에서 의미가 있다는 평가다. 다만 LH 매입만으로는 지식산업센터 공실 문제와 주거난을 동시에 해결하기는 역부족이란 지적도 나온다.

연구원 관계자는 "한발 더 나아가 착공 전 지식산업센터 용지도 주거용으로 전환할 수 있는 방안을 검토해야 한다"면서 "민간 사업자의 참여를 유도하기 위해 리모델링 비용 조달 관련 금융 규제 완화도 필요하다"고 말했다.