[MT리포트]다주택자 양도세 중과 부활 D-30 (上)
올 1분기 서울 아파트 평균 거래가격이 2억원 넘게 하락하고 매물은 30% 이상 급증하면서 시장이 공급 확대와 수요 위축 국면에 진입했다는 분석이 나온다.
7일 머니투데이가 직방에 의뢰해 분석한 결과 지난 3월 서울 아파트 평균 매매가격은 9억6356만원으로 집계됐다. 1월의 11억7610만원과 비교하면 18.1% 하락한 수준이다. 같은 기간 중위 매매가격도 9억4500만원에서 7억9000만원으로 16.4% 떨어졌다.
자치구별로는 종로구의 하락폭이 가장 컸다. 종로구 평균 매매가격은 이 기간 14억255만원에서 9억1294만원으로 34.9% 급락했다. 광진구 역시 14억1584만원에서 9억4336만원으로 33.4% 떨어졌다.
최상급지인 강남3구의 조정 분위기도 뚜렷하다. 강남3구 평균 매매가격은 3개월 사이 19억3394만원으로 17.4% 하락했다. 서초구는 23억9298만원에서 18억7538만원으로 5억원 넘게 추락했고 강남구와 송파구도 각각 4억7726만원, 2억5043만원 떨어졌다.
가격 조정은 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자 매물이 대거 시장에 밀려나온 영향이 크다. 세 부담을 피하려는 다주택자들이 호가를 낮춰 매물을 내놓았고 이 매물들이 실제 거래로 이어지면서 시장 가격 전반을 끌어내렸다.
양도세 중과 효과는 매물 증가로도 확인할 수 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 1월 말 6만2991건에서 4월 6일 현재 8만2519건으로 1만9528건(31.0%) 증가했다. 성동구(72.2%), 강동구(63.8%), 동작구(60.4%), 마포구(51.4%) 등 한강벨트 지역의 증가율이 높게 나타났고 송파구(51.3%), 서초구(44.6%) 등 강남권에서도 매물이 크게 늘었다.
정부가 5월9일 계약분까지 양도세 중과 유예를 확대 적용하고 토지거래허가구역 내 1주택자의 전세 낀 주택 매도 허용 방안까지 검토하면서 이런 분위기는 한동안 이어질 전망이다. 부동산시장 전문가들은 대출 규제와 세 부담 등으로 인해 강남권은 박스권에 머물고 15억원 이하 지역은 강세를 보이는 양극화 흐름이 지속될 것으로 내다봤다.
5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 한 달여 앞두고 서울 주택시장을 지배해 온 '공식'이 흔들리고 있다. 강남이 먼저 오르면 나머지 서울이 따라 오르는 기존의 시장 문법이 더 이상 작동하지 않는 뚜렷한 '이중 구조' 흐름이 나타나고 있다. 같은 서울 안에서도 가격과 거래 흐름이 엇갈리며 시장이 '고가·투자'와 '실수요' 중심으로 분리되는 양상도 뚜렷하다.
독자들의 PICK!
7일 KB부동산에 따르면 3월 말 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 상승했다. 상승세는 유지되고 있지만 상승폭은 3주 연속 둔화되며 상승 동력이 점차 약해지는 모습이다. 특히 강남구는 -0.09%를 기록하며 5주 연속 하락세를 이어갔다. 서울 전체가 상승 흐름을 유지하는 가운데 강남권만 하락세로 돌아선 점도 최근 부동산시장의 특징이다.
비강남권은 상대적으로 견조하다. 동대문구(0.65%), 강동구(0.57%), 강서구(0.53%), 영등포구(0.47%) 등은 여전히 높은 상승률을 기록하며 시장을 지탱하고 있다. 중저가 주택이 밀집한 지역을 중심으로 실수요가 꾸준히 유입되면서 서울 전체 상승 흐름을 떠받치는 구조다.
중장기 흐름에서도 같은 패턴이 확인된다. 한국부동산원 기준으로 1월 말부터 3월 말까지 8주간 강남권이 포함된 동남권은 -0.07% 하락한 반면 서울 전체는 1.03% 상승했다. 외곽 및 중저가 지역이 상승을 주도하면서 '강남 약세·비강남 강세' 구도가 수치로도 확인된 셈이다.
거래량과 매수 심리도 엇갈린다. 서울 아파트 거래량은 최근 약 55% 감소하며 시장 전반이 위축된 가운데 강남권에서는 급매물 위주의 제한적 거래만 이어지고 있다. 매수우위지수도 60선대로 내려오며 관망세가 짙어지는 분위기다. 일부 단지에서는 수억원 단위의 호가 조정이 나타나는 등 가격 조정도 현실화되고 있다.
반면 비강남권은 실수요 중심의 방어력이 작동하고 있다. 전세가격 상승과 매물 부족이 맞물리며 전세 수요가 매매로 전환되는 흐름이 이어지고 있다. 학군, 교통, 직주근접 등 생활 인프라가 갖춰진 지역일수록 이런 경향이 두드러진다.
부동산시장 전문가들은 양분된 시장 분위기의 핵심 배경으로 수요 구조 차이를 지목했다. 강남권은 자산 증식 목적의 투자 수요 비중이 높은 반면 비강남권은 실거주 목적의 수요가 매수세를 떠받치고 있다는 분석이다. 최근처럼 금리 부담과 세제 리스크가 동시에 커지는 환경에서는 투자 수요는 빠르게 위축되는 반면 실수요는 상대적으로 안정적인 흐름을 유지한다. 서울 주택시장이 '고가·투자 시장'과 '중저가·실수요 시장'으로 양분되는 양상을 보이는 것도 이런 흐름의 결과로 볼 수 있다.
신보연 세종대 AI부동산융합학과 교수는 "5월 9일 이후 중저가 시장은 상대적으로 견조하겠지만 고가시장 조정이 장기화되면 결국 상승세보다는 보합 또는 정체 국면으로 나뉠 가능성이 있다"고 내다봤다.
또 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "강남이나 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 양호하면서도 상대적으로 가격 부담이 낮은 강서구 등 중저가 지역으로 수요가 이동하는 흐름이 나타난다"고 분석했다.
이 같은 변화는 사실상 '처음 나타나는 구조적 전환'이라는 점에서 특히 주목된다. 이전까지 서울 부동산시장은 가격대나 지역을 막론하고 일정한 방향성을 띠고 움직였다. 특히 강남은 시장 방향을 가장 먼저 보여주는 선행지표 역할을 하며 강남에서 시작된 상승세가 외곽으로 확산되는 흐름이 반복됐다.
반면 최근 부동산시장에서는 금리, 대출 규제, 세제, 지역별 공급·수요 구조 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하면서 지역별로 전혀 다른 가격 사이클이 형성되고 있다. '강남이 오르면 서울이 오른다'는 기존 공식이 깨지고 지역별로 다른 방향성이 나타나는 '시장 패러다임 재편'의 신호라는 해석이 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "과거 서울 부동산시장을 관통하던 '하나의 거대한 상승·하락 사이클'은 사실상 해체됐다"며 "이제는 각 지역이 독립적인 수요와 조건에 따라 움직이는 지역 분절화 현상이 뚜렷해지고 있다"고 진단했다.
정책 변수도 시장 흐름을 가를 핵심 요인이다. 특히 비거주 1주택자 보완책은 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 변수로 꼽힌다. 앞서 이재명 대통령은 '비거주 1주택'에 대한 세금 손질을 예고하면서 직장 등 불가피한 사유로 거주하지 않는 경우는 제외된다고 열어뒀다. 규제가 완화될 경우 강남권을 중심으로 위축된 투자 수요가 일부 회복될 수 있지만 반대로 부담이 유지되거나 강화될 경우 고가 주택 시장의 조정이 장기화될 가능성도 제기된다.
윤수민 NH농협금융 부동산 연구위원은 "비거주 1주택자 규제는 그동안 본격적으로 적용된 적이 없었던 영역인 만큼 시장 파급력이 클 수 있다"며 "적용 기준과 대상에 따라 시장 변화 폭이 크게 달라질 가능성이 있다"고 말했다.
