서울 아파트 실거래가격이 상승폭을 키운 반면 거래량은 감소하며 시장 내 '가격 상승-거래 위축'의 이중 흐름이 뚜렷해지고 있다.
19일 서울시에 따르면 2월 서울 아파트 매매 실거래가격지수는 198.4로 전월(194.7) 대비 1.90% 상승했다. 전년 동월 대비로는 15.71% 급등한 수치다. 반면 3월 거래량은 17% 이상 줄어든 것으로 나타났다. 특히 15억원 이하 중저가 거래 비중이 85%를 넘어서며 시장이 실수요 중심으로 빠르게 재편되는 양상이다.
실거래가격지수는 계약일 기준으로 신고된 거래를 전수 반영하는 만큼 체감 시장 흐름을 보다 정확히 반영하는 지표로 평가된다. 특히 이번 상승은 1월 토지거래허가 신청가격 상승 흐름이 시차를 두고 반영된 영향으로 분석된다. 반면 같은 기간 주간 아파트 가격지수는 상승세가 둔화되거나 일부 하락 전환하는 모습을 보이며 지표 간 상이한 결과가 확인됐다. 실제 거래가격은 오르는 반면 호가 기반 지표는 둔화되는 '온도차'가 나타난 셈이다.
생활권별로는 서울 전 지역에서 상승세가 이어졌다. 동남권(강남·서초·송파·강동)과 동북권(노원·성북·광진 등)이 각각 2.35% 상승하며 전체 지수 상승을 견인했다. 특히 동남권은 주간지수 기준으로는 하락 전환했음에도 실거래가격은 오히려 상승폭이 확대되는 흐름을 보였다. 서남권(2.19%), 서북권(1.18%)도 상승 흐름을 유지했고 도심권은 0.40%로 상대적으로 상승폭이 제한적이었다. 고가 지역의 단기 조정과 중저가 지역의 거래 활성화가 동시에 진행되는 양상이다.
면적별로는 전 규모에서 상승세가 나타난 가운데 소형(40~60㎡) 아파트가 2.95% 상승하며 가장 높은 오름폭을 기록했다. 이어 초소형(2.31%), 중소형(1.22%), 중대형(1.13%), 대형(0.51%) 순으로 상승률이 높았다. 면적이 작을수록 가격 상승 탄력이 강한 모습이다.
전세 시장은 매매 대비 상대적으로 안정적인 흐름을 보였다. 2월 서울 아파트 전세 실거래가격은 전월 대비 0.22% 상승했다. 동북권이 0.85% 상승하며 전체 상승을 견인했고 서남권(0.50%), 서북권(0.46%)도 오름세를 보였다. 반면 동남권은 –0.65%, 도심권은 –0.37% 하락하며 지역별 온도차가 나타났다. 고가 전세 수요가 둔화되는 가운데 중저가 전세 수요는 유지되는 구조다. 면적별로는 중소형(0.48%) 상승폭이 가장 컸고 대형은 –1.11%로 하락 전환했다.
거래 측면에서는 위축 흐름이 뚜렷하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 3월 서울 아파트 매매 거래량은 4742건으로 전월(5765건) 대비 17.7% 감소했다. 다만 신고기한이 남아 있어 향후 일부 증가 가능성은 있다. 최근 흐름을 보면 지난해 11월 3387건까지 급감한 뒤 12월과 1~2월 회복세를 보였으나 다시 감소세로 전환됐다. 금리 부담과 대출 규제가 거래 회복을 제약하고 있는 것으로 풀이된다.
가격대별로는 15억원 이하 거래 비중이 85.3%로 전월(81.5%) 대비 3.8%포인트 증가했다. 이는 15억원 이하 주택에 대해 최대 6억원까지 주택담보대출이 가능한 구조와 맞물려 시장이 투자 수요보다 실수요 중심으로 재편되고 있음을 보여준다.
독자들의 PICK!
정부의 대출 규제 기조가 지속되면서 매매시장이 투자 수요보다 실수요자 중심으로 재편되는 흐름을 보이고 있다.자치구별로는 노원구가 663건으로 가장 많은 거래를 기록했으며 구로·강서·성북·은평구 등이 뒤를 이었다. 이들 지역은 중저가 아파트 밀집 지역으로 15억원 이하 거래 비중이 99% 이상에 달했다.
전월세 시장에서는 구조적 변화가 이어지고 있다. 3월 전세 거래량은 9441건으로 전월 대비 0.7% 감소하며 유사한 수준을 유지했지만 월세 거래량은 9312건으로 6.4% 증가했다. 전세에서 월세로의 전환 흐름이 지속되는 모습이다. 전체 전월세 거래량은 1만8753건으로 전월 대비 2.7% 증가하며 반등세를 보였다.
특히 전세 거래 중 갱신계약 비중이 50%를 상회하며 높은 수준을 유지했다. 실거주 의무 강화와 전세가격 상승, 대출 규제 등이 맞물리며 신규 계약보다 기존 계약을 유지하려는 수요가 확대된 결과로 분석된다.
서울시는 올해부터 실거래 기반 시장 정보를 강화하기 위해 한국부동산원이 공표하는 아파트 실거래가격지수 동향을 매월 공개하고 있다. 이달부터는 거래량 통계도 추가로 제공한다.
