[10·24 가계부채대책]新DTI, 내년 1월부터 시행…복수 주담대 신청 사실상 차단
내년 1월부터 주택담보대출(이하 주담대)을 이미 보유 중인 차주들은 추가 주담대 받기가 지금보다 더 어려워진다. 신(新)DTI(총부채상환비율) 시행으로 받을 수 있는 대출한도가 크게 줄어들기 때문이다. 사실상 투기 목적의 복수 주담대 신청이 불가능해진 셈이다.
신DTI의 핵심은 강화된 상환능력 평가다. DTI는 차주의 연간소득을 연간 상환해야할 부채로 나눠 계산한다. 현 DTI는 기존 주담대의 이자액만 상환부채로 계산하지만 신DTI는 여기에 연간 갚아야할 원금도 포함시킨다. 주담대 1건을 보유 중인 차주가 추가로 주담대를 받으려면 기존 주담대의 연간 원리금 상환액과 신규 신청한 주담대의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눴을 때 DTI 기준을 충족해야 한다. 8·2 부동산대책으로 추가 주담대 신청시 서울 등 투기지역은 DTI 30%, 청약조정대상지역에서는 40%의 DTI가 적용된다.
주담대 2억원을 20년만기, 대출금리 3.5%로 받은 연소득 8000만원인 차주가 서울 강남에 시세 9억원의 집을 구입하기 위해 추가로 주담대(대출금리 3.5%)를 받는다고 가정했을 때, 현행 DTI를 적용하면 만기 15년시 1억8000만원, 30년시 2억8700만원을 받을 수 있다. 반면 신DTI를 적용하면 만기 15년시 받을 수 있는 대출액은 1억1800만원, 30년시 1억8700만원으로 줄어든다.
하지만 신DTI 적용시 받을 수 있는 최대 금액은 1억1800만원이다. 신DTI는 두 번째 주담대 신청시 15년의 만기제한을 적용하기 때문이다. 만기를 최대한 늘려 연간 상환액을 줄이는 식으로 규제를 회피하는 편법을 원천 차단하기 위해서다. 현행 DTI로 30년 만기 대출을 받을 때보다 1억6900만원 더 적게 빌릴 수 있는 셈이다. 다만 이 만기제한은 DTI 비율 산정시에만 적용되고 실제 상환기간은 15년을 넘겨 설정할 수 있다.
차주 소득은 이전보다 더 정교하게 산정한다. 신DTI가 시행되면 은행들은 적어도 최근 2년 이상의 소득기록을 확인해 차주의 소득 규모를 평가해야 한다. 차주의 신분 변동 및 상여금 등 변동성을 충분히 감안해 실질적인 상환능력을 파악하기 위해서다. 실제 연봉은 매해 올랐는데 상여금이 일시적으로 줄어든 경우, 전체 소득액이 줄었어도 소득산정시 불이익을 받지 않는다는 의미다.
차주의 장래소득이 상승할 것으로 예상되는 경우 소득산정시 최대 10%까지 증액된다. 이직 및 승진 가능성이 높은 20~30대 청년층의 경우 기존보다 대출한도가 늘어날 가능성이 높다. 반면 연금납부액이나 카드사용액 등 인정소득 및 신고소득을 제출한 경우 일정비율이 차감된다. 증빙소득에 비해 정확도가 떨어진다는 점을 감안해서다. 금융당국 관계자는 "증빙소득 제출 활성화를 유도하려는 의도도 있다"고 설명했다.
신DTI 시행으로 가장 우려되는 부분은 선의의 서민·실수요자의 피해다. 정부는 지난 8·2대책으로 실수요자 피해 사례가 적지 않게 발생한 만큼 충분한 보호장치를 마련키로 했다. 투자가 아닌 이사 목적으로 일시적 2주담대를 받게 된 차주의 경우 즉시처분시에는 DTI 산정시 기존 주담대의 이자상환액만 반영된다. 즉시처분이 여의치 않아 2년내를 처분 조건으로 걸었을 경우에는 두 번째 주담대에 15년 만기제한을 적용하지 않도록 했다.
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주담대 뿐만 아니라 모든 대출의 상환액을 평가하는 DSR(총부채원리금상환비율)은 내년 1월 시범도입 후 하반기부터 관리지표로 활용된다. 금융당국은 마이너스통장, 전세자금대출 등 대출별 부채산정 기준을 최종 확정해 내달 발표할 방침이다. 마이너스통장의 경우 한도를 산출기준으로 삼되 각 은행들의 만기연장을 감안해 분할상환 방식으로 적용하기로 했다.
