최근 임대차 3법의 무리한 강행, 과세 폭탄, 부동산 공급 감소 등 정부 실책으로 그야말로 부동산 대란이다. 서민들은 집값뿐만 아니라 전세금, 임대차보증금, 월세도 폭등해 코로나19 사태와 함께 죽을 지경이다. 오늘 칼럼은 많은 임차인이 문의하는 전세금, 임대차보증금 반환청구 소송으로 보증금과 소송비용까지 싹 다 받는 방법을 최근 승소한 사례를 바탕으로 설명하려 한다.
임대차보증금 5억2000만 원의 반환을 거부한 임대인들
의뢰인은 20년 가까이 무주택자로 서울의 아파트에서 임차인으로 살아왔다. 다행히 생애 첫 아파트를 분양받았고, 임대차보증금을 돌려받아 잔금을 치르고 내 집에서 사는 부푼 꿈을 꾸고 이사할 날을 손꼽아 기다렸다.
의뢰인인 임차인은 임대인에게 아파트 임차 기간이 만료되니 임대차보증금을 돌려달라고 요청했다. 청천벽력(靑天霹靂). 임대인은 ‘임대차보증금을 돌려주기 힘들다’고 했다. 이유는 ‘임대인들은 부부로 임대물인 아파트를 공동소유 즉 공유하는데, 이혼소송 중이라 재산분할이 결정되지 않아 임대차보증금 반환이 힘들다’는 것. 임대차보증금 소위 전세금은 5억 2,000만 원이나 되었다. 의뢰인은 이 돈으로 이사하는 아파트의 잔금을 치러야 하는데 눈앞이 캄캄해졌다. 당장 이삿짐 회사와 계약한 이삿날이 다가오는데.
임차권등기명령 신청을 시작으로 소송 진행
우선 의뢰인은 이사를 가야 하는 상황이므로 ‘임차권등기명령’을 신청하여 임대차 목적물인 아파트에 등기를 해두었다. 의뢰인인 임차인을 원고로 임대인인 부부를 공동피고로 임대차보증금 반환소송을 진행했다. 지급명령신청은 피고의 주소를 알아야 가능하므로 연락 두절이 된 부부인 공동피고 중 남편에게 공시송달을 하기 위해 정식 소송이 필요했다.
보증금 반환청구 승소를 위한 4가지 요건 사실
법원에 보증금 반환소송의 요건사실, 즉 임대차보증금 반환이라는 법률효과를 발생시키는 법률요건을 증명했다. 첫째, ‘임대차계약을 체결한 사실’은 확정일자를 받아 두었던 임대차계약서로 증명했다. 둘째, ‘임대차보증금을 임대인에게 지급한 사실’은 통장 거래내역서를 첨부했다. 셋째, ‘임대차계약이 기간 만료로 종료한 사실’은 임대차계약서상의 임대 기간으로 쉽게 증명하였다. 마지막, 임대인들의 동시이행항변권을 제지하기 위해 ‘임대차 목적물인 아파트를 임대인에게 반환한 사실’은 이사 후 비워진 아파트 사진과 집주인인 임대인에게 보낸 현관 비밀번호를 알려준 문자로 입증을 하였다. 마지막을 입증해야 임대 기간 종료 후부터 지연이자를 임대인에게 청구할 수 있다. 따라서 임차인들은 이사를 가야 한다면 임차권등기명령 신청을 해 등기부에 기록을 해두고, 현관 비밀번호 등을 임대인에게 알려 임대물을 반환한 사실을 꼭 입증하기를 바란다.
대법원 판례 : 공유물 임대차보증금은 불가분채무
대법원 판례는 “건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 [임대보증금반환])”고 판시한 판례 내용도 인용했다.
독자들의 PICK!
그 결과 임대인인 부부에게 임대차보증금을 공유지분별로 청구한 것이 아니라 임대보증금 반환채무는 불가분채무이므로 부부에게 공통으로 임대차보증금 전액인 5억 2,000만 원을 청구했다.
승소, 보증금과 인지대, 송달료, 변호사비용 그리고 지연이자까지 다 받음
의뢰인인 임차인이 임대차 목적물인 아파트의 비밀번호를 임대인들에게 늦게 알려준 사정이 있어 동시이행 항변의 제지 시점, 즉 임대인이 보증금에 대해 지연이자를 내야 할 시기는 한 달 정도 뒤로 미뤄졌지만, 보증금 전액인 5억 2,000만 원과 이에 대해 원금의 5%와 12%의 지연이자를 받을 수 있었다. 인지대, 송달료, 변호사비용 등 소송비용도 전액 피고들인 임대인들이 부담하게 되어 승소했다. 나아가 임대인 중 남편은 주소가 불명이었지만 공시송달로 해결했다.
피고들인 임대인들은 항소를 포기하고 본 판결은 승소로 얼마 전에 확정되었다. 만약 판결문대로 보증금을 안 돌려준다면 판결문을 집행권원으로 집행문을 부여받아 임대목적물인 아파트도 경매하여 인지액, 송달료, 변호사비용 등 소송비용과 지연이자까지 싹 다 받기로 하였다.
소위 멘붕으로 찾아온 임차인이었던 의뢰인은 현재 판결문의 지연이자가 연 12%나 되어 시중 이자보다 훨씬 높아 오히려 지연이자 재테크가 되었다고 좋아했다.
전세금, 임대차보증금과 소송비용까지 모두 받는 방법
대한민국의 많은 이들이 전세나 월세에 살고, 집값이 천정부지로 오른 현시점에는 전세보증금, 임대차보증금이 재산의 상당 부분을 차지한다. 때문에 임차인들은 전세금, 임대차보증금을 반환받지 못하면 소위 멘붕에 빠지는 경우가 많다. 이 경우 당황하지 말고, 변호사와 꼭 상담하기를 바란다.
상대방에게 ‘변호사 소송비용 산입에 관한 규칙’에 따라 받아올 수 있는 금액을 착수금과 성공보수로 하여 변호사를 선임한다면, 승소 시 변호사비용은 상대에게 다 받을 수 있으므로 인지대, 송달료, 변호사비용을 포함한 소송비용이 한 푼도 안 들며, 지연이자는 연 12%를 받을 수 있다. 믿을 수 있는 변호사를 선임해 사건을 맡기고 피 같은 돈도 지키고 불안과 불면의 고통에서도 벗어나 꼭 승소하기를 진심으로 기원한다. / 글 문종탁 법률사무소 JT(Justice & Truth) 대표 변호사