"같은 평형인데 7억 차이"…재초환 현실화에 재건축·매매 시장 '혼란'

그동안 사실상 유명무실했던 재건축 초과이익환수제(재초환)의 부담금 부과가 현실화될 조짐을 보이면서 재건축 시장에 긴장감이 감돌고 있다. 부담금을 누가 내느냐에 따라 같은 아파트의 매물 가격이 수억원씩 벌어지는 '이중가격' 현상까지 나타났다. 재건축 조합들이 소송을 예고하는 등 반발에 나서면서 정비사업의 불확실성도 커지고 있다.

29일 정비업계에 따르면 서울 서초구 반포현대 재건축조합(현 반포 센트레빌 아스테리움)은 지난 27일 서초구청에 재초환 부담금의 연내 부과 근거에 대한 공식 질의를 진행했다. 서초구가 해당 단지의 부담금을 올해 안에 부과하겠다는 방침을 밝힌 데 따른 것이다.

서초구 관계자는 "연내 반포현대 재건축정비사업의 재건축부담금을 부과할 예정"이라며 "부과금액을 검토 중으로 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 관련 절차를 진행하고 있다"고 밝혔다.

재초환은 재건축으로 발생한 초과이익 가운데 일정 기준을 넘는 금액에 대해 조합에 부담금을 부과하는 제도다. 재건축 전후의 주택가격 차이에서 정상적인 주택가격 상승분과 개발 비용 등을 제외해 초과이익을 산정한다.

쟁점은 부담금 부과 시점이다. 서초구는 재초환법에서 준용하는 개발이익환수법상 5년의 징수권 소멸시효를 고려해 연내 부과를 추진할 계획이다. 반포현대는 2021년 7월 입주를 시작해 준공 후 5년이 지났다.

반면 국토교통부는 2024년 3월 개정법 시행을 반영해 올해 이후에도 재초환을 부과할 수 있다고 해석하고 있다. 2023년 12월 개정된 재초환법은 개정법 시행 이전에 부과종료시점이 도래한 사업에 대해서도 부담금을 결정·부과할 수 있도록 특례를 마련했다. 국토부는 이를 고려해 2029년까지 부과가 가능하다는 해석을 내렸다. 국토부와 지자체간 부과 기한을 둘러싼 법률 해석이 엇갈리고 있다는 것이다.

이순복 반포현대 재건축조합장은 "서초구는 준공 후 5년이 지나 연내 부담금을 부과해야 한다는 입장이지만 국토부는 법 개정에 따라 2029년까지 가능하다고 해석하는 것으로 알고 있다"며 "이에 서초구에 연내 부과해야 하는 법적 근거를 요청했다"고 말했다.

반포현대 재초환 부과가 어느 쪽으로 결론날지에 따라 다수의 재건축 단지들이 영향을 받을 것으로 보인다. 조은희 국민의힘 의원실이 공개한 '재건축 초과이익 부담금 현황' 자료에 따르면 지난 8월 기준 서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 46곳이다. 이들 단지의 예상 부담금 총액은 2조1690억5099만원에 이른다.

서초구는 반포현대 외에도 신성빌라(방배 센트레빌 인더포레), 신반포18차(오티에르 신반포), 신반포21차(오티에르 반포), 반포주공1단지 3주구(래미안 트리니원) 등 주요 재건축 단지의 부담금 부과 절차를 준비하고 있다.

서초구 관계자는 "래미안 트리니원과 오티에르 반포 등 재건축부담금 대상 단지에는 준공 이후 부담금 관련 자료를 제출하도록 안내했다"며 "자료가 제출되면 관련 법령에 따른 부과 절차를 진행할 예정"이라고 설명했다.

조합들의 반발도 거세지고 있다. 아직 실현되지 않은 이익에 부담금을 부과하는 데다 정상적인 주택가격 상승분을 산정하는 기준에 따라 부담액이 크게 달라질 수 있다는 이유에서다. 일부 조합은 실제 부담금이 부과될 경우 가처분 신청과 행정소송 등 법적 대응에 나서겠다는 입장이다.

이 같은 불확실성은 아파트 매매시장에도 영향을 미치고 있다. 지난 8월 입주를 시작한 서초구 반포 래미안 트리니원은 재초환 부담금을 누가 부담하느냐에 따라 동일한 주택형에서도 매물 가격이 크게 벌어지고 있다. 반포 래미안 트리니원 전용면적 84㎡의 경우 같은 동, 비슷한 층수에 나온 매물의 호가가 56억~63억원으로 최대 7억원 차이를 보이고 있다.

반포동의 한 공인중개사는 "50억원대 거래는 향후 재초환 부담금을 매수자가 떠안는 조건인 경우가 있고 매도자가 부담하기로 하면 예상 부담금을 매매가격에 얹는다"며 "전용 84㎡ 기준 재초환을 포함해 60억~65억원까지도 올라간다"고 말했다.

문제는 재초환 부담금의 최종 액수와 부과 시점이 확정되지 않았다는 점이다. 트리니원은 2020년 관리처분 당시 가구당 평균 4억200만원의 예정 부담금을 통보받았지만 이후 주변 아파트값과 일반분양가가 오르면서 실제 부담금이 가구당 7억원에 달할 수 있다는 관측도 나온다.

재초환 부과가 본격화하면 재건축 사업 추진에도 차질이 생길 수 있다는 우려가 나온다. 공사비 상승으로 조합원 추가분담금이 늘어난 상황에서 재초환 부담까지 더해지면 사업성이 악화하고 조합원 간 갈등으로 사업 일정이 지연될 수 있기 때문이다. 부담금 산정 방식과 부과 시점을 둘러싼 법적 분쟁이 현실화할 경우 정비사업의 불확실성이 더욱 커질 전망이다.