12억→14억 건의… 비거주 1주택도 동일 기준 적용
조정 땐 강남 3구·한강벨트 등 급매물 감소 '가능성'
장특공제 완화도 제안… 규제 여전해 급반전 힘들듯
여당에서 부동산 세제개편안 완화를 요구하는 목소리가 나오면서 서울 부동산 시장의 관심이 집중되고 있다. 시장전문가들은 세부담이 완화되면서 강남권을 중심으로 한 급매물 출회는 줄어들 수 있지만 금리 불확실성과 주택 수급 불균형 등 변수가 여전한 만큼 강남 집값 약세 흐름이 급격히 달라지진 않을 것이라고 내다봤다.
9일 정치권에 따르면 더불어민주당은 전날 열린 고위당정협의회에서 비거주 1주택자의 종합부동산세(이하 종부세) 기본공제액을 현행 12억원에서 14억원으로 높여달라고 정부에 요구했다. 실거주 여부와 관계없이 1주택자에게 동일한 공제기준을 적용하자는 취지다.
앞서 정부는 지난 9월 실거주 1주택자의 종부세 기본공제액을 12억원에서 14억원으로 높이되 비거주 1주택자는 12억원을 유지하는 내용의 세제개편안을 국회에 제출했다. 당초 비거주 1주택자의 공제액을 9억원으로 낮출 방침이었지만 여론의 반발이 거세자 한발 물러섰다.
여권 내에서는 양도소득세 장기보유특별공제(이하 장특공제) 개편안 수정에 대한 요구도 제기됐다. 현행 제도는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%, 최대 80%를 공제해주는데 정부안에는 보유기간에 따른 공제를 단계적으로 폐지하는 내용이 담겼다. 이에 여당 서울 지역구 의원들 사이에서는 장기보유에 따른 공제혜택을 일부 유지하거나 축소폭을 완화해야 한다는 목소리가 흘러나온다.
전문가들은 세제개편안이 완화될 경우 강남3구(강남·서초·송파구)와 한강벨트 등 고가주택 밀집지역을 중심으로 급매물 출회 속도가 둔화할 가능성이 있다고 예상했다. 최근 서울 압구정동 아파트는 최고가 대비 20억원 이상 하락한 거래가 나오는 등 개편을 앞두고 몸값을 낮춘 매물이 속속 등장한다.
전문가들은 특히 고가 아파트 시장이 종부세 이상으로 양도세 장특공제 개편에 민감하게 반응할 것이라고 예상했다. 장특공제 개편이 매도 시점에 더 직접적인 영향을 미칠 수 있다는 판단이다.
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남혁우 우리은행 부동산연구원은 "장특공제에서 가장 중요한 것은 공제한도"라며 "이 부분이 일부 완화된다면 40억~50억원대 초고가 아파트 시장에서 세금부담 때문에 나오는 급매물이 줄어들 가능성이 있다"고 설명했다. 김학렬 스마트튜브 대표는 "보유세보다 양도세가 중요하다"며 "종부세와 양도세 개편은 사실상 강남3구와 한강벨트 등 고가주택 시장에 영향을 미치는 문제"라고 말했다.
반면 전월세 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상된다. 비거주 1주택자의 세부담이 줄어들면 집주인이 세입자를 내보내고 실거주로 전환하려는 유인이 일부 약해질 수 있지만 임대차 시장 전반의 공급부족을 해소하기에는 역부족이라는 평가다.
김 대표는 "종부세나 양도세 완화가 임차인에게 직접적인 영향을 미치는 것은 아니지만 간접적인 효과는 있다"며 "집주인이 실거주를 위해 들어오면 세입자를 내보내야 하는데 관련 부담이 완화되면 이런 움직임을 줄이는 데 어느 정도 도움이 될 수 있다"고 설명했다.
다만 세제 완화만으로 최근 강남3구를 중심으로 나타나는 가격조정 흐름을 뒤집기는 어려울 것으로 전망된다. 금리 불확실성과 주식시장 변동성, 대출규제 등 다양한 요인이 복합적으로 작용해서다.
남 연구원은 "지금은 세제개편이라는 단일 요인만으로 부동산 시장이 움직이는 상황은 아니다"라며 "세제 완화가 급매물 출회 속도를 늦출 수는 있지만 시장 분위기를 완전히 뒤집는 급반전 요인으로 작용하지는 않을 것"이라고 내다봤다.
