[더벨]디큐브시티 매각 “리츠 시장 새장 열었다”

더벨|이 기사는 01월17일(11:41) 자본시장 미디어'머니투데이 thebell'에 출고된 기사입니다.

대성산업이 신도림동 복합쇼핑몰 디큐브시티 매각을 위해 설립한 디에스아이리츠의 영업인가 소식을 전해들은 업계 관계자들은 리츠 시장이 크게 활성화 될 것으로 내다봤다.

자산 양도인이 리츠의 지분 50%를 취득함에도 불구 진성매각을 인정받게 돼 기업구조조정 차원에서 비슷한 구조의 딜(Deal)이 잇따를 것이란 전망이다.

미래에셋맵스자산운용과 제이알자산관리가 합작한 디에스아이리츠는 부동산펀드와 리츠가 결합한 일종의 펀드어브펀드(재간접펀드) 상품이다. 부동산펀드를 통해 투자자를 우선 모집한 뒤 리츠의 자본금을 메우는 구조다. 미래에셋맵스자산운용과 제일자산관리는 각각 펀드와 리츠의 자산관리를 맡는다.

리츠의 자본금은 4020억원에 달한다. 대성산업이 자본금의 절반을 보통주로 취득할 예정인데 한국회계기준원으로부터 이와 관련해 판매용리스(sale and lease-back) 허가를 받았다. 자산의 '위험과 효익 및 통제'의 이전으로 한국채택 국제회계기준제도(K-IFRS)의 실질 판매 요건을 거스르지 않는다는 이유에서다.

대성산업은 디에스아이리츠의 영업인가로 디큐브시티에 대한 지배력을 유지하면서 자산과 부채를 회계장부에서 털어낼 수 있게 됐다.

재무구조개선을 위해 보유 자산 매각을 검토 중인 기업들 입장에서는 반길 만한 일이다. 그동안 국내기업회계기준(K-GAAP)에서는 양도인의 지분출자 규모가 20% 이내로 제한됐다. 일시적인 자금난으로 알짜 부동산을 CR리츠에 내놓은 경우가 많았으나 경영권을 보장받지 못했다.

국토부가 자산 양도인이 지분 50%를 보유한 CR리츠의 인가를 내줌으로써 매각자산에 대한 지배력을 강화할 수 있는 길이 열린 셈이다.

투자자들도 이득이 많다. 대성산업이 보통주를 매입해 자본출자 부담을 덜고, 법인세 면제 혜택을 받아 비교적 높은 수익률을 보장받는다. 또 매도인이 장기 임차를 보장, 수익구조를 안정적으로 가져갈 수 있다.

제이알자산관리 관계자는 "그동안 디에스아이리츠를 지켜보는 눈들이 많았다"며 "리츠에 펀드를 결합한 새로운 상품 구조의 실현으로 부동산 간접투자 시장이 크게 확대될 것으로 예상한다"고 전했다.

그러나 한켠에서는 우려의 시선도 적지 않다. 자산 매수의향자가 매도인에 무턱대고 보통주 출자를 강요할 경우 기업구조조정을 위한 CR리츠 도입 취지가 훼손될 수 있다. 업계 일각에서는 그동안 리츠 자산관리회사(AMC)가 이끌어 온 시장의 주도권을 일반 자산운용사에 잠식당하는 게 아니냐는 우려도 나온다.

회계처리기준이 상이한 기업 간 형평성 논란도 제기될 것으로 보인다. 상장기업과 일부 금융회사를 제외한 많은 기업들이 아직도 국내기업회계기준(K-GAAP)을 따르고 있다. 이들 기업들은 CR리츠 지분 취득 규모를 20% 이상 늘릴 수 없다. 같은 사안을 놓고 다른 잣대를 들이 되는 꼴이다.

리츠 업계 관계자는 "비상장기업에 오히려 엄격한 잣대를 들이 되는 것은 역차별 논란을 불러 올 수 있다"며 "이는 실질에 기초해 기업의 회계 투명성을 높이자는 IFRS 도입 취지와도 맞지 않다"고 말했다.