"평생 집 한 채만 갖고 있었는데 양도세 폭탄을 맞았다. 다주택자가 아닌데 왜 양도세 중과를 당해야 하는가."
양도소득세 중과가 시행되는 시기면 어김없이 나오는 상담이다. 사연을 들여다보면 본인도 모르는 사이 다주택자가 돼 있는 경우다. 집이 한 채뿐이라고 생각했는데 법적으로 따져보니 숨겨진 주택이 더 있다는 것이다. 사무실로 쓰던 오피스텔, 주거용으로 쓰던 생활형 숙박시설, 따로 사는 자녀의 집이 같은 세대로 묶인 경우 등이다.
이런 착오의 대가는 지난 9일 다주택자 양도소득세 중과유예가 종료되면서 한층 커졌다. 조정대상지역 주택을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해져 지방소득세를 포함하면 최대 82.5%에 이른다. 장기보유특별공제마저 배제돼 사실상 양도차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 경우도 생긴다.
이런 기조에 맞춰 상당수 다주택자는 중과유예가 종료되기 전 주택을 처분하거나 증여하는 등 주택 수 줄이기에 나섰다. 중과가 시행된 지금에는 이를 뻔히 알면서도 굳이 주택을 처분할 사람은 드물 것이다. 과거 양도소득세 중과가 시행됐던 때에도 실제 중과세를 부담한 사람 대다수는 본인이 다주택자인 줄 모른 채 처분했다가 양도소득세 신고 시점이나 그 후에 사실을 알게 된 경우이다.
양도세에서 주택 수는 '실질'로 판정한다. 등기부에 무엇으로 적혀 있든 사실상 주거용으로 쓰였다면 주택이다. 오피스텔이 대표적이다. 공부상 업무시설이라도 임차인이 주거용으로 사용했다면 주택으로 본다. 공실을 피하고자 임대인이 알면서도 주거용으로 임대한 경우는 물론, 사무실인 줄로만 알았는데 임차인이 몰래 전입신고해 거주한 탓에 주택으로 판정돼 정작 살던 집을 팔 때 중과세를 맞기도 한다.
생활형 숙박시설(생숙)도 마찬가지다. 건축법상 숙박시설이라 원칙적으로 주택 수에 포함되지 않지만, 실제 주거용으로 사용한다면 주택으로 판단될 위험이 있다. 특히 생숙을 오피스텔로 용도 변경한 뒤 주거용으로 쓰면 주택 수에 포함될 수 있다.
조합원입주권과 2021년 이후 취득한 분양권 역시 주택 수에 포함된다. 특히 분양권의 경우 2021년 이전 취득분이 주택 수에서 빠졌던 데다 아직 '주택'의 형태도 아니므로 주택 수 산정에서 빠뜨렸다가 양도소득세를 추징당하는 사례가 많으니 주의할 필요가 있다.
세대 판정도 함정이다. 양도소득세는 '1세대' 단위로 주택 수를 따진다. 자녀나 부모가 따로 산다고 안심하지만, 주민등록만 분리했다고 세대가 나뉘는 것은 아니다. 30세 미만의 미혼 자녀가 일정한 소득 없이 분가했다면 독립 세대로 인정받지 못해 부모의 주택과 합산된다.
세대의 범위도 넓다. 같은 주소에서 생계를 함께하는 직계존비속과 형제자매(배우자의 형제자매 포함)도 한세대가 된다. 함께 살던 처제가 분양권을 취득하는 바람에 한 세대가 다주택자가 돼 정작 본인 집을 팔 때 중과세를 맞은 사례도 있다.
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이처럼 주택은 취득보다 매도가 더 어렵다. 매도를 결심하기 전에 '세대 단위'로 보유 부동산을 전수 점검하고, 각각의 실제 사용 현황 등을 면밀히 따져 주택 수를 확정한 뒤 양도 순서와 시점을 설계해야 한다. 주택 여부 판정은 사실 판단 영역인 만큼, 다툼의 소지가 있다면 양도 전에 세무 전문가의 검토를 받는 편이 안전하다.
세무법인 화우 권혁윤 세무사는 2014년 세무사 시험에 합격하고 2017년부터 세무법인 화우에 근무하고 있다. 주요 업무 분야는 세무조사, 조세 자문과 불복으로 상속세 · 증여세 · 양도소득세 · 소득세 · 부가가치세 · 법인세 · 지방세 · 조세특례제한법 · 국제조세 등 국내외 법인 및 개인의 조세와 관련한 업무를 수행하고 있다.