부동산 전문가, 2006년 부동산 시장 전망
7일 코엑스 그랜드컨퍼런스센터에서 열린 '아름다운 부자, 코리아프리미엄' 부동산 심포지엄에서는 올해 부동산 시장의 주요 변수와 중장기 투자 시나리오, 아파트 시장 전망, 수익형 부동산 투자법 등에 대해 열띤 토론이 벌어졌다. 정부의 부동산 규제가 지속되고 있는 만큼 참석자들은 향후 시장 전망과 투자 전략에 높은 관심을 보였다.
이날 주제 발표를 맡았던 부동산 전문가들은 정부 규제로 투자수요가 위축되고 거래가 단절된 상태라고 현재 부동산 시장을 진단했다. 올해 부동산 시장은 전반적으로 약보합세를 보이겠지만 지역이나 상품에 따라 '나홀로 상승'하는 양극화 현상이 두드러질 것으로 전망했다.
◇투자수요 위축..거래 단절=현재 부동산 시장은 분양권 전매금지, 주택거래신고제, 투기과열지구 담보대출비율 축소 등 정부 규제로 거래가 끊긴 상태다. 투자수요 위축으로 실수요자 중심의 거래만 이뤄지고 있는 만큼 부동산 시장으로의 자금 유입이 차단됐다고 볼 수 있다.
부동산퍼스트 곽창석 전무는 "최근 주택시장은 급매물이 아니면 거래가 이뤄지지 않는 만큼 호가와 실거래가 차이가 크다"며 "외환위기와 같은 가격 폭락은 없지만 부동산 규제로 시작된 경제흐름 왜곡 현상이 일반 경기를 침체시켜 실제로는 부동산값이 하락하고 있다"고 말했다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "부동산시장은 이미 지난 2004년 침체기에 접어들었다"며 "2001~2003년 부동산 활황기에 공급된 주택물량이 입주를 시작하면서 일부 지역은 공급과잉 현상을 보이고 있다"고 말했다.
김 소장은 "하지만 지난해 재건축 아파트와 신도시, 뉴타운 등 개발예정지를 중심으로 부동산값이 급등한 만큼 가격 불안 요소는 여전히 남아 있다"고 덧붙였다.
◇인기-비인기지역 차별화 두드러질 것=이번 부동산 시장 침체는 정부의 부동산 정책에 의한 것인 만큼 정책 변화 없이 풀리기는 어렵다는 전망이다. 정책이 바뀌더라도 1~2년 정도의 시차가 필요하다는 것이 중론이다.
또 올해 부동산시장은 전반적으로 약보합세가 이어지겠지만 판교 등 2기 신도시나 수도권 유망 택지지구 등으로는 수요가 몰리는 차별화 현상이 빚어질 것으로 보인다.
독자들의 PICK
지금 1,828명 읽는 중
곽 전무는 "소득양극화 현상이 점점 두드러지고 있는 만큼 인기지역과 비인기지역의 부동산값 차이도 점점 벌어질 것"이라며 "5년전 서울 중심지와 서울 외곽지역의 가격차이는 5배였다면 10년 후에는 20배까지 벌어질 것"이라고 내다봤다.
참여정부의 집값 잡기 정책으로 가격상승 압력이 드러나지 않고 있을 뿐 실제로는 내재돼 있다는 주장도 나왔다. 곽 이사는 "참여정부가 내놓은 부동산 정책은 단기처방에 불과하다는 평가를 받는 등 국민들로부터 신뢰를 잃은 상태"라며 "정권 말기로 갈수록 부동산 투자를 원하는 대기 매수층이 두껍게 형성될 것"이라고 예상했다.
◇상가투자 관심가져 볼 만=8.31대책 이후 주택이나 토지에 비해 세금 부담이 덜 한 상가가 틈새 상품으로 주목받고 있다. 상가 투자는 내수경기, 대형할인점 등 변수가 많지만 상권이 좋은 우량 물건을 확보한다면 높은 수익을 낼 수 있다는 것이 장점이다.
시간과공간 한광호 대표는 "상가투자는 목이 좋은 곳을 잘 고르면 월세수익에 시세상승까지 기대할 수 있어 아파트 투자보다 더 나은 결과를 얻을 수 있다"며 "노후보장이나 투자용으로 안정적인 월세수익을 얻길 원하는 수요가 늘고 있다"고 말했다.
한 대표는 "돈이 되는 상가는 상권과 업종, 수익률이 잘 갖춰진 곳"이라며 "이 3가지는 상가 투자의 핵심으로 투자 전 다양한 시각에서 꼼꼼히 검토해야 한다"고 조언했다.
한 대표는 실제 구매력이 있는 유동인구가 모이는 곳에 위치했으면서 권리금이 붙어 있는 상가가 투자 우선 매물을 꼽았다. 권리금이 없다는 것은 그만큼 장사가 안 되는 것이므로 권리금이 과다하지만 않다면 감수하는 것이 오히려 안전하다는 것이다.
수익률은 1층이고 업종이 좋아 권리금이 붙은 곳을 기준으로 연 6%는 돼야 한다. 1층이 아니라면 요구수익률(투자를 통해 얻을 수 있는 최소한의 수익률)을 7%로 잡는 것이 좋다. 수도권이나 입지여건이 떨어지는 곳은 연간 7∼8.5% 정도의 수익률이 더 나와야 우량상가로 볼 수 있다.
