"주택대출 담보한 금융채(MCB) 발행 허용해야"
장기·고정금리 대출에 대해서는 세제혜택을 확대하고 현행 LTV비율 등 대출규제를 완화해야 한다는 주장이 제기됐다. 또 변동금리보다 지나치게 높은 고정금리 수준을 낮추고 대출보험을 활성화해 서민층의 내집마련 기회를 넓혀줘야 할 것으로 지적됐다.
또 은행 등 금융기관에는 주택대출을 담보로 채권을 발행할 수 있도록 허용하고, 예금은 받을 수 없고 주택대출만을 전문으로 취급하는 모기지회사를 육성해 모기지유동화증권(MBS) 시장을 발전시키는 것이 시급한 과제로 떠올랐다.
한국은행 조사국은 16일 발표한 `주택금융의 현황과 발전현황`에서 주택대출시장에서는 ▲장기·고정금리 대출 확대를 통한 금융시스템 안정 도모 ▲모기지보험 활성화 등으로 서민층의 주택구입기회 확대가 필요하고 주택저당채권 유동화시장에서는 ▲MBS 및 주택대출 담보부 채권(MCB;Mortgage Covered Bond) 활성화가 필요하다고 밝혔다.
보고서에 따르면 우선 장기·고정금리 대출 확대를 위해서는 현행 상황기간 15년인 세제혜택 기준을 고정금리에 대해서는 10년,15년,20년,30년 이상 등으로 확대하고 대출이자에 대한 소득공제한도를 현행 연 1000만원에서 상황기간에 따라 1000만원~2500만원 등으로 차등화해야 한다.
또 담보인정비율(LTV) 역시 변동금리대출에는 엄격하게 적용하고 고정금리대출에 대해서는 완화해야 한다. LTV 상향조정시 주택가격 상승 우려가 있지만 현재 고정금리대출이 전체의 6%에 불과한 점을 감안하면 주택가격 상승을 부추길 가능성은 미미하다는 주장이다.
또 금융기관에 대해서도 장기·고정금리 대출을 우대하는 쪽으로 주택금융신보기금 출연요율을 차등화하고 선진 외국에 비해 지나치게 큰 고정금리대출과 변동금리대출간 금리차도 축소를 유도해야 한다. 한은에 따르면 5월 현재 영국은 고정금리대출이 변동금리대출에 비해 약 0.6%포인트 높지만 우리나라는 1~1.2%포인트로 최대 2배에 이른다.
대출규제 강화로 내집마련 꿈이 멀어진 서민층의 주택구입 기회 확대를 위해서는 모기지보험 활성화가 시급한 과제. 정부는 2005년 8.31대책시 모기지보험을 도입했지만 대출규제 영향으로 실적이 극히 미미해 무늬만 남아 있는 상황이다.
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이와 달리 이와 달리 선진 주요국의 경우 LTV 상한을 70~80%로 설정하고 모기지보험을 통해 주택담보가치의 100%까지 대출이 이루어져 서민층이 손쉽게 집을 살 수 있다.
보고서는 "서민층에 대한 대출한도를 완화하고 대출한도 초과분에 대해서는 모기지보험 가입을 유도해야 한다"며 "보험료에 대해서는 국민주택기금을 이용, 보험료를 직접 지원하는 방안 등을 검토해야 한다"고 지적했다.
MBS시장 활성화를 위해서는 우량 할부금융회사를 주택금융 전문회사로 육성하고 장기적으로는 유동화를 전제로 주택대출을 실행하고 예금은 취급할 수 없는 주택대출 전문 모기지회사를 설립하는 방안을 강구해야 한다고 주장했다.
미국의 경우 지난해 현재 전체 주택대출의 70% 내외를 모기지전문회사가 추급하고 상업은행 공급분은 고작 10% 내외에 불과하다. 모기지회사들은 예금을 취급할 수 없기 때문에 대출자산을 즉시 매각하거나 유동화해 소요자금을 조달한다.
MBS 투자수요 기반을 확충하기 위해서는 중장기적을 현재 사실상 국채 뿐인 한국은행 공개시장조작 대상증권에 MBS를 포함하는 방안을 검토해 볼 수 있다. 미국,EU,캐나다 등이 현재 사용하는 방법이다.
다만 이 경우 콜옵션(차입자가 유동화된 주택담보대출을 상환할 수 있는 권리) 규제로 MBS 가격 산정에 대한 애로를 해소해야 하고 MBS 발행이 일정 규모 이상 이루어져야 한다는 전제가 필요하다. 연기금이나 보험사 등 장기투자기관의 MBS 투자를 유도하기 위해서도 조기상환 억제를 통해 콜옵션 문제를 최소화하는 것이 선결과제다.
지나치게 까다로운 주택금융공사에 대한 규제도 완화해야 한다. 현행 주택금융공사법에 따르면 주택가격 6억원이상이면서, 대출규모는 3억원이상, 만기는 10년 이하 대출 취급을 금지하고 있다. 이를 주택금융공사에 설치된 주택금융운영위원회가 탄련적으로 조정할 수 있도록 허용해야 한다.
MBS 활성화가 당장 어려운 현실을 감안해 MCB 도입도 적극 고려해볼만 하다. MCB는 주택대출을 담보로 하지만 은행 등 대출기관이 은행채와 마찬가지로 자기신용으로 직접 발행하는 채권으로 대출채권의 소유권을 유동화회사로 넘기는 MBS와 다르다.
주택담보대출의 70% 이상을 가진 은행권이 외형확대 경쟁와 바젤II 도입에 대비해 대출채권 매각보다는 보유를 선호하고, 주택대출상품이 지나치게 이질화 돼 있어 MBS발행에 한계가 있는 게 사실이다.
모기지회사 육성, MBS대상 대출 표준화 등에도 상당한 기간이 소요된다. 이에 따라 주택저당채권 담보부채권(MCB)을 도입해 MBS 시장을 보완할 수 있다는 것이다.
김인규 한은 조사국 금융산업팀 과장은 "은행의 예금수신 위축으로 은행채 발행 규모가 커지면서 은행채보다 조달비용이 상대적으로 저렴한 MCB 발행유인이 높아지고 있다"며 "또 내년부터 시행되는 바젤II에서 은행의 주택담보대출 보유에 따른 필요 자기자본 수준을 낮춤으로써 MBS 발행과 같은 부외 유동화 유인이 감소하는 등 MCB 발행여건은 양호하다"고 말했다.