'확바뀐 정책' 내집전략 재건축하라

올 하반기부터는 부동산 정책의 골격이 확 바뀐다.

분양가 상한제와 청약가점제, 반값아파트 등 각종 정책이 본격 시행되기 때문이다.

◇ 분양가 상한제ㆍ분양원가 공개ㆍ마이너스옵션 9월 시행= 공공택지 85㎡미만에만 적용돼 왔던 분양가 상한제가 9월부터 공공택지 85㎡초과와 민간택지에도 확대 적용된다. 8월31일까지 사업 승인을 접수하고 11월까지 분양 승인을 받은 뒤 연말까지 분양하는 단지에 대해서는 예외를 인정하게 된다.

분양가 상한제의 한 축인 기본형 건축비와 관련 정부는 지난 24일 3.3㎡당 소형(전용면적 85㎡ 이하)이 431만8000원, 중대형은 439만1000원으로 제시했다. 이는 현재 상한제가 적용되고 있는 공공주택 건축비보다 각각 0.5%와 0.6% 낮은 수준이다.

분양가 상한제와 함께 1·11대책의 핵심인 분양원가 공개는 수도권 투기과열지구에서 시행하는 것으로 정리됐다. 수도권 이외의 지역에서는 집값상승률, 청약경쟁률 등을 고려해 건교부장관이 별도로 정하는 기준에 해당되는 지역과 시장.군수.구청장이 요청하는 지역중에서 건교부장관이 주택정책심의위원회를 거쳐 지정토록 했다.

아울러 벽지, 바닥재, 주방용구, 조명기구 등을 소비자들이 선택할 수 있는 마이너스옵션제도가 도입된다. 마이너스 옵션은 골조와 미장까지만 공사한 부분의 가격을 분양가로 제시하고 소비자가 마이너스 옵션을 선택하면 총분양가 대비 15% 저렴한 가격 기준을 적용하도록 했다.

이번에 제시된 시안은 의견수렴 과정을 거쳐 다음달초 최종안이 확정된다.

◇ 청약가점제가 최대 변수=분양가 상한제 시행과 함께 지난 1978년 도입된 청약제도가 9월부터 대대적으로 바뀐다.

개편 방안의 골자는 무주택기간이 길고 부양가족이 많고 청약통장 가입기간이 길수록 청약에서 유리해지는 것이다. 분양시기가 분양가상한제와 청약가점제가 시행되는 9월 전이냐,이후냐에 따라 아파트 청약의 핵심 고려대상인 분양가와 청약자격이 확 달라진다.

수요자 입장에서는 9월부터 시행될 청약가점제의 유·불리 여부에 따라 청약전략을 세워야 한다.

◇ 중대형 채권입찰제 도입..주변의 80%로=채권입찰제도 역시 9월부터 확대 시행된다. 재건축·재개발의 일반 분양과 주상복합 등 민간택지의 85㎡ 초과 아파트에 대해선 채권입찰제가 확대 적용된다. 채권매입 상한액은 주변 시세의 90%에서 80%로 낮아진다.

분양가 상한제가 적용되는 주택의 전매금지 기간 역시 변경된다. 수도권 민간택지에서 공급되는 공동주택의 경우 85㎡ 이하는 7년,85㎡ 초과는 5년 동안 전매가 금지된다.

◇'반값아파트 10월 공급='반값아파트'인 토지임대부 및 환매조건부 분양주택은 10월중에 공급된다. 군포 부곡 택지지구 한 곳에서 공급되며 공급 가구는 토지임대부와 환매조건부가 각각 200가구이내다. 평형은 전부 전용면적 85㎡이다.

토지임대부주택은 토지임대기간 30년에 임대료는 현재 공공택지 공급가격을 기준으로 주택공사의 자본비용률(4-5%)을 고려해 책정되며 임대료를 2년간 5%이상 올릴 수 없다.

환매조건부 주택의 경우 환매기간은 20년이며 환매기간이 되기 전에 환매할 경우 최초 공급가격에 1년만기 예금이자율이 적용된다.

이밖에 7월부터 도량형 표준화정책 시행에 따라 면적표기를 평 대신 ㎡로 해야하며 알박기.매도거부 등으로 민간의 주택건설사업이 차질을 빚는 경우 공공기관과 손잡고 사업할 수 있는 공공-민간 공동사업제는 이달말부터 시행된다.

토지보상금이 부동산 시장으로 흘러들어 가격 상승 등 부작용을 일으키는 것을 막기 위한 대토보상제도 도입은 아직 불투명하다. 작년 말 입법예고된 데 이어 1.11대책에서 다시 한번 강조됐던 대토보상제는 아직도 법적 근거가 만들어지지 않아 9월 정기국회의 숙제로 남겨졌다.