집값 상승률에 양도세 중과 영향 등 종합분석 후 '지정'
3곳 차입비중 30~40%, 과열 뚜렷… 과도한 대출 차단
정부가 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 규제지역으로 묶은 것은 집값 상승률만 고려한 결정이 아니다. 국토교통부는 30일 갭투자(전세 끼고 매매)와 외지인 거래비중, 차입규모, 개발호재 등을 종합적으로 분석해 시장과열이 뚜렷하다고 판단했다고 밝혔다. 정량지표만으로 결론을 내리지 않고 시장 흐름을 함께 살핀 결과라는 설명이다.
정부는 규제 필요성 자체는 이미 인식했다. 동탄을 중심으로 집값이 급등하자 국토부와 경기도는 정량·정성평가를 진행하며 시장상황을 점검했다. 다만 정량기준을 충족했다고 곧바로 규제지역을 지정하지는 않았다. 시장 흐름과 거래동향은 물론 양도소득세 중과 등 정책변화가 시장에 미칠 영향까지 함께 살폈다. 시장과열을 억제하면서도 풍선효과를 최소화할 수 있는 시점을 저울질한 끝에 이번 결정을 내렸다.
정부는 규제효과를 단정하기 어렵지만 대출을 통한 주택매입과 갭투자 수요는 감소하는 등 일정 부분 시장안정 효과가 있었다고 봤다. 실제 지난해 10월 규제지역 확대지정 이후 시장 흐름은 지역별로 엇갈렸다. 한국부동산원에 따르면 규제지역 지정 전후 8개월간 과천 아파트값 상승률은 12.27%에서 4.52%로 하락했다. 반면 용인 수지는 4.58%에서 12.24%로 뛰었다. 안양 동안은 5.44%에서 10.63%로 확대됐다. 광명도 4.15%에서 10.69%로 상승폭이 커졌다. 하남 역시 4.47%에서 9.23%로 상승세가 가팔랐다.
결국 정부가 주목한 것은 시장과열 정도다. 최근 동탄은 반도체산업과 GTX(수도권광역급행철도)-A 등 개발호재가 맞물리며 다른 지역보다 빠르게 달아올랐다. 화성시가 분구한 지난 2월 이후 6월22일까지 동탄구 아파트값은 11.38% 상승했다. 용인 기흥은 올해 누적 6.21%, 구리는 7.87% 각각 올랐다.
국토부는 다만 이런 가격 흐름만으로 규제 여부를 결정하지 않았다고 강조했다. 거래량과 청약경쟁률, 갭투자 비율, 외지인 거래비율, 자금조달계획서상 차입비중 등을 함께 분석했다. 국토부에 따르면 지정된 3개 지역의 차입비중은 모두 30%를 웃돌았고 이 중 일부 지역은 40% 이상으로 파악됐다. 반도체 성과급 등으로 유동성이 늘어난 영향이 있는 것은 분명하지만 정부가 관리해야 할 대상인 대출을 활용한 매수와 가격상승을 우려한 가수요도 규제지역에 들기 충분한 수준이라는 판단이다.
규제범위를 어디까지 설정할지도 고민거리였다. 이번 규제지역 추가지정을 앞두고 시장에선 동탄 안에서도 집값이 크게 오른 지역만 규제하는 이른바 '핀셋 규제'가 필요하다는 목소리가 나왔다. 하지만 국토부는 현재 가격과 거래통계는 자치구 단위가 사실상 최소기준이라고 설명했다. 동탄도 분구 이후 구 단위 통계를 바탕으로 시장을 모니터링한 뒤 규제대상에 포함했다.
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정부는 이번 조치로 시장안정이 끝났다고 보지는 않는다. 규제지역을 지정할 때마다 풍선효과가 나타날 가능성이 있는 만큼 수도권 시장 전반을 계속 점검한다는 방침이다.
정부는 규제만으로 시장을 안정시키는 데는 한계가 있다는 점도 인정했다. 착공감소로 전월세시장 불안이 이어질 가능성이 있는 만큼 공급확대를 병행해야 한다는 판단이다. 이유리 국토부 주택정책과장은 "공급확대가 근본적인 해법"이라며 "시장상황을 계속 모니터링하면서 공급속도를 높일 수 있는 방안도 함께 추진하겠다"고 말했다.
