[MT리포트] 2026 하반기 부동산 긴급진단②
서울 집값 상승세가 하반기에도 변함없을 것이란 데 전문가 10인의 의견이 일치했다. 현 공급 상황을 미뤄볼 때 집값이 오를 수밖에 없다는 진단이다.
다수의 전문가들은 현 부동산시장 상황을 공급 부족으로 전세난이 심화하고 높아진 전세 부담이 실수요를 매매시장으로 끌어들이면서 중저가 아파트부터 가격이 오르는 국면으로 분석했다. 이후 갈아타기 수요가 상급지로 이어지는 구조가 형성되면서 대출 규제와 토지거래허가구역 확대에도 상승 압력이 지속될 것으로 내다봤다.
상승의 출발점에는 여전히 공급 부족이 자리하고 있었다. 올해부터 서울 입주 물량 감소가 본격화한 데다 공사비 상승과 정비사업 지연으로 신규 공급도 충분히 이뤄지지 못하고 있다. 기존 주택시장 역시 토지거래허가구역 확대와 실거주 중심 규제로 매물 회전이 둔화하면서 수급 불균형이 심화하고 있다.
전문가들은 공급 부족의 영향이 가장 먼저 전세시장에서 나타나고 있다고 진단했다. 입주 물량 감소와 실거주 규제로 전세 매물이 줄면서 전셋값이 오르고 임차인의 주거비 부담이 커지자 장기간 거주를 계획한 실수요자들이 매수로 돌아서고 있다는 것이다. 이 때문에 공급 문제가 해소되지 않는 한 대출 규제나 세제 개편만으로는 시장 안정을 기대하기 어렵다는 의견이 지배적이었다.
이번 상승장이 과거에 비해 훨씬 강한 규제 내성을 지니고 있는 이유도 여기서 찾을 수 있다. 문재인 정부 시절에는 초저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 투자 수요가 집값을 끌어올렸다면 지금은 투자보다 실거주 목적의 매수가 시장을 떠받치고 있다는 분석이다. 대출 규제로 투자 수요는 크게 위축됐지만 전세난이 심화하면서 계속 임차로 머무르는 비용도 커졌다. 결국 실거주 수요가 "차라리 집을 사자"며 매매시장에 유입되고 있다는 설명이다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "최근 시장은 투자보다 실수요 중심으로 움직이고 있다"며 "전셋값 상승이 이어지는 한 실거주 목적의 매수도 꾸준히 유입될 가능성이 높다"고 말했다.
실수요가 가장 먼저 몰리는 곳은 중저가 시장이다. 전문가들은 상급지에서 시작된 상승세가 상대적으로 가격 접근성이 좋은 지역으로 확산하는 흐름이 하반기에도 이어질 가능성이 높다고 봤다. 특히 15억원 이하 아파트가 주택담보대출 활용이 가능해 실수요가 가장 두터운 가격대로 꼽혔다. 대출 규제 이후에도 상대적으로 자금 조달이 가능한 만큼 매수세가 꾸준히 유입될 것으로 전망했다.
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실제 KB국민은행 주택가격동향에 따르면 올 1~6월 서울 아파트값은 5.8% 상승했다. 강북 14개구 상승률은 6.6%로 강남 11개구(5.0%)를 웃돌았다. 이미 가격이 많이 오른 강남권보다 상대적으로 가격 부담이 덜한 지역으로 실수요가 먼저 확산하면서 상승폭도 더 크게 나타난 것으로 풀이된다.
중저가 시장의 상승이 다시 상급지를 자극하는 요인으로 작용할 수 있다는 전망도 제시됐다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "15억원 이하 중저가 지역의 가격이 오르고 한강벨트와의 가격 격차가 좁혀지면 갈아타기 수요가 다시 상급지로 유입될 가능성이 있다"며 "중저가와 고가 시장이 따로 움직이는 것이 아니라 서로 영향을 주고받는 구조"라고 설명했다.
다만 지방과 비인기 지역은 이같은 강세장에서 소외될 것으로 보인다. 지역별로 차별화된 집값 흐름이 나타날 것이라는 데에 전문가들의 의견이 일치했다. 서울 핵심지와 수도권 인기 지역은 공급 부족과 견조한 실수요를 바탕으로 상승세를 이어가겠지만 지방과 비선호 지역은 수요 부진이 이어지면서 보합 또는 약세를 나타낼 가능성이 크다는 전망이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주요 지역은 상승세를 이어가겠지만 지역별 양극화는 더욱 뚜렷해질 것"이라며 "서울과 인접 수도권의 주택 수요는 여전히 견조하지만 지방은 지역별 차별화가 지속될 가능성이 높다"고 말했다.
전문가들은 하반기 서울 집값이 공급 부족에서 시작된 전세난·실수요 매수 전환·중저가 시장 상승·상급지 갈아타기가 맞물리는 구조 속에서 상승 압력을 이어갈 것으로 전망했다. 다만 이런 흐름은 서울과 수도권 선호 지역에 집중되고 지방은 상대적으로 부진한 흐름을 보이면서 지역별 양극화는 한층 심화할 것으로 내다봤다.
