국민연금기금의 적립금 규모는 2006년에 183조원으로 매년 15% 이상 급성장하고 있다. 시중의 단기 유동성자금은 이미 500조원을 넘어서고 있으며 이들 자금이 투자처를 찾아 헤매고 있다.
전문가들은 지속적으로 유동자금의 숨통을 열어 주어야 한다고 제언해 왔다. 반면 참여정부의 주택과 국토균형개발정책의 첨병으로 앞장서온 토지공사와 주택공사의 부채는 최근 급속히 증가하여 2005년 기준으로 33조원에 달한다고 한다.
재정경제부는 정부가 재정을 투입하여 수익률을 보전하고 연기금의 참여하는 부동산 공공펀드를 만들어 공사 또는 자회사에 운용을 맡기겠다는 청사진을 발표하였다.
보도에 따르면 장기 국고채 수준의 수익률을 보장함으로써 연기금과 민간자금을 끌어들이고 이를 임대주택건설 등의 자금으로 활용하여 공공부문의 역할을 강화시키겠다는 발상이다. 얼핏 보면 시중의 유동자금과 급증하는 연기금의 투자처로서, 그리고 자금부족에 허덕이는 토지공사와 주택공사에의 사업 종잣돈을 만들 수 있는 절묘한 대안으로 보인다.
부동산관련 펀드는 다수 투자자들로부터 자금을 모아서 공동기금을 조성하여, 전문적인 투자기관이 부동산에 투자하여 운용성과에 따라 수익을 분배하여 주는 간접투자상품이다. 우리나라의 부동산관련 펀드는 간접투자자산운용법에 의한 부동산펀드와 부동산투자회사법에 의한 리츠(REITs)로 나누어지며, 2001년 도입된 이래, 2006년 현재 약 6조5천억원 규모이다.
부동산펀드는 대부분의 위험을 건설회사가 부담하는 조건으로 주택분양사업에 대출위주로 운용되고 있으며, 리츠는 임대료 등의 운용수입이 가능한 오피스와 대형상가 등에 투자하고 있다. 그러나 임대주택에 투자하는 펀드는 거의 찾아 볼 수 없다. 부동산관련 펀드가 임대주택에 투자하지 않는 이유는 간단하다. 타 투자상품과 비교하여 수익성이 열위에 있기 때문이다.
공공투자에 대한 연기금의 활용을 논의할 때마다 전문가들이 전제조건으로 내놓는 안이 장기 국공채 수준의 수익률 보장이다. 늘 재정 부담에 시달리는 정부가 급증하는 연기금을 공공투자라는 명목으로 쉽사리 끌어 쓰려는 의도를 사전에 차단하고픈 속내 때문이다. 따라서 정부가 공공펀드 조성을 위해 제시하는 장기 국공채 수준의 최소 수익률 보장은 투자자 입장에서는 매력적인 조건임에 분명하다.
그러나 상대적으로 수익성에서 떨어지는 임대주택사업과 공사의 부채 규모를 급증시킨 공공사업에의 투자, 그리고 이에 대한 수익률의 보장으로 인한 결과는 불을 보듯 뻔하다. 바로 재정에의 부담이다.
부동산 관련 펀드의 성공을 위한 핵심은 수익성 있는 사업에의 투자와 검증된 관리운용 주체의 선정이라는 것을 시장은 경험으로 제시하고 있다. 주식이나 채권형 펀드와 달리 부동산관련 펀드는 관리운용이 요체이다. 부동산에 대한 관리운용 능력은 지속적인 수입은 물론이고 본원적 가치를 제고시킨다. 따라서 공공펀드의 운용은 공사나 자회사의 설립보다는 시장에서의 경쟁을 통해 능력이 입증된 민간 관리운용회사의 활용이 성공의 답일 것이다.
투자사업 선정은 민간의 부동산관련 펀드가 어떻게 해왔는지를 벤치마킹해 봄이 실패의 부담을 국민에게 돌리지 않는 길이다. 시장적 접근으로는 답이 나오지 않는 복지차원의 임대주택사업은 차라리 기존 국민주택기금의 확대를 통한 자금조달이 진솔한 해법이다.
그리고 재정에 부담을 줄 정도로 과도하게 계획된 임대주택을 포함한 공공사업은 차제에 규모와 우선순위 등을 재검토하여 전면 조정함이 공공펀드의 설립에 앞서 필요해 보인다.