10년공공임대 분양가전환방식'뜨거운 감자'

-감정가액 평가시 판교 공공임대 임차인 사실상 분양받기 어려워

-종전 5년 공공임대와 같이 조성원가+감정가액/2 적용 요구

-판교 공공임대 입주예정자 산정변경 소송 진행중

#.분당에서 10년 동안 살아온 무주택자 김인수(가명ㆍ40세)씨는 지난 2월 판교신도시 10년 중대형 공공임대 아파트에 청약해 당첨된 예비 입주자다. 김씨는 판교에 입성한다는 기쁨도 잠시, 결국 세입자 자격으로 있다가 쫓겨나는 신세가 되지 않을 지 벌써부터 불안해하고 있다. 10년 공공임대도 입주일로부터 5년 후에는 분양전환을 받을 수 있도록 법이 바뀌지만 분양가전환산정방식은 감정평가액 그대로 유지된다는 소식을 들었기 때문이다. 김씨는 판교에서 내집을 마련할 수 있다는 꿈을 버려야하는 게 아닌지 한숨부터 나온다.

다음달 판교신도시 10년 공공임대 아파트 입주가 본격화되면서 분양가 전환방식에 대한 임차인들의 불만이 높아지고 있다. 김씨의 경우처럼 판교신도시 10년 공공임대주택에 입주하는 임차인들은 얼마를 더 내야 내집이 될지 예측하지 못하고 있다. 게다가 다음달부터 전매제한이 풀리는 판교 중대형 아파트에 프리미엄만 1억원 이상 붙은 것으로 알려지면서 분양가 전환 산정방식을 바꿔 줄 것을 요구하는 민원이 국토해양부에 쇄도하고 있다.

현행 임대주택법 시행령에 따르면 10년 공공임대 분양가전환산정은 감정평가액으로 정하도록 돼 있다. 감정평가액은 대개 시세의 90% 수준이다. 주변 시세가 낮아지면 임차인들이 부담해야 할 분양전환금액도 낮아지지만 시세가 높아지면 그 반대가 된다. 부동산경기에 따라 공급자와 수요자가 부담해야 할 리스크는 극과 극이 될 수 있다.

문제는 현행 감정평가액 방식이 판교신도시 등과 같은 수도권의 경우 공급자보다 수요자에게 큰 부담으로 작용할 가능성이 더 높다는 것이다. 지난 2006년 판교 중대형 분양아파트 126㎡의 분양가가 채권액을 포함해 6억~7억원대임을 감안하면 기본적인 시세도 이 금액부터 시작된다. 주변 시세가 높아질수록 임차인들이 부담해야 할 분양전환금액도 그만큼 높아질 수 밖에 없는 구조다.

따라서 10년 공공임대 입주예정자들은 정부가 10년 공공임대를 5년으로 단축해 조기 분양전환토록 허용한 만큼, 분양가전환산정방식도 종전 방식으로 전환해줄 것을 요구하고 있다.

2004년 임대주택법 개정 이전에 시행된 5년 공공임대의 경우 건설(조성)원가와 감정가액의 평균가액으로 규정돼 있다. 시세에 따라 공급자나 수요자 한쪽이 절대적인 리스크를 부담하는 것보단 원가와 시세의 중간가격을 산정하는 것이 모두에게 유리하다는 것이다.

지난 2006년 봄 분양받은 중소형 공공임대 예비입주자들은 분양가전환산정 변경을 요구하는 소송을 제기한 상태다.

이에 대해 국토부는 분양가전환 산정방식의 변경에 대해 신중한 입장이다. 감정평가액 방식으로 시행해 보기도 전에 이를 다시 바꾼다는 것은 제도의 일관성과 신뢰성을 잃을 수 있다고 주장했다. 지방의 경우 오히려 감정평가액 산정방식이 유리할 수 있기 때문에 제도변경으로 또다른 민원의 대상이 될 수 있다는 것이다.

국토부 관계자는 "판교 같은 입지가 좋은 곳은 감정평가액 산정이 임차인에게 불리할 수도 있다"고 인정하면서도 "하지만 지방과 형평성 문제도 있기 때문에 산정방식에 대해선 중장기적으로 검토하겠다"고 말했다.

판교신도시 10년 공공임대 아파트는 중소형 1884가구(주공), 1692(민간) 등 3576가구와 중대형 2038가구(주공) 등 총 5614가구에 달한다. 5월부터 단지마다 순차적으로 입주를 시작해 내년 10월까지 모두 입주를 마치게 된다.