-추가부담금 없이 동일면적 분양권 환영
-시범·중산아파트 대지권 분쟁 해결 난항
-채권 유동화·CB발행 등 자금조달 불투명
서울 용산국제업무지구 개발사업(조감도)이 법정보상 외 1조원대 보상 내용을 담은 주민보상안을 확정, 사업추진 발판을 마련했지만 아직 넘어야 할 고비가 아직 많다는 게 부동산업계의 지적이다.
당장 이번 보상안에 대해 여전히 부정적인 입장을 보이고 있는 일부 주민들을 설득해야 함은 물론, 계획대로 저금리 자금조달이 가능할지가 아직 불투명해서다.
26일 서울시 등에 따르면 용산역세권개발 사업시행자인 드림허브프로젝트금융투자㈜(이하 드림허브)와 SH공사는 이달 30일부터 서부이촌동 일대와 대림, 성원, 동원, 시범·중산 아파트, 단독·연립주택 주거지 등 6개권역 주민을 대상으로 설명회를 개최할 예정이다.
일단 주민들은 드림허브가 최종 확정한 보상계획안에 환영하는 분위기다. 토지보상비 등 법적보상비외에 1조원대 추가 보상비가 풀리게 되면 단순 계산으로 가구(2200가구)당 평균 4~5억원 규모의 혜택을 받을 수 있게 돼서다.
특히 현금 보상후 입주권 제공이 아닌 현재 소유 주택면적까지를 평균 보상단가로 평가해 입주권을 주고 초과 면적에 대해서만 일반분양가를 내도록 하면서 같은 면적으로 이동할 경우 추가부담금을 낼 필요가 없다는 점에 반색하는 모습이다.
서부이촌동 W공인중개사무소 대표는 "대다수 주민들은 최소한 현재 살고있는 면적과 유사한 수준의 아파트를 추가부담금없이 갈 수 있게 돼 잘됐다는 반응"이라며 "다만 새아파트 입주시 내야할 취득세가 수천만원에 달할 것이란 얘기도 있어 아직 불안감이 완전히 가신 상황은 아니다"고 말했다.
다만 당초 동의서를 받을 당시 추가부담금 없이도 현재 살고 있는 주택면적보다 넓혀갈 수 있도록 해주겠다는 약속이 지켜지지 않은데 대한 불만도 여전하다.
서부이촌동 한 주민은 "동의서에 서명할 때 받았던 팜플렛에 보면 추가부담없이 집을 넓혀갈 수 있다고 돼 있었다"며 "동의하지 않았던 주민들에 대한 보상 규모가 커지면서 상대적으로 동의해준 주민들이 피해를 본 것"이라고 지적했다.
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서울시와 아파트 대지권 분쟁을 겪고 있는 시범·중산아파트의 경우 법적보상비를 두고 여전히 줄다리기를 이어갈 것으로 보인다. 2010년 대법원 판결로 시 소유권이 확정됐지만 아파트 주민들은 자신들의 땅임을 증명하는 공문을 추가로 발견했다며 재협상을 시도하고 있어서다.
김재철 시범·중산 대책협의회 공동위원장은 "최근 시와 대지권 문제를 두고 두 차례 협상을 진행했는데 아직 결론이 나지 않은 상황"이라며 "대지권 문제가 해결돼야 보상안을 받아들일 수 있을 것"이라고 말했다.
자금조달이 제때 이뤄질 지 여부도 관심사다. 용산역세권개발사업 AMC(자산관리회사)인 용산역세권개발㈜은 코레일이 선매입한 랜드마크빌딩 '트리플원'과 2013년 분양 예정인 '부띠크 오피스텔', '펜토미니엄 주상복합아파트' 등에 대한 분양매출채권을 유동화하면 최대 5조6000억원까지 조달이 가능할 것으로 보고 있다.
용산역세권개발은 이와 관련 금융컨설팅을 진행한 결과 4.95~5.5%의 낮은 금리(8월 현재)로 조달이 가능하다는 입장이지만 향후 경기 변동에 따라 조건과 규모는 달라질 수 있다.
한 출자사 관계자는 "부동산시장 침체가 장기화되고 있는데다, 국제 금융시장 불안마저 완전히 해소되지 않은 상황이어서 자금조달이 계획대로 진행될지 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것"이라며 "계획대로 자금을 조달해도 막상 분양에 실패할 경우 막대한 추가 비용이 발생할 가능성도 남아 있다"고 우려했다.
드림허브가 이날 이사회에서 주민보상계획 외에 2500억원 규모의 전환사채(CB) 발행에 대한 합의도출에 또다시 실패했다는 점도 불안요소다. 일단 드림허브는 다음번 이사회에서 이 문제를 다시 논의할 방침이다.
