시장상황·정책방향 반영 정비계획안 마련…분양가·공사비 변동 감안 추정부담금 공개
서울시의 뉴타운·재개발 수습방안에 따라 진행된 도봉구 창동 북측1권역 등 8개 구역에 대한 실태조사는 추정부담금 산출이 핵심이다. 개략적인 추정부담금을 알아야 주민들이 스스로 개발여부를 정할 수 있을 것이라는 판단에 따른 것이다.
시는 도시계획위원회와 도시재정비위원회 위원이 참여한 '정비계획 검증 TF'를 구성, 각 구역별 정비계획(안)을 마련해 이를 토대로 추정부담금을 산출했다.
정비계획(안)에 담기는 토지이용계획과 건축계획은 도시·주거환경정비 기본계획과 실제 건축이 가능하도록 관련법에서 정하는 규정을 준수했다. 특히 시장상황과 정책방향을 감안했으며 기본적인 가구수는 최대한 확보할 수 있도록 계획했다.
용도지역은 기본계획상 용도지역을 그대로 적용하되 기본계획상 기준(계획)용적률과 층수·주변여건 등을 고려할 때 용도상향없이는 정비가 어려운 경우에 한해서만 용도지역을 1단계 상향했다.
용적률은 시 정비계획 심의기준인 '공동주택 건립에 따른 지구단위계획 수립기준'을 준용했다. 정비기반시설은 법적 최소기준에서 주변 기반시설 규모 및 여건을 고려해 합리적으로 조정했다.
정비예정구역의 국공유지 무상양도 산정은 토지이용계획(안)에서 용도가 폐지되는 기존에 설치된 기반시설은 무상양도하는 것으로 정했다. 근린생활시설은 순수 기존상가 연면적(상가주택 제외)을 기준으로 계획했다.
주택규모별 가구수는 최근 주택건설 트렌드를 반영해 소형(전용 60㎡ 이하), 중형(60~85㎡), 대형(85㎡ 초과) 비율을 5대 4대 1로 해 소형주택 건설비율을 높였다. 주택재개발사업의 임대주택은 총 계획 가구수의 20% 이상이 되도록 했다.
층수는 기본계획상 층수를 기준으로 도시계획조례에 따라 완화 규정을 적용하고, 촉진계획에서 층수가 정해지지 않은 존치관리구역(도시환경정비사업)은 건축물 최대 높이에 맞춰 용도별, 층별 평균높이를 적용해 최대 층수를 계획했다.
시는 이러한 정비계획(안)을 토대로 종전·종후 자산가치, 부담금 추정 등 3단계로 나눠 추정부담금을 산정했다.
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종전 자산가치는 실태조사 용역 착수시점을 기준으로 모든 토지(국·공유지 포함)와 건축물에 대해 개별공시지가, 건축물 공시가격을 기준으로 약식 감정평가를 했다. 종후 자산가치는 해당 구역 인근 아파트, 근린생활시설 등 유사시설의 부동산가격을 조사해 추정했다.
아파트는 대상지 인근의 5개 단지 시세 평균금액과 인접 구역의 분양가심의·관리처분 결과, 유사단지 분양사례 등을 고려해 분양가를 조정했다. 상가 분양가는 입지특성이 유사한 상가를 대상으로 시세를 조사하고 공동주택 근린생활시설은 단지 내 상가만을 비교 대상으로 해 감정평가사를 통해 확정했다.
사업비는 '사업비 및 분담금 추정프로그램'의 통계값을 활용했다. 공사비는 국토해양부 기본형건축비를 적용해 산정한 표준공사비 3.3㎡당 370만원을 기준으로 원자재 등 물가 변동에 따라 ±20만원, ±50만원 등 5가지 경우를 가정했다.
이번에 제공되는 추정부담금은 본인이 실제 부담하게 되는 개별 부담금이 아닌 그 중간값인 표본지 정보다. 분양가와 공사비를 각각 ±5%, ±10%로 조정했을 때의 개략분담금 25개도 제공한다.
이번 8개 구역 실태조사는 36명의 실태조사관이 투입돼 총 30여회의 소그룹 활동을 통해 주민 이해를 돕는 등 현장 활동을 지속적으로 펼쳤다. 9차례에 걸친 전문가 검증을 거쳐 조사의 객관성과 신뢰성 확보에도 역점을 뒀다.
실태조사 과정에서 8개 구역별로 실시한 주민설명회엔 총 653명이 참석했다. 36명의 실태조사관은 시민활동가, 갈등해결·도시·건축분야 전문가 등 자치구별로 최대 5인씩 총 100명으로 구성된 '실태조사관'의 일부가 활동했다.
