'힐스테이트' 브랜드 빼면 남는게 없네

　서울 자곡동 강남보금자리지구 7-11·12블록에 들어서는 현대건설의 '강남 힐스테이트 에코'는 지하 5층~지상 10층에 468실로 이뤄지는 오피스텔이다. 지하층은 주차장이며 지상 1층은 상가, 2~10층은 오피스텔로 각각 구성된다. 1인가구 거주에 맞춰 21.5~34.5㎡(전용면적)의 소형으로 설계했다.

　입지 면에선 KTX 수서역사 예정부지 맞은편 강남보금자리지구 초입에 자리했지만 지하철 이동성은 다소 떨어진다는 평가다. 지하철 3호선과 분당선이 교차하는 수서역과 직선거리로 1.3㎞ 정도 떨어져 있어 걸어선 20분 정도 소요된다. 자가용으로 강남역사거리까지 20~30분가량 걸린다.

　분양업체는 단지 맞은편에 KTX 수서역과 문정지구 개발이 완료되면 임차수요가 충분하다고 주장했다. 하지만 입주가 2014년 10월로 예정돼 있어 KTX 수서역 완공예정 시기(2015년)와 1년 정도 차이가 있는 데다 문정지구 개발도 2016년에나 완료될 예정이어서 입주 초기에 임차수요 확보가 어려울 수 있다는 게 현지 부동산중개업계의 지적이다.

　신축 오피스텔이지만 지하철 수서역과 다소 떨어져 있고 수서역 인근에 오피스텔촌이 형성된 점도 부담이다. 입주시점에 인근 5개 오피스텔 단지에서 3000실 이상이 일시에 쏟아져 나오는 것도 입주 초기에 고전을 예상하는 이유 중 하나로 꼽힌다.

　분양가는 1실당 최소 1억5400만원(21㎡B타입)에서 최고 2억6400만원(34㎡D타입)으로 책정됐다. 이는 지하철 수서역 인근 오피스텔 매매가와 비슷하거나 다소 비싸다.

　수서역 인근 오피스텔의 임대료는 보증금 1000만원에 월 60만~65만원 수준. 이 오피스텔 23㎡A-1타입을 최저가인 1억5700만원에 분양받아 수서역 인근 시세대로 보증금 1000만원 월 65만원에 세를 주더라도 실질수익률은 연 4.8%에 그친다.

　분양가의 50%를 대출받더라도 대출이자(연 4.5% 가정)를 빼면 수익률은 5.1%선이다. 월세가 50만원으로 떨어지면 실질수익률은 4%를 밑돈다. 다만 KTX 수서역사와 문정지구 개발이 완료돼 임차수요가 충분히 확보되면 실질수익률은 다소 높아질 여지가 있다.