집값 겨우 2% 떨어졌는데…양도세 5년간 면제?

　'4.1부동산대책'에는 연말까지 9억원 이하로 신규 분양한 주택이나 미분양 주택을 매입할 경우 앞으로 5년 동안 발생한 양도소득세를 전액 면제하는 방안이 포함됐다.

　기존주택에 대해서도 혜택이 주어졌다. 1가구1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 9억원·전용면적 85㎡ 이하 주택을 연말까지 매수할 경우 역시 5년간 양도세가 면제된다. 기존주택에 대한 양도세 면제는 이번이 처음이다.

　다주택자가 이들 주택을 사들인 후 5년 만에 시세차익을 남기고 되팔아도 세금을 한 푼도 물지 않겠다는 것이다. 물론 5년을 넘어 집을 팔면 그 이후 발생한 시세 상승으로 인한 차익에 대해선 양도세를 내야 한다.

　자금력이 있는 다주택자들에게 세금 혜택을 줘 집을 사도록 유도해야 거래 활성화에 도움을 줄 수 있다는 게 정부의 판단이다. 법 시행일부터 올해 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택이 해당된다.

　이 대책은 조세특례제한법 개정 사항이어서 국회를 통과해야 실행된다. 주택 구입 심리를 자극할 수 있어 거래 활성화에는 일부 도움을 줄 것으로 보인다. 하지만 집값 상승 기대감이 전제돼야 하고 국회 관문을 넘어야 해서 실효성에 의문이 남는다.

　김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "양도세 면제 혜택이 피부에 닿으려면 집값이 5년 후에 적어도 금융비용, 재산세 등을 내고도 남을 정도로 오를 것이란 확신이 있어야 하는데 현재 분위기를 보면 회의적"이라며 "법 개정 과정에서 야당의 반발이 예상된다는 점도 당장 효과를 발휘하기는 어려울 것"이라고 판단했다.

　미분양주택과 신규 분양주택에 대해 양도세 면제 카드를 꺼낸 건 기존 주택시장의 활성화 목적과는 거리가 멀다는 지적도 있다.

　정부가 세금 감면 조치를 단행하는데 대한 우려의 목소리도 크다. 최근 정부가 경기 악화에 따른 12조원의 세수감소가 생겨 이를 메우기 위해 추경 예산 '12조원+α'를 마련해야 한다고 밝힌 바 있다. 국채 발행으로 재원을 마련하다는 것이어서 그만큼 국민들의 부담도 커지게 됐다.

　이런 상황에서 앞으로 정부가 걷어야 할 양도세를 전액 면제할 경우 다른 계층에게 부담을 전가하게 된다. 그만큼 정부가 현재의 주택시장이 심각하다는 시각을 드러낸 셈이다.

　실제로 그럴까. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 글로벌 금융위기로 집값이 '폭락'했다는 이명박 정부(2008년 2월28일~2013년 2월8일) 5년 동안 전국의 아파트 가격은 고작 2% 하락했다. 집값 급락을 명분으로 내세운 정부의 발표와는 거리가 먼 수치다.

　이 시기 수도권 아파트 값은 11% 하락했지만 지방이 29%나 뛰었기 때문이다. 급락한 곳은 일부에 국한됐다. 주택시장 활황기에 거품이 잔뜩 낀 수도권의 재건축 아파트 가격이 같은 기간 15% 하락했다.

　지역별로는 과천(-25%) 강남(-22%) 송파(-22%) 강동(-22%)의 재건축 아파트가 큰 폭의 하락세를 보였다. 분당(-27%)과 용인(-25%) 등의 일반아파트값도 낙폭이 상대적으로 컸다.

　정재호 목원대 교수는 "특정 지역의 아파트값이 급락한 것일 뿐 전체적으로 보면 견고한 흐름을 보였음에도 이러한 정책들이 나올 시점인지에 의문이 든다"며 "정부의 부동산정책이 일부 지역에 초점을 맞춰 다뤄지고 있지만 그에 따른 세수 감소의 뒷수습은 전 국민이 책임을 져야 한다는 게 문제"라고 지적했다.

　취득세 감면과 같은 거래활성화에 직접적인 도움을 주는 조치를 단행하더라도 일회성에 그치기 때문에 주택관련 조세를 전반적으로 재검토해야 한다는 주장도 적지 않다.

　한 세무사는 "매번 땜질식 세금 감면 정책이 나와 반짝 효과를 얻고 기간이 끝나면 원점으로 돌아가는 현상이 반복되고 있다"며 "거래세는 낮추고 보유세를 늘려 국가의 재정 부담을 줄이며 거래 활성화를 유도하는 근본적 해결책을 진지하게 검토해야 할 것"이라고 조언했다.

　정재호 교수는 "기업 이윤이 늘고 국민들의 가처분 소득도 확대되면 부동산시장이 자연스레 회복되면서 부작용도 줄일 수 있다"며 "부동산시장은 경기에 후행해야 함에도 경제 활성화를 염두에 두고 주택가격을 움직이려고 하면 효과는 미진한데 반해 부작용은 클 수 있다"고 우려했다.