외면받던 경기도 중대형에 실수요자 몰려...권리분석은 신중해야
#경기 고양 일산서구 대화동 대화마을 '한라비발디' 164.1㎡(이하 전용면적). 감정가 5억3000만원인 이 아파트는 최저가가 2억5970만원(감정가대비 49%)인 반값아파트로 주목받았다.
지난 1일 입찰에서 13명이 응찰, 3억83999만원(72.5%)을 써낸 김모씨가 주인이 됐다. 대화동 인근 부동산 중개업계에 따르면 이 아파트 시세는 급매 기준으로 4억5000만원 선이며 133.1㎡는 3억8000만원 선이다. 낙찰자는 164.1㎡를 133.1㎡ 가격에 구입한 셈이다.
#감정가 4억5000만원의 경기 용인 기흥구 마북동 연원마을 '쉐르빌' 184.4㎡는 최저가 2억2050만원에 입찰을 실시했다. 이 아파트 시세는 3억9000만원 수준이지만, 설모씨는 지난 8일 4명의 경쟁자를 제치고 3억512만원에 낙찰받았다. 감정가대비 67.8% 수준이었다.
유찰이 빈번해 입찰 최저가가 감정가대비 절반 수준으로 떨어져 '반값아파트'로 불렸던 경기도 일대 중대형 아파트들이 최근 낙찰가율을 끌어올리며 주목받고 있다.
9일 경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 경기도내 위치한 130㎡ 초과(옛 45평대 이상) 아파트의 경매 낙찰률은 41.8%를 기록했다. 올 2월 20%대까지 떨어졌던 낙찰률이 처음으로 40%대까지 올라간 것이다.
10월 들어선 분위기가 고조되고 있다. 지난 8일 기준 낙찰률은 49.1%를 기록하며 절반에 가까운 매물이 주인을 찾았다. 낙찰가율과 평균 응찰자수도 올들어 가장 높은 74.9%와 6.2명을 각각 기록했다.
투기수요가 많았던 경기 외곽의 중대형아파트는 가격 하락과 대출 압박의 이중고를 견디지 못하고 경매로 내몰렸고 이마저도 연이어 유찰되는 굴욕을 맛봤다. 하지만 최근 집값 하락세가 멈추면서 그동안 가격이 많이 떨어진 것으로 판단한 실수요자들이 저가매수를 기회로 삼고 경매에 나선 것으로 풀이된다.
특히 신도시 외곽에 위치하면서 주변에 대형 미분양이 발생한 사업장 인근의 아파트값 하락폭이 크다는 게 부동산업계의 의견이다. 예컨대 고양시의 경우 미분양이 발생한 가좌지구 길목의 대화마을이나 식사지구와 가까운 풍동지구에서 가격 하락의 영향을 받은 경매물건이 빈번하게 등장하는 식이다.
대화마을 H공인중개소 관계자는 "경매물건에 관심이 있다며 정보를 얻으러 오는 이들이 8~9월에만 월 평균 20여명이 넘는다"며 "일부의 경우 2010년까지 10억원 넘는 가격에 거래됐던 물건이 반토막난데 대한 관심을 보이기도 했다"고 설명했다.
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이달에도 시세의 절반에서 입찰을 시작하는 중대형 아파트가 줄줄이 나온다. 경기 수원시 권선구 '권선SK뷰' 163.2㎡가 이달 31일 최저가 3억3810만원에 수원11계에서 경매가 실시된다. 감정가는 6억9000만원, 시세는 6억3000만~7억1000만원이다.
같은 날 안산4계에서 선보이는 경기 시흥시 월곶동 진주마을 '풍림1차아이원' 199.9㎡는 감정가 4억4300만원이지만 최저 입찰가는 2억1707만원이다. 현 시세는 3억8000만~4억원이다.
전문가들은 부동산 경매가 시세에 비해 싼 값에 물건을 취할 수 있지만 섣불리 참여했다가 큰 손실에 직면할 수 있다고 지적했다. 등기부상의 권리관계나 임차인의 대항력 여부를 분석해 낙찰이후 말소되지 않고 인수해야 할 권리가 없는지 파악해야 한다는 것이다.
특히 앞선 경매에서 낙찰자가 잔금 납부를 포기해 재매각되는 물건은 주의가 요구된다. 잔금마련 계획에 실패한 경우도 있지만 권리분석에 실패한 물건일 경우도 많아서다.
일례로 선순위 임차인이지만 법원매각물건명세서에 세입자의 보증금이나 확정일자, 임대차기간 등의 내역이 공개되지 않아 소유자 가족으로 착각하지 않도록 주의해야 한다. 잘못하면 낙찰자가 세입자의 전세보증금을 물어줘야 한다.
하유정 지지옥션 연구원은 "경매가 대중화되면서 특수물건에 관심을 갖는 사람이 늘고 있지만 높은 수익률만큼 위험도 크다는 사실을 잊어선 안된다"고 지적했다.
