"선진국 임대주택관리에 '미친전셋값' 해법있다"

　최근 '미친 전셋값'으로 불릴 만큼 전세난이 풀리지 않고 있다. 정부가 갖가지 정책을 내놓지만 실효성은 별로 없다는 게 현장의 지적이다. 정부의 전·월세대책은 주택시장을 정상화해 전세수요를 매매수요로 전환할 계획이지만 효과가 나타나려면 상당한 시간이 필요하다는 의견이다.

　이에 따라 저소득 세입자들의 주거비 부담은 갈수록 커지고 있다. 전세의 월세 전환과 월세가격 상승으로 세입자들의 부담이 늘고 있는 것이다. 이런 상황에서 민간임대사업을 규제, 세입자의 주거안정을 꾀하는 해외사례가 있어 눈길을 끈다.

　14일 국회입법조사처의 연구자료에 따르면 미국 뉴욕주에선 민간임대주택의 임대료등록제를 실시, 임대료 규제가 광범위하게 이뤄지고 있다. '옴니버스주택법'에 의해 주택을 임대하려는 주택 소유자는 '뉴욕주 주택 및 지역사회재개발부'(DHCR)에 임대주택의 임대료와 임대조건 등을 등록해야 한다.

　이를 등록하지 않으면 주택 소유자에게 과태료 등의 행정벌이 부과된다. 임대료와 임대조건의 갱신주기는 1년이며 등록증 사본을 세입자에게 제공해야 한다. 세입자가 임대료에 만족하지 않으면 DHCR에 불만을 제기하면 된다. 이런 제도를 통해 임대료 인상폭을 규제, 세입자들의 주거비부담도 줄인다. 다만 임대료 규제를 받는 주택 소유자에겐 재산세 일부 감면혜택을 준다.

　영국도 감정평가청(VOA)에 임대주택 등록이 의무화돼 있다. 이를 통해 VOA 소속 공무원인 임대료 사정관이 등록한 임대료까지 세입자에게 요구할 수 있으나 이를 초과해선 임대료를 요구할 수 없게 규제한다.

　임대료 사정관은 임대료를 결정할 때 임대주택의 노후도(건축연도)와 주택의 구조적 특징, 유지관리 상태와 주거서비스 수준 등을 고려한다. 세입자는 자신이 납부해야 하는 임대료에 불만이 있으면 계약일로부터 6개월 내에 자신이 임대한 주택의 임대료가 얼마나 되는지 객관적으로 재평가해줄 것을 요청할 수 있다.

　주택 임대소득에 대해선 임대수입이 연간 4250파운드(약 752만원, 2010년 기준) 이하일 경우 임대소득세를 면제해준다. 혹은 다른 시설과 함께 임대해 수입이 발생할 경우엔 2125파운드(약 376만원)까지 면제혜택을 준다.

　프랑스는 우리나라와 마찬가지로 최초 임대차계약은 자유롭게 할 수 있지만 이후 임대료를 인상할 경우엔 규제를 받는다. 임대료 갱신에 따른 인상액은 IRL(비교기준임대료지수)을 초과할 수 없도록 법으로 규정돼 있다. IRL은 임대인의 경제적 이익을 고려, 물가상승률을 반영해 책정한다.

　임대차계약을 의무적으로 등록할 필요는 없으나 민간임대시장의 임대료 정보가 사전에 공표되는 방식으로 세입자의 거주안정을 꾀하는 것이다. 국가통계경제연구원(INSEE)이 IRL를 분기별로 발표한다.

　독일의 민간임대주택은 기본적으로 최초 임대료나 임대료 변동에 대한 당사자 합의를 존중하면서도 민간임대시장에 강한 규제책을 시행해오고 있다. 집주인이 임대료를 인상하려면 최소 15개월간 임대료 변동이 없어야 하며 3년 내 인상률이 20%를 초과하지 못하도록 법으로 정해놓았다.

　주택임대차계약을 할 때는 주변 지역에서 해당 주택과 비슷한 종류·크기·시설·특성 주택에 대해 과거 4년간 형성된 일반적 임대료인 '비교임대료'를 일정비율 이상 초과해 받으면 벌금형에 처한다.

　집주인이 비교임대료를 20% 이상 초과해 요구하면 '질서위반죄'에 해당돼 최대 5000유로(약 726만원)의 벌금형, 현저하게 초과해 임대료를 요구한 경우엔 '임대료폭리죄'에 해당돼 3년 이하 징역 또는 벌금형에 처한다.

　장경석 국회입법조사처 국토해양팀 입법조사관은 "우리나라도 주택임대차시장과 임대료에 대한 규제를 시행하면 사회적 약자인 저소득 세입자 보호뿐 아니라 모두가 신뢰할 수 있는 지역별 전·월세 가격정보가 적기에 제공될 수 있다"고 말했다.

　이어 "다만 그 실효성이 확보될 수 있도록 제도적 장치를 보완할 필요가 있다"며 "임대소득에 대한 소득세 감면, 재산세 감면 등을 통해 집주인의 경제적 이익도 보호하려는 조치가 동시에 고려돼야 한다"고 덧붙였다.