'영끌족' 아파트 경매로 와르르…"내 집 마련 기회, 이때 노려라"

부동산 침체와 정국 불확실성이 짙어지면서 경매시장도 심상치 않은 모습이다. 임의경매 물건이 2013년 이후 11년 만에 최대치를 기록하는 등 전국에 매물이 쌓인 가운데 2025년 상반기 경매시장에서 내 집 마련 기회를 잡을 수 있을 것이란 분석이 나온다.

경공매 데이터 전문기업 지지옥션의 2024년 11월 경매동향보고서에 따르면 지난해 11월 전국 아파트 경매 진행건수는 3408건으로 전월(3493건)에 이어 2개월 연속 3400건 이상의 높은 수준을 기록했다. 낙찰률은 38.4%로 전월(40.0%) 대비 1.6%p 떨어졌고 낙찰가율은 85.5%로 전월(87.2%) 보다 1.7%p 하락했다.

매물도 급증하고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 1~11월까지 부동산(토지·건물·집합건물) 임의경매 개시결정 등기 신청 건수는 12만9703건이다. 12월 신청건수가 빠진 수치이지만 11월까지 누적으로 이미 2013년(14만8701건) 이후 최대 규모다. 부동산 가격 급등기에 대출로 부동산을 매입한 이른바 '영끌족'들이 이자를 감당하지 못하면서 경매시장에 매물이 대거 쌓인 것으로 풀이된다.

전문가들은 올해도 매물이 증가할 수밖에 없다고 내다봤다. 금리인하가 소폭 기대되지만 이미 쌓인 매물에는 영향을 미치지 않는데다 거시경제 상황은 여전히 좋지 않을 전망이어서다.

이주현 지지옥션 연구위원은 "임의경매 신청 건수가 계속 늘어나고 있고 깡통전세, 역전세 등의 영향으로 강제경매 건수도 10년 내 최다 수준으로 많은 상황"이라며 "임의경매는 금리와 영향이 있지만 이미 신청된 경매물건은 향후 금리 인하와 상관없기 때문에 금리가 인하하더라도 경매 물건은 한동안 계속 증가할 것"이라고 설명했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원도 "시장에도 구축 매물이 적체되고 있고 거시 경제 상황은 여전히 어두울 전망이기 때문에 올해에도 경매 시장 매물은 늘어날 것"이라고 예상했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "경매도 시장동향에 따라 낙찰가격이 달라지는데 올해 부동산 시장도 대출규제와 금리인하의 힘겨루기가 지속되면서 크게 좋아질 것 같지는 않다"며 "금리인하가 기대되지만 정치적 불확실성도 이어지는 상황이기 때문에 경매시장은 박스권에서 움직일 것으로 보인다"고 말했다.

다만 경매시장이 위축된 만큼 내 집 마련 기회가 될 수 있다는 분석도 나온다. 고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "내수경기 침체에 따라 올해에도 경매 물건 수가 늘어날 것으로 보이는데 그만큼 시장 참여자들이 늘어나면서 낙찰가율도 상승할 것으로 보인다"고 내다봤다.

이주현 연구위원도 "정치적 불확실성이 얼마나 길어지느냐의 차이는 있지만 상반기까지는 영향을 받을 전망이라 낙찰가율이 안정세를 보일 수 있다"며 "수요자 입장에서는 경매시장에서 호가보다 낮은 가격에 부동산을 매입할 수 있는 기회이기도 하기 때문에 내 집 마련 하기 나쁘지 않은 시기"라고 분석했다.

반면 경매시장에서도 양극화 현상이 뚜렷한 만큼 신중해야 한다는 시각도 있다. 김효선 전문위원은 "주택의 경우 경매 시장 역시 입지나 유형에 따라 양극화가 심하기 때문에 선호도가 높은 아파트는가격적인 메리트가 크게 있지는 않을 것으로 예상된다"며 "권리분석과 명도, 예상 낙찰가를 고려해 신중하게 결정해야 한다"고 조언했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "경매 건수가 늘어난다는 건 매력적인 경매 매물량이 늘어난다는 의미기도 하고 시장이 위축될 수록 낙찰가율이 떨어지거나 유찰되기 때문에 금액면에서 이득을 볼 수 있다"면서도 "워낙 시장이 양극화된 상황이기 때문에 지역 등 매물의 입지부터 아파트와 단독·다가구 주택 등 상품 유형 등을 잘 살펴보고 물건 분석을 잘해야 한다"고 말했다.