"환율 1300원 넘으면 부동산 시장 위축…사전 대응 필요"

원/달러 환율이 상승하면 집값이 하락한다는 연구결과가 나왔다. 특히 환율이 1300원 이상일 경우 주택 거래와 공급, 가격 전반에서 위축 흐름이 뚜렷하게 나타나고 인허가 물량 역시 감소하는 것으로 파악됐다. 환율 상승시 주택시장 불확실성이 빠르게 확대되는 만큼 공급 위축에 대한 선제 대응 및 상시 모니터링 체계 구축이 필요하다는 지적이다.

국토연구원은 최근 이같은 내용의 '환율 변동이 주택시장에 미치는 영향과 정책적 시사점' 연구결과를 발표했다.

2000년부터 2024년까지 주택매매 가격, 물가상승률, 금리, 인허가, 환율, 실물경기 등의 관계를 분석한 결과 2010년 이후 한국 주택시장에 대한 금리의 영향이 강화되면서 환율과 주택가격의 인과구조가 나타났다. 환율은 금리와 공급원가를 매개로 한 경로로 매매가격에 영향을 미쳤다.

환율은 일반적으로 기준금리 인상을 동반해 대출금리 상승과 유동성 축소로 이어졌고 주택 구매 수요를 제약했다. 이는 전반적인 주택 거래량 축소, 실수요자 접근성 저하, 가격 상승세 둔화 등으로 이어졌다. 환율 불안정성이 지속될 경우 기업의 위험 인식 수준이 높아져 신규 분양 및 공급 계획 지연, 장기 계약 회피, 대규모 프로젝트 축소 등 주택공급에도 제약을 초래했다.

부동산 시장에 영향을 미치는 환율 범위를 분석한 결과 환율이 1300원 이상일 경우 거래, 공급, 가격 전반에서 위축 흐름이 뚜렷하게 나타났다. 인허가 물량 역시 1300원 이상 구간부터 감소했고 1400원을 넘어서자 큰 폭으로 감소했다.

환율 상승시 주택 거래가격은 약 11개월간 하락하는 것으로 분석됐다. 환율이 1% 상승하면 11개월간 누적 주택 매매가격은 0.4%, 전세가격은 0.56% 하락했다. 매매거래량은 약 5개월간 하락하는 것으로 나타났는데, 5개월간 누적 거래량은 3.15% 감소하는 것으로 분석됐다.

연구원은 환율 상승이 부동산 시장 전반의 불확실성을 빠르게 확대하는 만큼 선제적 대응 체계를 마련해야 한다고 조언했다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 "환율 상승기에 불확실성이 반복적으로 확대되는 시점이 존재하므로 일정 수준 이상의 환율과 불확실성이 동시에 상승하는 구간을 정책 경계선으로 설정하고 이에 따른 선제적 대응 체계를 갖출 필요가 있다"며 "고환율 시기 착공과 인허가 등 공급이 감소하는 특성을 고려해 공공주도 인허가 확대, 금융건설 지원, 분양 리스크 완화 조치 등을 병행해 중장기적으로 안정적인 공급이 이어질 수 있도록 해야 한다"고 말했다.

또한 부동산 불확실성 지수를 상시 모니터링해 시장 위험 수준을 판단하는 정책 기준으로 활용해야 한다고도 덧붙였다.

박 부연구위원은 "불확실성 지수가 급등하는 시점은 거래 위축, 착공 지연, 공급 불균형으로 이어질 수 있으므로 해당 지표를 기반으로 정책 대응의 시점과 강도를 조절할 수 있는 체계를 갖출 필요가 있다"고 제언했다.