정부가 9·7 부동산 공급대책의 일환으로 서울 노후 공공임대를 전면 재건축해 '소셜믹스' 형태의 단지를 공급하겠다고 밝혔다. 서울시 역시 정비사업 단지에 소셜믹스 방식 적용을 강조하면서 서울 도심 내 소셜믹스 대단지가 확대될 전망이다. 주택 공공성은 강화하고 외적으로 드러나는 차별은 해소하겠다는 취지지만 기존 조합원의 재산권 침해 논란과 단지 관리 어려움으로 인한 입주민간 갈등 요소는 더욱 커질 수 있어 제도적 보완이 필요하다는 목소리가 나온다.
22일 국토교통부에 따르면 정부는 수서·가양·노원 등 서울 도심 내 준공 30년 이상 노후 영구임대아파트를 재건축해 이르면 2029년부터 입주를 시작한다. 2027년부터는 강남구 수서 3899가구, 강서구 가양 3235가구 등을 중심으로 사업을 본격화해 2030년까지 수도권에 2만3000가구를 착공한다는 계획이다. 특히 종상향을 통한 추가 용적률을 최대 500% 확보해 영구임대주택을 고밀도로 재건축하고 임대와 분양이 혼합된 소셜믹스로 공급할 예정이다.
서울시 역시 소셜믹스 단지 공급에 박차를 가하고 있다. 오세훈 서울시장은 지난 9일 서울의 마지막 판자촌으로 불렸던 노원구 백사마을 철거 현장을 방문해 소셜믹스 단지 조성 계획을 밝히며 "백사마을을 다양한 세대와 계층이 벽 없이 어울려 살아가는 '사회통합의 상징 공간'으로 만들 것"이라고 말했다.
소셜믹스는 분양과 임대주택이 혼합된 단지로 기존 임대주택 단지에 대한 부정적 인식과 차별을 극복하기 위해 도입된 주거 유형이다. 물리적 통합으로 사회적 통합을 꾀한다는 취지다. 초기에는 단지 내 임대동을 분리하는 방식으로 도입됐으나 최근에는 완전한 차별 해소를 위해 분양과 임대를 구분 없이 섞는 형태가 도입되고 있다.
소셜믹스는 공공뿐만 아니라 민간 분양단지에서도 관심사다. 정비사업에서 용적률 인센티브 등을 받기 위해 단지 내에 일정 규모의 임대주택을 공급해야 하기 때문이다. 서울시는 2021년 정비사업 단지에 소셜믹스를 의무화하고 이듬해부터는 임대·분양을 구분할 수 없는 완전한 형태의 혼합형 소셜믹스를 적용하고 있다.
문제는 과도한 소셜믹스 정책은 오히려 주택공급의 걸림돌이 된다는 점이다. 송파구 잠실주공 5단지는 지난 4월 서울시 정비사업 통합심의위원회에서 공공임대주택을 한강변 인접 동에 배치하지 않았다는 이유 등으로 심의가 보류됐다. 조합은 한강변 주요 동에 임대주택을 배치하는 방식으로 건축계획 수정안을 제출해 6월 심의를 통과했지만 조합 내부에서는 재산권 침해 논란이 불거졌다. 지난달 입주한 강남구 대치동 디에이치 대치 에델루이(구마을3지구 재건축)는 서울시 정책을 어기고 분양과 임대 주택 동호수 추첨을 별도로 진행했다 20억원의 현금을 기부채납했다. 이같은 문제가 반복돼 조합원의 반발이 거세지면 정비사업 진행이 어려워질 수 있다.
조합원이 없는 공공분양단지에서도 소셜믹스로 인한 갈등은 존재한다. 임대주택과 분양주택이 각각 다른 법에 따라 운영되면서 관리상 충돌이 발생해서다. LH토지주택연구원이 최근 발간한 'LH 분양·임대 혼합주택단지 관리실태 및 개선방안 연구' 보고서에 따르면 LH가 관리하는 64개 소셜믹스 단지를 대상으로 조사한 결과 15.4%가 '입주민대표회의와 임차인대표회의간 갈등이 있다'고 답했다. 특히 관리비 외 비용, 초과 주차비 등 관리비 부과 관련한 민원 및 갈등사항이 있다는 응답이 32.9%로 높았다. 또 임차인 대표회의 구성 및 운영, 위탁사업자 선정 등 관리 방식에 대해서도 갈등이 있다는 응답이 37%로 나타났다.
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연구원은 "외형적으로 임대동과 분양동의 차이는 없어지고 있으나 법적으로 부여된 권한과 의무의 차이로 인한 갈등과 사회적 배제 현상은 끊임없이 제기되고 있다"며 "관련 법상 주요 의사결정권자를 입주자와 임대사업자로 제한하고 관리비를 부담하는 임차인은 협의의 대상으로 제한하는 데에 근본적인 문제가 있다"고 지적했다.
그러면서 "임차인 또한 동일한 '사용자'로서의 권한과 책임을 인정하는 관점의 전환과 함께 장기적으로 공동주택관리법과 민간임대주택법 등 관련 규정을 개정해야 한다"고 제안했다.
