'임대등록 말소' 2028년까지 4.1만가구… "현실적 퇴로 마련 절실"

이재명 대통령이 SNS(소셜미디어)를 통해 등록임대사업자 제도의 문제점을 거듭 지적한 데 따라 정부가 구체적 개선책을 고민 중이다. 이 대통령이 등록임대사업자의 의무임대기간 만료 이후에도 다주택자 양도세 중과배제 혜택이 유지되는 것은 불합리하다고 지목한 만큼 제도개편은 불가피해 보인다. 다만 실거주의무 등 등록임대사업자가 선뜻 매도에 나서기 어려운 현실적 제약은 풀어야 할 숙제다. 시장에서는 정교한 정책으로 변화를 매끄럽게 유도하는 것이 중요하다는 목소리가 나온다.

11일 대한주택임대인협회(임대인협회)가 국토교통부 통계를 분석한 자료에 따르면 서울시에서 의무임대기간이 끝나 장기임대주택 등록이 말소되는 아파트는 올해 2만2822가구에 달할 것으로 추정된다. 지난해 말소된 3754가구의 6배가 넘는 규모다. 이후에도 한동안 대규모 등록말소가 계속된다. 2027년 7833가구, 2028년 7028가구 수준이다. 2017년말 문재인정부가 장려해 8년 장기일반임대가 대거 등록했기 때문에 2025년부터 등록말소도 대규모로 이어진다는 설명이다.

시장은 등록임대주택이 시장에 어떤 식으로 풀릴지에 주목한다. 종합부동산세 합산배제 등 세제혜택이 사라지면 임대주택을 계속 보유할 매력도 사라지기 때문이다. 여기에 이 대통령이 언급한 양도세 중과배제 혜택까지 줄어들 경우 등록임대주택 물량출회는 한층 빨라질 것으로 보인다. 결국 정부정책 시점과 강도에 따라 올해부터 2028년까지 4만1400가구 이상의 등록임대아파트가 시장에 풀릴 가능성이 제기된다. 이는 국토부가 파악한 서울 매입임대주택 아파트 총 4만3682가구(2024년 기준)의 95% 수준이다.

공급확대가 쉽지 않은 서울의 현실을 감안할 때 막대한 물량이다. 이 대통령도 지난 10일 SNS에 한 언론보도를 공유하며 "다주택인 (등록임대) 아파트 4만2500호(국토부 기준 4만3682가구)가 다주택 양도소득세 중과를 피해 매물로 나오면 '집값 안정 효과가 미지수'일 것같지는 않다"고 언급했다.

임대주택등록 제도는 일정기간(통상 8년) 의무임대를 조건으로 임대료 인상률을 연 5%로 제한했다. 대신 취득세, 종합부동산세, 재산세 감면과 함께 양도세 중과배제 혜택을 부여해왔다. 이 중 종부세, 재산세 등의 혜택은 의무임대기간 종료와 함께 사라지지만 양도세 중과배제 혜택은 이후에도 계속 유지된다. 이 대통령이 직접 문제 삼은 부분이다.

등록임대사업자 입장에서는 정부의 장려로 등록한 사업자 지위가 오히려 부동산 안정을 해치는 원인으로 지목되는 게 억울할 수도 있다. 아울러 지난해 10·15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 만큼 실거주의무에 묶여 매물을 내놓기도 어려운 상황이다. 이에 정부는 이런 현실적 제약을 해소할 수 있는 방안을 모색 중이다. 현재로선 임대종료 이후에도 일정기간 양도세 중과배제 혜택을 유지하는 방안이 유력하다. 단기적으로 주택 매도에 나설 수 있는 여유기간을 부여한다는 취지다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 이와 관련, 전날 열린 국무회의에서 "임대종료 이후 일정기간 내에 매각하면 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있도록 매각기한을 정하겠다"고 밝혔다.

시장에서는 토지거래허가제(토허제) 등 주택매각에 있어 실질적인 난관이 있는 만큼 확실한 퇴로를 열어줘야 한다는 목소리가 강하다. 특히 매각시한이 지나치게 짧을 경우 오히려 역효과가 발생할 수 있다는 지적이 나온다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "매각기한이 단기간에 그칠 경우 시장에 혼선이 생기고 기한 이후 매물이 잠길 수 있다"며 "3~4년으로 기간을 길게 주고 순차적으로 매물이 나올 수 있어야 매매시장뿐 아니라 전월세시장 영향도 완충할 수 있을 것"이라고 말했다.