퇴로 열린 비거주 1주택자, 급매 쏟아질까…"전세난 확대" 왜?

정부가 토지거래허가구역 내 '세입자 있는 주택' 전반으로 실거주 의무 유예를 확대하면서 꽉 잠긴 부동산 거래시장에 숨통이 트일지 주목된다.

시장의 주된 관심사는 다주택자 양도세 중과 재개 시점을 전후해 시작된 매물 감소세를 다시 되돌릴 수 있을지다. 이번 정부의 실거주 의무 유예 역시 이른바 매물 잠김에 대한 대책 성격이 짙다. 줄어든 다주택자 매물을 비거주 1주택자 매물 출회를 유도해 상쇄한다는 판단이다.

당장 시장에서는 세제와 대출 규제 등 구조적 제약이 여전한 만큼 단기간 내 매물 급증으로 이어지기보다는 점진적인 영향에 그칠 것이라는 분석이 우세하다. 아울러 실거주 규제 강화 흐름 속에서 전·월세 공급이 줄며 임대차 시장 불안을 자극할 수 있다는 우려도 커지고 있다.

국토교통부는 12일 임대 중인 주택 거래 시 적용되는 실거주 의무 유예 대상을 기존 일부 다주택자 매도 물건에서 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 밝혔다. 이에 따라 토지거래허가를 받은 매수자는 임대차계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있게 된다. 다만 갭투자 방지를 위해 유예 적용 대상은 발표일 이후 계속 무주택 상태를 유지한 매수자로 제한되며 임대차 종료 이후에는 2년 실거주 의무는 그대로 유지된다.

비거주 1주택자 규제 강화 움직임에도 시장에서는 매물 출회 효과는 제한적일 것이라는 신중론이 지배적이다. 다주택자 양도소득세 중과가 부활한 데다 대출 규제로 인해 매도 이후 상급지로 갈아타기가 쉽지 않은 구조이기 때문이다. 이에 더해 재건축 단지의 경우 조합원 지위 양도 제한이 존재하고 향후 세제 개편 방향에 대한 불확실성도 남아 있어 매도 시점을 저울질하는 관망 수요가 적지 않은 상황이다. 결국 '팔 수 있는 환경'은 마련됐지만 '지금 팔아야 할 유인'은 충분하지 않다는 해석이 나온다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "서울 보유 비거주 1주택자 수 83만가구를 고려했을 때 잠재적인 매도 물량의 저변이 넓어졌다는 점에서 긍정적이지만 단기간에 매물이 급증하는 것은 제한적일 수 있다"고 내다봤다.

윤지해 부동산R114 랩장은 "실제로 움직일 수 있는 물량은 10만가구 안팎, 이 중에서도 거주 요건과 직접 관련된 물량은 3~4만가구 수준에 그칠 수 있다"고 분석했다. 이어 "결국 계약 종료 시점에 맞춰 순차적으로 시장에 나올 가능성이 크기 때문에 정부가 기대하는 수준의 급격한 매물 증가로 이어지기는 어렵다"고 덧붙였다.

이번 실거주 의무 유예 대상 자체가 광범위한 만큼 추가 매물 등장 가능성 자체는 열려 있다는 평가도 나온다. 윤수민 NH농협금융 부동산전문위원은 "83만가구 중 아파트만 따져도 약 50만가구 수준으로 볼 수 있어 대상이 워낙 크다"며 "갈아타기가 쉽지 않은 시장 환경이 변수지만 일부 추가 매물을 기대해볼 만하다"고 말했다.

임대차 시장에 미치는 영향에 대해서는 우려가 큰 상황이다. 윤 위원은 "실거주 규제를 강화하는 흐름에서는 임대 공급이 줄어들 수밖에 없다"며 "전세는 서울 거주자만의 시장이 아닌 만큼 수요 구조를 고려하면 가격 상승 압력이 이어질 가능성이 높다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "한쪽 규제를 강화하면 다른 쪽이 부풀어오르는 구조"라며 "다주택자 규제, 임대사업자 축소, 장기보유특별공제 축소까지 겹치면 전월세 물량 감소는 불가피하다"고 진단했다. 이어 "이번 조치는 시장 내 매물을 조금이라도 순환시키기 위한 현실적인 보완책이지만 신규 공급 확대와는 거리가 있다"고 평가했다.

정책의 근본적 방향성에 대한 비판도 나온다. 토지거래허가제의 부작용을 보완하기 위한 추가 조치가 반복되며 단기 처방이 이어지고 있다는 것이다. 정책 불확실성이 시장 관망세를 키우는 요인이라는 지적도 나온다.

김효선 KB국민은행 수석전문위원은 "비거주 1주택자 규제가 어떤 방식으로 강화될지 구체화되지 않은 상태에서 단순히 '규제가 나온다'는 이유만으로 매도 결정을 하지는 않는다"며 "실제 세 부담 수준이 명확해져야 움직임이 나타날 것"이라고 말했다. 이어 "현재도 일부 매도 문의는 있지만 영향은 제한적"이라며 "실질적인 매물 출회를 유도하려면 보다 정교한 정책 설계가 필요하다"고 강조했다.

특히 핵심지 시장에서는 '버티기 심리'가 강하다는 분석이다. 김 위원은 "서울 핵심지에서는 '지금 팔면 다시는 못 산다'는 인식이 강하다"며 "이 때문에 매도보다는 보유를 선택하는 경향이 뚜렷하다"고 설명했다. 또한 "실거주 유예가 있더라도 결국 2년 뒤에는 세입자가 퇴거해야 하는 구조이기 때문에 임차인의 주거 불안이 커질 수 있다"며 "전세가격 상승과 월세 전환 가속화 등 임대차 시장 불안이 확대될 가능성이 있다"고 덧붙였다.