매도 유인 없는 상황서 '매물 감소·호가 상승·거래 실종' 이어질 것
비거주 1주택자 매물 출회를 유도하기 위해 정부가 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예를 확대했지만 시장의 관망세는 계속되는 모습이다. 정부의 부동산 세금 개편 내용을 보고 결정을 내리는 게 더 유리하다는 판단이다. 앞서 다주택자 양도소득세 중과 재개를 앞두고 호가를 낮춘 급매물이 쏟아져나온 것과는 사뭇 다른 분위기다.
13일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 정부의 비거주 1주택자 실거주 의무 유예 확대 발표 이후 서울 아파트 매물 증가 폭은 미미한 수준인 것으로 나타났다. 서울 25개 자치구 가운데 매물이 늘어난 곳은 도봉, 강북, 금천, 종로 등 4개 자치구에 그쳤고 증가 규모도 20건 안팎에 불과했다.
부동산 시장에서는 이런 흐름이 당분간 이어질 가능성이 크다는 분석이 지배적이다. 양도세 중과 부활 때와는 상황이 다르다는 인식 때문이다. 양도세 중과 이전에는 세금 부담을 줄이기 위한 목적의 절세 매물이 쏟아져나왔고 이 과정에서 호가를 낮추는 등 매도를 서두르는 분위기가 완연했지만 이미 양도세 중과가 시행된 지금은 급하게 팔아야 할 이유가 사라졌다.
비거주 1주택자들의 상황도 크게 다르지 않다. 실거주 의무 유예가 비거주 1주택자의 거래 제약을 완화하기 위한 취지인 것은 분명하지만 매수자가 무주택자로 한정된 만큼 매물이 급격하게 증가하거나 줄어들 가능성은 크지 않다.
보유세도 거래를 미루는 이유가 될 수 있다. 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 기준 소유자에게 부과된다. 토허구역 내 주택 매도는 허가 절차를 거쳐야 한다. 이 과정이 1~2주 걸리는 것을 감안하면 당장 매도에 나서더라도 보유세 기준일인 다음달 1일 이전으로 잔금일을 맞추기는 쉽지 않다.
수요 측면도 녹록지 않다. 대출 규제가 유지되면서 매수 여력이 극히 제한된 상태다. 충분한 현금 여력이 있는 매수자만 거래에 나설 수 있는 상황이다. 부동산 전문가들은 이 때문에 한동안 거래 없이 호가만 오르는 흐름이 나타날 가능성이 높다고 내다봤다. 거래는 줄어들고 호가는 오르는 교착 국면이 올 것이라는 관측이다.
시장 변화의 돌파구는 7월 세제 개편안이 될 가능성이 크다. 정부가 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소를 예고한 만큼 축소폭을 확인한 이후 매도 판단을 내리는 주택 보유자가 적지 않을 전망이다. 아울러 보유세 인상도 거론된다. 정부가 사실상의 보유세 인하 효과를 가져온 공정시장가액비율을 높이고 동시에 종부세 공제 체계 조정도 병행할 것이란 예상이다.
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신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소 등 세제개편 윤곽이 아직 나오지 않은 상태인 만큼 7월 세제개편안의 구체적 방향이 확정되기 전까지는 매도자와 매수자 모두 관망세를 보일 가능성이 크다"고 진단했다.
신 교수는 이어 "최고 82.5%라는 높은 세율이 예고된 상황에서 다주택자 중 팔 사람은 이미 팔았고 남은 다주택자는 버틸 여력이 충분한 경우"라며 "앞으로 7월까지 두달간 '매물 감소·호가 상승·거래 실종' 흐름이 이어질 것"이라고 전망했다.
