재건축 정비구역 내 ‘도로’의 현금청산 감정평가는 어떻게 진행될까? 재개발구역 내의 도로의 감정평가는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제26조의 규정에 의거 “인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내”로 평가된다.
과거에는 재건축 정비구역 내의 도로 감정평가 역시 인근 토지의 3분의 1 이내로 평가된 사례가 많았다. 아마도 앞서 살펴본 규정의 영향인 듯하다. 그러나 2014년 12월, 다음의 대법원 판례가 판시된 이후로는 사정이 달라졌다.
대법원에서는 “토지의 현황이 도로일지라도 주택재건축사업이 추진되면 공동주택의 일부가 되는 이상 시가는 재건축사업이 시행될 것을 전제로 할 경우의 인근대지 시가와 동일하게 평가하되 각 토지의 형태, 주요 간선도로와의 접근성, 획지조건 등 개별요인을 고려하여 감액 평가하는 방법으로 산정하는 것이 타당한데도, 현황이 도로라는 사정만으로 인근 대지 가액의 1/3로 감액한 평가액을 기준으로 시가를 산정한 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다.”라고 판시(대법원 2014.12.11. 선고 2014다41698 판결)한 바 있다.
정리하면, 아무리 지목 및 현 상태가 도로라고 하더라도 재건축 사업구역 내에 소재하는 경우 인근 대지 가액의 1/3로 감정평가 하여서는 안 되고, 인근 대지의 시가와 동일하게 평가하되 도로부지의 형상 등이 열세한 것을 적의 감안하여 평가하는 것이 타당하다는 것이다.
또 한 가지 포인트는 도로 감정평가 시 인근 대지의 시가에서 일정부분 감액을 해야 하는데 그렇다면 기준이 되는 '인근 대지의 시가'는 어떻게 산정할까?
대법원은 매도청구소송에서의 '시가'의 의미를 '재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격'(2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563, 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결)이라고 판시했다.
개발 이익에 대해서는 구체적으로 개발이익 매도청구권 행사에 따른 시가 산정에서, 가격시점 당시를 기준으로 그 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익은 포함해 평가하여야 하나, 현실화·구체화되지 아니한 미실현이익이나 장래비용 부담을 전제로한 개발이익은 포함하여서는 아니 된다(2018. 3. 29. 선고 2017다218246판결)고 판시하고 있다.
따라서 재건축구역 내 도로의 감정평가 시 재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 대지가격을 산정한 후 평가대상인 도로의 형태 등 개별적 조건을 적절히 반영하는 것이 타당하다. /도움글 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표 박효정 감정평가사