[2026년 지방세제 개편안]
'공용면적 제외 한도' 신설로 조세형평성↑
초고가 주택 잇단 핀셋규제…"관망세 유지될듯"
# 지난 3월 156억5000만원에 거래된 서울 용산구 나인원한남 A동의 경우, 전용면적은 244㎡에 그치지만 주차장, 계단실 등 공용부분 면적은 403㎡에 달한다. 이를 감안할 때 해당 주택이 실제 점유하는 공간은 약 196평에 이른다. 반면 취득세는 일반 아파트 74평에 준하는 5억4775만원 수준만 납부해 왔다. 하지만 앞으로는 기존 취득세의 4배 수준인 20억9710만원을 내야 한다.
행정안전부가 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안에 따르면 초고가 공동주택의 취득세 산정 시 공용면적 제외 한도가 신설된다. 현행법상 공시가격이 9억원을 초과하는 동시에 전용면적이 245㎡ 이상인 공동주택만 고급주택으로 분류돼 일반 취득세율(3.5%)의 4배 수준인 13.4%가 적용된다. 그동안 한남더힐이나 나인원한남 등 초고가 단지들은 이 같은 취득세 중과를 피하기 위해 전용면적을 중과 기준에 아슬아슬하게 미달하게끔 설계하는 꼼수를 부리는 경우가 적지 않았다. 앞선 A동 역시 기준치에서 0.65㎡(약 0.2평) 미달하게 설계한 사례다.
대신 슈퍼카 주차장이나 전용 엘리베이터 등 집 밖의 공용면적을 비정상적으로 늘려 사실성 대저택의 주거경험을 제공해왔다. 전용면적이 넓고 공용면적은 일부에 그치는 일반 아파트와는 대조적이다. 이에 정부는 조세 형평성 제고를 위해 공용면적 제외 한도를 '전용면적의 100% 및 관련 법상 필수 설치 시설 면적'으로 제한하고 한도를 초과한 면적은 모두 전용면적으로 간주해 중과세율을 엄격히 적용하기로 했다. 이번 지방세제 개편에 따라 초고가 주택의 경우 보유세·양도세에 이어 취득세 부담까지 한층 불어날 전망이다.
부동산 전문가들은 초고가 주택시장 거래가 얼어붙을 것으로 내다봤다. 한남동의 한 공인중개사는 "최근 세제 개편안 발표 직후 초고가 주택에 대한 문의가 거의 줄어든 상태"라며 "취득세는 일종의 매몰비용인 만큼 늘어난 세금때문에 거래도 둔화될 것"이라고 말했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원 역시 "초고가 주택을 정조준한 규제로 강남과 용산 등 핵심지의 매수 심리가 당분간 위축될 것"이라며 "매도자 입장에서도 개편안의 일부 변경 가능성 등을 기대해 단기간에 대량 매물이 쏟아지지는 않을 것"이라고 설명했다.
다만 정부는 지방 및 중고가 일반 주택의 부담을 완화하기 위한 조치도 내놨다. 고급주택을 판정하는 공시가격 기준을 기존 9억원에서 12억원(시가 약 18억원)으로 상향하고 비수도권의 전용면적 기준은 현행 대비 150% 완화된 368㎡로 넓혔다.
한편 이번 개편안에는 조정대상지역 내 2주택자의 종전 주택 처분 유예기간을 기존 3년에서 2년으로 단축하는 내용도 포함됐다. 이는 오는 10월1일 후 신규 주택을 취득하는 경우부터 적용된다. 이와 관련, 전문가들은 양도세 중과를 피하기 위한 급매물 출회 가능성은 낮다고 평가했다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "과거 부동산 대책에서도 처분 유예기간 단축 조치가 있었지만 이로 인해 매물이 유의미하게 늘어난 사례는 확인되지 않았다"며 기한 단축만으로 급매 출회를 유도하기는 힘들다고 분석했다.
