서초 '디에이치 신반포에스테라', 평당 분양가 최대 1.3억
28가구 분양으로 HUG 분양가 심사·분상제 우회
서울 서초구에서 3.3㎡당 분양가가 1억3000만원에 육박하는 아파트가 나온다. 올해 강남3구 평균 분양가의 2배에 가까운 수준이자 역대 최고가다. 분양가상한제가 적용되는 강남3구에서 이런 고분양가가 가능한 데는 '30가구 미만 분양' 매직이 자리한다.
4일 정비업계에 따르면 신반포22차 아파트를 재건축한 '디에이치 신반포에스테라'는 오는 6일 일반분양 28가구를 대상으로 공개경쟁입찰을 진행한다.
입찰은 한국부동산원 청약홈이 아닌 단지 자체 홈페이지에서 진행된다. 입찰기준가 이상 최고가를 제시한 사람이 낙찰되는 방식이다. 전용면적 84㎡ 단일 평형으로 동·호수별 입찰기준가는 40억900만~43억9800만원이다.
3.3㎡당 분양가(공급면적 기준)는 역대 최고 수준인 1억2000만~1억3000만원에 달한다. 이전 최고 기록은 2024년 서울 광진구 '포제스 한강'의 1억1500만원이다.
분양가상한제 가격과는 격차가 더 벌어진다. 우리은행 부동산리서치랩에 따르면 분양가상한제가 적용되는 강남3구 아파트의 올 상반기 3.3㎡당 평균 분양가는 7842만원이었다.
디에이치 신반포에스테라가 분상제를 피해 높은 분양가를 책정할 수 있었던 건 일반분양 물량이 30가구를 밑돌기 때문이다. 해당 단지는 기존 12층, 132가구 규모의 나홀로 아파트를 재건축해 지하 3층~지상 최고 35층, 2개동, 총 160가구를 조성한다. 일반분양 물량도 28가구에 그친다. 현행법상 일반분양 물량이 30가구 미만이면 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 및 분양가 심사와 분상제 적용 대상에서 제외된다. 사실상 분양가 규제를 받지 않는 셈이다.
싸게 분양하느니 물량 줄인다…'분상제' 부작용
강남권 일부 리모델링 단지는 이 같은 제도적 예외를 활용해 '일반분양 쪼개기'를 진행하기도 했다. 소규모 정비사업의 사업성을 높여 주택공급을 촉진하려는 제도가 고분양가를 가능케 하는 우회로로 활용되는 것이다.
송파구 성지아파트를 리모델링한 '잠실더샵루벤'은 당초 42가구를 증축할 계획이었으나 분상제 적용을 피하기 위해 일반분양 물량을 29가구로 줄였다. 주변 시세 대비 70% 수준으로 분양하느니 공급 물량을 줄이는 게 사업성 제고에 유리하다고 판단한 것이다.
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실제 2022년 잠실더샵루벤의 3.3㎡당 분양가는 6500만원으로 비슷한 시기 분양한 서초구 '래미안 원베일리'의 5273만원을 크게 웃돌았다. 2024년 나홀로 아파트를 리모델링한 '송파 더 플래티넘'도 29가구만 일반분양하며 3.3㎡당 5200만원의 분양가를 책정했다.
윤지해 부동산 평론가는 "이 같은 사업 방식은 미분양 우려가 적은 강남권 소규모 단지에서만 가능한 것으로 전체 주택 공급시장에 미치는 영향은 미미하다"고 설명했다.
