상가 임차인이 수년간 영업하면서 쌓아 온 고객관계, 영업 노하우, 시설과 입지는 임대차가 끝난다고 해서 아무런 가치 없이 사라지는 것이 아니다. 상가임대차보호법은 이러한 임차인들이 권리금을 회수할 수 있도록 보호하며 특히 임대인이 고의적인 권리금회수 방해행위를 하지 못하도록 규정하고 있다.
그런데 임대인이 신규 임차인과의 계약을 명시적으로 거절하지는 않았지만, 기존보다 훨씬 높은 보증금과 월세를 제시하거나 신규임차인이 도저히 받아들이기 어려운 조건을 내세우는 경우는 어떻게 보아야 할까.
사건의 전말, '억'소리나는 약국 권리금 임대료도 맞춰달라?
사건의 임차인은 2001년부터 상가에서 약국을 운영해왔다. 2018년 상가소유자가 변경되고 나서 보증금 1억원, 월세 600만원으로 계약 내용을 변경하였는데, 임대인은 2023년경 월세를 2400만원으로 올려달라고 요구했다. 즉 임대인이 5년만에 무려 4배의 월세 증액을 요구한 것. 해당 임차인이 이미 10년 넘게 영업을 해왔기에 갱신청구권을 쓸 수 없다는 점을 두고 임대인이 초강수를 둔 것이다.
실제로 임차인이 임대인의 요구를 수용하지 않자 임대인은 계약 종료를 통보했다. 임차인은 약국을 인수할만한 신규임차인을 찾아 22억원의 권리금계약을 체결하였는데, 임대인은 신규임차인에게 보증금 5억, 월세 2000만원을 요구했고, 신규임차인은 임대료가 지나치게 높다는 이유로 임대차계약을 포기하였고 권리금계약 역시 파기됐다. 이에 임대인은 임차인에게 명도를 청구하였고, 임차인은 같은 소송 내에서 권리금 방해를 이유로 한 손해배상을 청구하였다.
1심, 2심에서 패한 임차인, 대법원은 달리봤다.
1심과 2심 재판부는 해당 상가의 적정차임 및 보증금이 얼마인지 확인되지 않는다는 이유를 들어 임대인이 신규임차인에게 증액된 차임을 요구한 것을 곧바로 과도하다거나 위법하다고 판단할 수 없고, 따라서 '권리금방해행위'로도 판단할 수 없다고 보아 임차인의 청구를 기각했다.
그러나 대법원은 달랐다. 임대인이 신규임차인에게 요구한 차임이 기존 차임의 333%이고, 환산보증금으로 보면 그 차이는 357%인데 해당 증액이 적정한 수준인지 임대인이 전혀 소명하지 못했다는 점, 원심에서의 감정평가 결과에 따르면 약국 운영권의 정당한 권리금은 월평균 조제료의 20개월 수준인 점에서 이 사건 22억 권리금이 크게 과다하지도 않고, 무엇보다 감정평가 결과 해당 권리금은 모두 '바닥권리금'이 아닌 '영업권리금'이라는 점에서 이 사건 상가의 차임 및 보증금을 대폭 증액한 임대인의 조치는 객관적인 정당성을 구비하지 못한 것으로 보임에도 원심이 단순히 적정차임을 확인하기 어렵다는 이유로 임차인의 청구를 기각한 것은 옳지 않다는 것이다.
대법원은 위 사건을 부산지방법원으로 파기환송하였고 부산지방법원에서 다시 적정 보증금 및 월차임을 검토하여 해당 증액의 위법성 및 구체적인 손해배상 책임의 정도를 정하게 될 것으로 보인다. /글 법무법인 차율 이수희 대표변호사