최근 들어 정부가 매매 활성화로 임대차시장 안정화를 도모할 수 없다는 사실을 뒤늦게나마 간파하기 시작한 것 같다.
지난 2월26일 발표한 '주택임대차시장 선진화 방안'은 정부의 이러한 인식 변화를 반영한다. 월세에 대한 공제확대로 세입자의 부담완화와 함께 월세로의 빠른 전환에 따른 주거불안을 해소하는 데 대책의 초점이 맞춰져 있다.
하지만 이번 대책의 가장 중요한 특징은 세입자를 위한 공제확대보다 집주인의 임대소득에 대한 과세를 강화한 데 있다. 임대소득에 대한 과세 강화는 제도 밖에 있던 임대차관계를 제도 내로 끌어들여 일정하게 관리하겠다는 의도다.
이렇게 되면 임대인들은 임의로 임대료를 높이거나 임차인의 권리를 침해하는 것이 어느 정도 예방되는 효과가 있다. 비정상의 정상화란 측면에서 법과 제도 밖에 있던 임대소득에 대한 과세는 원칙과 방향이란 측면에서 옳다. 세제지원을 통한 세입자의 임대료 보조 내지 지원도 주거복지 차원에서 옳은 것이다.
임대차문제는 매매시장 활성화를 통해 해결할 수 있는 부차적인 것이 아니라 후진적인 임대차시장에서 구조적으로 생겨나는 것이다. 임대차시장이 건강하게 돌아가도록 하기 위해서는 임대인 중심의 전근대적인 임대차 관계를 헌법과 민법에서 규정하는 임대인과 임차인 간의 대등한 관계로 바꾸어내는 것이 선행돼야 한다.
대부분 선진국은 임대차보호법을 가지고 있는데 약자인 임차인의 주거안정을 권리로 보호하는 데 초점을 맞추고 있다. 즉 임대인에 대해 사회적 통념에 맞는 권리조건을 규정하는 동시에 임차인에 대해선 주거권에 기초한 대항력을 보장하는 게 임대차 보호의 핵심이다.
이를 위해 △임대 등록 △임대료 과세 △적정 임대료 △임대료 인상 통제 △계약갱신 청구 △임대료분쟁 조정 등을 법률적으로 정해 운용한다. 이처럼 임대차시장의 선진화는 임대차 거래를 법과 제도의 틀로 끌어들여오는 것으로 시동을 걸어야 한다.
임대차 권리관계를 구성하는 다양한 개별 임대정보를 통합·관리하는 시스템 구축이 우선이다.
월세 세액공제나 확정일자 등에 구애 없이 임대주택의 위치, 규모, 형태, 가격, 임대료, 임대조건, 임대기간, 임대인의 채무상태, 인적사항 등에 관한 정보가 일괄적으로 통합·관리되는 시스템 구축은 주택임대 소득자에 대한 과세정상화를 위해서만 아니라 올바른 부동산정책을 펴기 위해서라도 갖춰야 할 기본 인프라다.
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이러한 필요성과 당위성에도 임대차등록에 대한 시장의 반발과 저항은 엄청나다. 여기에는 주무부서인 국토교통부의 회의와 반대도 중요한 부분을 차지한다. 비정상이 정상화된 현상이지만 정치·사회적 저항과 반발 등으로 인해 어느 누구도 이 문제를 선뜻 해결하려고 하지 않는다.
따라서 임대소득에 대한 정상과세를 통해 임대차시장의 선진화를 이끌어내려면 정부, 특히 국토부가 먼저 임대등록제에 대해 전향적인 입장을 가져야 한다.
집주인의 반발과 부작용을 최소화하기 위해서는 정부가 나서서 이해당사자들 사이에 대화와 합의를 이끌어내고 나아가 제도의 이점을 모두 공유하는 임대등록정보의 관리·활용방안을 강구해야 한다.
임대차등록을 위한 행정인프라는 지금으로도 충분하다. 이들을 어떻게 효율적으로 엮어 지속가능한 시스템으로 만드느냐가 중요한데 이 또한 임대등록의 전면 실시에 대한 합의가 분명하다면 어렵잖게 추진할 수 있는 것이다.
단기적으론 대통령 직속 주거복지기획단을 설치해 여기서 임대차시장의 정상화와 선진화의 구체적인 실행방안을 찾도록 해야 한다. 장기적으론 주거복지청을 설치해 임대주택 공급과 이용 관리, 주거복지서비스 공급 등을 전담하도록 해야 한다.