최근 이재명 대통령 부부가 소유했던 경기 성남시 분당구 아파트 매각 과정에서 설정된 근저당권을 두고 논란이 일고 있습니다. 매매가 29억원인 아파트에 17억7000만원의 채권최고액이 설정되면서, 해당 거래 구조와 근저당의 의미에 관심이 집중되고 있습니다.
근저당은 앞으로 발생할 수 있는 채권을 담보하기 위해 미리 설정하는 저당권입니다. 일반적인 저당권이 특정 채무를 담보하는 것과 달리, 근저당은 장래에 증감하거나 변동할 수 있는 채권을 하나의 한도 내에서 담보한다는 특징이 있습니다.
은행 등 금융기관이 주택담보대출을 해줄 때 주로 활용하는 방식으로, 대출 신청자가 부동산을 담보로 제공하면 금융기관은 해당 부동산의 가치 등을 평가한 뒤 근저당을 설정하고 대출을 실행합니다. 이때 등기부에는 실제 빌린 금액이 아닌 '채권최고액'을 기재합니다. 채권최고액은 담보할 수 있는 최대 금액으로, 통상 실제 대출금보다 110~130%가량 높게 설정되는 경우가 많습니다.
예를 들어 주택을 담보로 1억원을 대출받았다면 등기부에는 채권최고액이 1억1000만~1억3000만원 수준으로 표시될 수 있습니다. 따라서 등기부에 적힌 채권최고액만으로 실제 빌린 금액을 단정할 수 없습니다.
이번 논란의 대상이 된 아파트는 이 대통령 부부가 공동 보유했던 분당 양지마을 금호1단지 전용 164.25㎡ 아파트입니다. 해당 아파트는 지난 14일 29억원에 매매계약이 체결됐고, 이틀 뒤 소유권 이전 등기가 완료됐습니다. 이 과정에서 매수인 측을 채무자로 한 채권최고액 17억7000만원의 근저당권이 설정됐습니다.
이를 두고 일각에서는 매수인이 제1·2금융권의 대출 규제를 피하기 위해, 금융 기관이 아닌 제3의 개인이나 사설 금융으로 고액의 자금을 빌려 잔금을 치른 것이 아니냐는 의혹이 제기됐습니다. 특히 개인 간의 채권·채무 거래는 금융기관과 달리 채권최고액 설정 비율이 정형화되어 있지 않아 실제 조달된 자금 규모를 두고 다양한 추측이 나오고 있습니다.
국민의힘은 이를 두고 시중은행의 대출 규제를 우회한 '꼼수 매매'이자 비정상적인 거래라고 비판했습니다. 반면 부동산 업계에서는 이러한 방식이 과거에도 존재했다며, 근저당 설정 자체가 위법은 아니라는 의견도 나오고 있습니다.
